身近な法律家に相談する
賃貸アパートを退去する際、部屋を入居時と同じ状態に戻す「原状回復」は、賃貸借契約において重要な義務の一つです。しかし、原状回復の範囲や費用負担については、入居者と大家さんの間で認識の違いが生じやすいポイントでもあります。
ここでは、国土交通省が定めている「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に掲載してある事例を分かりやすく整理してお伝えしています。
退去時のトラブルを防ぎ、スムーズな引渡しを実現するための参考としてご活用ください。
-
［事例23］本件敷引特約は消費者契約法 10 条により無効であり、また、賃借人は見えるところの結露は拭いており、カビの発生に賃借人の過失はないとされた事例
賃借人Ｘが賃貸人Ｙに対して敷金の返還を求めた事案です。賃貸人Ｙは、賃借人Ｘにカビ発生の過失があるとして損害賠償を請求しましたが、裁判所はカビの原因が建物の構造上の問題であると判断し、賃借人Ｘに過失はないと結論づけました。さらに、敷引特約が消費者契約法に反するとして無効とされ、敷金全額の返還が命じられました。 -
［事例24］通常損耗に関する補修費用を賃借人が負担する旨の特約が成立していないとされた事例
賃借人が賃貸住宅を明け渡す際に、通常の使用に伴う損耗（通常損耗）についての補修費用を負担するかどうかが争われた事例です。最高裁判所は、通常損耗に関する補修費用の負担を賃借人に求めるためには、契約書に具体的な特約が明記されているか、賃借人がその内容を明確に認識し合意している必要があると判断しました。本件ではそのような特約が認められないとして、賃貸人が敷金から差し引いた補修費用の返還を命じました。 -
［事例25］本件敷引特約は、消費者契約法１０条により無効であるとされた事例
賃借人Ｘが賃貸人Ｙとの賃貸借契約において敷引特約の無効を主張し、敷金の返還を求めた事案です。裁判所は、敷引特約が消費者契約法10条に該当し無効であると判断し、敷金の大部分を返還するよう命じました。 -
［事例26］カビの発生は賃借人の手入れに問題があった結果であるが、経過年数を考慮するとクロスの張替えに賃借人が負担すべき費用はない、との判断を示した事例
賃借人Ｘが賃貸人Ｙに対して、敷金の返還と更新料の返還を求めた事案です。裁判所は、賃借人Ｘが長期間にわたり賃借していた建物の損耗・汚損は自然経過によるものであり、クロスの張替え費用は貸主負担と判断しました。また、更新料支払特約は有効であるとし、敷金から一部を控除した金額の返還を命じました。 -
［事例27］通常損耗を賃借人の負担とし、解約手数料を賃借人の負担とする特約が消費者契約法により無効とされた事例
賃貸借契約において解約手数料や原状回復費用を賃借人に負担させる特約が、消費者契約法に反して無効とされた事例です。賃借人Ｘは、賃貸人Ｙが保証金から解約手数料や原状回復費用を差し引いたことに異議を唱え、保証金の全額返還を求めて提訴しました。裁判所は、特約が賃借人に過重な負担を課すものであるとして無効と判断し、賃借人Ｘの請求を認めました。 -
［事例28］敷引特約が、消費者契約法に反し無効とされた事例
賃貸借契約における敷引特約（敷金の一部を返還しないとする特約）が消費者契約法に違反し無効とされた事例です。賃借人Ｘは敷金の返還を求めたのに対し、賃貸人Ｙは原状回復費用を理由に敷金以上の損害賠償を反訴請求しました。裁判所は、敷引特約が消費者に過剰な負担を課すものであり、信義則に反するとして無効と判断しました。 -
［事例29］保証金解約引特約が消費者契約法１０条により無効とされた事例
賃借人Ｘが賃貸人Ｙとの間で締結した賃貸借契約において、保証金から40万円を差し引く特約が消費者契約法に違反し無効であると主張し、保証金50万円の返還を求めた事案です。裁判所は、特約が消費者の権利を不当に制限するとして無効と判断し、保証金の一部返還を命じました。 -
［事例30］通常損耗補修特約は合意されたとはいえず、仮に通常損耗補修特約がなされていたとしても、消費者契約法１０条に該当して無効とされた事例
賃貸借契約において、賃借人が退去時に負担すべき原状回復費用に関する特約が、消費者契約法10条に基づき無効とされた事例です。裁判所は、特約が賃借人に過重な負担を課し、信義則に反するとして、敷金の全額返還を命じました。 -
［事例31］賃借人が負担すべき特別損耗の修繕費用につき、減価分を考慮して算定した事例
賃借人Ｘが賃貸人Ｙに対して、敷金から控除された住宅復旧費（タバコのヤニによるクロスの張替え費用など）の返還を求めた事案です。裁判所は、クロスの全面張替え費用について、通常損耗分を控除した金額のみを借主が負担すべきと判断し、敷金の一部返還を認めました。 -
［事例32］庭付き一戸建て住宅につき、草取り及び松枯れについての善管注意義務違反があったとして、賃借人の費用負担を認めた事例
賃借人が庭の管理不十分により植栽が荒廃したとして、賃貸人が修復費用の支払いを求めた事案です。裁判所は、賃借人が庭の管理について一定の善管注意義務を負うとし、特に草取りと松枯れに関する義務違反を認め、修復費用の一部を賃借人に負担させる判断を示しました。
