敷引特約の落とし穴。敷金の一部が返還されない仕組み
賃借人Xと賃貸人Yが敷金返還を巡って争った事例です。裁判所は、賃貸契約に含まれる敷引特約が消費者契約法に違反して無効であると判断し、賃貸人Yに対し敷金の大部分を返還するよう命じました。

監修者
サレジオ学院高等学校を昭和57年に卒業後、法曹界への志を抱き、中央大学法学部法律学科へと進学。同大学では法律の専門知識を着実に積み重ね、昭和62年に卒業。
その後、さまざまな社会経験を経て、より専門的な形で法務サービスを提供したいという思いから、平成28年に行政書士試験に挑戦し、合格。この資格取得を機に、平成29年4月、依頼者の皆様に寄り添った丁寧なサービスを提供すべく「綜合法務事務所君悦」を開業いたしました。
長年培った法律の知識と実務経験を活かし、依頼者の皆様の多様なニーズにお応えできるよう、日々研鑽を重ねております。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
賃貸借契約
平成16年3月22日、賃借人Xと賃貸人Yは賃貸借契約を結びました。
毎月の家賃は13万5000円、契約期間は2年で、Xは賃貸人Yに敷金として80万円を渡しました。
敷引金と呼ばれる特約もあり、解約時には50万円が敷金から差し引かれることが定められていました。
これにより、契約期間が終了した際、敷金の一部が返還されない仕組みとなっていました。
この契約に基づき、Xは賃貸物件に入居し、生活を始めました。
- 賃料: 月額13万5000円
- 契約期間: 2年
- 敷金: 80万円
- 解約時敷引金: 50万円
トラブルの発端
賃借人Xは契約終了の1か月以上前に解約を予告し、平成17年6月末日に物件を退去しました。
その際、Xは敷引特約が消費者契約法10条に違反しており無効であると主張し、敷金80万円の全額返還を求めました。
対して賃貸人Yは、敷引金が有効であると主張し、さらに物件の原状回復費用や水道料金を差し引いて返還する額を減らそうとしました。
両者は敷引特約の有効性を巡り対立し、ついに裁判沙汰となりました。
- 洗面台とミラーキャビネットの入れ替え工事費用(賃借人の故意または過失による傷)
- 水道料金立替金: 5169円
裁判および判決
裁判所は賃貸人Yが法人であり事業者であること、そして賃借人Xが消費者であることから、消費者契約法が適用されると判断しました。
本件の敷引特約は賃借人Xにとって一方的に不利であり、不当であると認定されました。
さらに、Xの退去時の物件の状態についても検討され、敷引金の無効および原状回復費用の請求の妥当性が判断されました。
最終的に、裁判所は賃貸人Yに対し、水道料金を差し引いた79万4831円の返還を命じました。
- 賃貸人Yは消費者契約法における「事業者」として扱われ、賃借人Xは「消費者」と認定された。
- 本件賃貸借契約には消費者契約法が適用される。
- 敷引特約は敷引金が敷金の約62.5%、毎月の賃料の約3.7倍であり、賃借人Xに不当に不利な内容であるため無効とされた。
- 洗面台の傷について、賃借人Xの故意または過失によるものと認められなかった。
- 敷金80万円から水道料金立替金5169円を控除し、79万4831円の返還が命じられた。
まとめ
この事例の最も重要な点は、賃借人Xと賃貸人Yの間で敷金返還を巡るトラブルが発生し、裁判所が敷引特約を消費者契約法違反として無効と判断したことです。
裁判所は、賃貸人Yが法人であり事業者であること、賃借人Xが消費者であることから消費者契約法を適用し、敷引特約が賃借人Xに不当に不利であると認定しました。
結果として、賃貸人Yは水道料金を差し引いた79万4831円を賃借人Xに返還するよう命じられました。
この事例は、敷金返還における消費者契約法の適用範囲とその重要性を示しています。