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国土交通省住宅局:原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(PDF) ≫

タバコのヤニは特別損耗?クロスの全面張替えが無効とされたケース

この記事の概要

賃借人Xが賃貸人Yと結んだ賃貸借契約に基づき、住宅を使用後にタバコのヤニによるクロスの変色や床の損耗をめぐるトラブルが発生。裁判に至り、特別損耗に対する修繕費用の負担について、裁判所が賃借人Xの主張を一部認めた事例です。


行政書士 松村 元
監修者

サレジオ学院高等学校を昭和57年に卒業後、法曹界への志を抱き、中央大学法学部法律学科へと進学。同大学では法律の専門知識を着実に積み重ね、昭和62年に卒業。
その後、さまざまな社会経験を経て、より専門的な形で法務サービスを提供したいという思いから、平成28年に行政書士試験に挑戦し、合格。この資格取得を機に、平成29年4月、依頼者の皆様に寄り添った丁寧なサービスを提供すべく「綜合法務事務所君悦」を開業いたしました。
長年培った法律の知識と実務経験を活かし、依頼者の皆様の多様なニーズにお応えできるよう、日々研鑽を重ねております。

日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号


目次

賃貸借契約

賃借人Xは、平成12年2月1日に賃貸人Yと賃貸借契約を交わし、本件住宅に住むこととなりました。

この契約は平成13年3月31日までのもので、賃料月額11万7000円、共益費月額8000円、敷金31万1000円が設定されていました。

契約の特約により、双方に異議がなければ期間満了日の6か月前までに1年間自動延長されるものでした。

Xは敷金として31万1000円を支払い、賃貸人Yもそれを受け取りました。

賃貸借契約の要点
  • 賃貸期間:平成12年2月1日から平成13年3月31日まで
  • 賃料:月額11万7000円
  • 共益費:月額8000円
  • 敷金:31万1000円
  • 契約延長条件:期間満了日の6か月前までに双方の異議がなければ、同一条件でさらに1年間延長
  • 解約通知:賃借人Xは平成19年6月に賃貸人Yに解約を通知
  • 住宅明け渡し:平成19年7月3日

トラブルの発端

平成19年6月、賃借人Xは賃貸人Yに賃貸借契約の解約を通知し、7月3日に本件住宅を明け渡しました。

その際、XとYは7月1日から3日までの日割賃料5992円を敷金から控除することで合意しました。

しかし、賃貸人Yは住宅復旧費としてタバコのヤニによるクロスの張替えや床の削れ補修費用28万3368円を敷金から控除し、Xに対して敷金残金6万1640円を返還しました。

これに対し、Xは住宅復旧費として控除された28万3368円分の敷金の返還を求めて訴えを起こしました。

トラブルの要点
  • 住宅復旧費用合意:タバコのヤニ付着によるクロスの張替え、床の削れ補修
  • 日割賃料控除:7月1日から3日までの日割賃料5992円を敷金から控除
  • 住宅復旧費控除:28万3368円を敷金から控除
  • 敷金残金:6万1640円を賃借人Xに返還
  • 裁判における控除項目:住宅復旧費28万3368円分の敷金返還を請求

裁判および判決

裁判所は、賃借人Xは通常損耗についての原状回復義務は負わず、特別損耗のみの補修義務があると判断しました。

本件クロスの変色はタバコのヤニが主な原因であり、特別損耗としてクロスの全面張替えが必要とされましたが、Xは通常損耗による減価分を控除した残額のみを負担すべきとされました。

床の削れに関しては、特別損耗であるためXが全額を負担することとなりました。

裁判所は最終的に敷金残金25万3298円の返還を認めました。

判決の要点
  • 通常損耗:特約がない限り、賃借人は通常損耗について原状回復義務を負わない
  • 特別損耗:特別損耗に対する補修金額として、補修金額全体から通常損耗による減価分を控除
  • クロスの変色:タバコのヤニ付着による特別損耗、補修はクロスの全面張替え、減価割合90%を控除
  • 床の削れ:特別損耗であり、タッチアップ方法で補修、賃借人Xが全額負担
  • 善管注意義務違反:住宅内での喫煙は善管注意義務違反ではないが、タバコのヤニ付着は管理上の注意義務違反
  • 敷金返還:敷金残金25万3298円の返還を認めた

まとめ

この記事では、賃借人Xと賃貸人Yとの間で交わされた賃貸借契約が引き金となり、タバコのヤニによるクロスの変色や床の損耗をめぐるトラブルが発生した事例について紹介しています。

賃借人Xが賃貸借契約を解約し、住宅を明け渡した際、賃貸人Yは住宅復旧費用を敷金から控除しました。

しかし、これに対してXは復旧費用の負担に納得せず、訴訟を提起しました。

裁判では、賃借人Xは通常損耗に対する補修義務はなく、特別損耗のみの修繕費用を負担すべきと判断されました。

本件クロスの変色が特別損耗と認定され、裁判所はXの主張を一部認め、敷金の一部返還を命じました。

この事例から、賃貸借契約において賃借人と賃貸人双方の責任範囲を明確にすることの重要性が再確認されました。

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参照元:原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)

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