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国土交通省住宅局:原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(PDF) ≫

カビや異臭は賃借人の過失?敷引特約も無効になる可能性

この記事の概要

本記事では、賃借人Xと賃貸人Yの間で発生した賃貸借契約とそのトラブル、そして裁判および判決について説明しています。敷金返還を巡る紛争の詳細と、その結果としての裁判所の判断を時系列で分かりやすく解説します。


行政書士 松村 元
監修者

サレジオ学院高等学校を昭和57年に卒業後、法曹界への志を抱き、中央大学法学部法律学科へと進学。同大学では法律の専門知識を着実に積み重ね、昭和62年に卒業。
その後、さまざまな社会経験を経て、より専門的な形で法務サービスを提供したいという思いから、平成28年に行政書士試験に挑戦し、合格。この資格取得を機に、平成29年4月、依頼者の皆様に寄り添った丁寧なサービスを提供すべく「綜合法務事務所君悦」を開業いたしました。
長年培った法律の知識と実務経験を活かし、依頼者の皆様の多様なニーズにお応えできるよう、日々研鑽を重ねております。

日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号


目次

賃貸借契約

平成16年3月28日、賃借人Xは賃貸人Yと建物の賃貸借契約を交わしました。

この契約は1年間有効で、賃料は月額7万8000円でした。

Xは契約の際に保証金として25万円をYに支払い、その中には敷引金として25万円が含まれていました。

しかし、Xは予定より早く12月13日に契約を中途解約することになりました。

この背景には様々な事情がありましたが、契約の基本的な条件として、敷引金や保証金の取り扱いが含まれていました。

賃貸借契約の要点
  • 賃貸借契約日: 平成16年3月28日
  • 期間: 1年
  • 賃料: 月額7万8000円
  • 敷金: 25万円
  • 敷引金: 25万円
  • 中途解約日: 平成16年12月13日

トラブルの発端

Xが契約を中途解約した後、Yは解約予告金の未払いと、建物内のカビや異臭がXの過失によるものであるとして反訴を提起しました。

一方、XはYに対して敷金25万円の返還を求めました。

Xは結露によるカビの発生に気付き、見える箇所は拭いて対応していたと主張しましたが、Yはこれに納得せず、双方の間でトラブルが発生しました。

結局、問題は裁判に持ち込まれることになりました。

トラブルの要点
  • カビの発生原因: 結露(建物の構造上の問題)
  • 賃借人の過失: 無し(結露を見つけるたびに拭いていたため)
  • 鍵交換代: 賃借人の負担義務無し

裁判および判決

裁判所は、本件の敷引特約が消費者契約法に違反し無効であると判断しました。

また、カビの発生は建物の構造上の問題であり、Xには過失がないと認められました。

さらに、鍵交換代もXには負担義務がないとされ、Yには敷金25万円の返還が命じられました。

裁判所は賃借人が健康で快適に暮らせる環境を提供する義務が賃貸人にあるとし、その義務が果たされなかったことをYの債務不履行とみなしました。

判決の要点
  • 敷引特約: 消費者契約法10条に基づき無効
  • カビの発生について: 賃借人の過失は認められない
  • 賃貸人の義務: 賃貸した建物を維持し、快適な生活を送らせる義務がある
  • 賃借人が負担すべき費用: 無し
  • 敷金返還: 25万円

まとめ

賃借人Xと賃貸人Yの間で交わされた賃貸借契約は、予定より早く解約されました。

Xが敷金25万円の返還を求めた一方、Yは建物内のカビや異臭の発生をXの過失と主張し、反訴を提起しました。

裁判所は、敷引特約が消費者契約法に違反し無効であると判断し、カビの発生原因を建物の構造上の問題としました。

また、Xの過失がないことが認められ、敷金の返還が命じられました。

最も重要な点は、賃貸借契約において賃借人が健康で快適に暮らせる環境を提供する義務が賃貸人にあることと、契約内容が消費者の利益を一方的に害するものであれば無効となることが強調されました。

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参照元:原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)

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