賃貸住宅を退去する際、多くの方が原状回復（元の状態に戻すこと）費用の高額請求に驚かされることがあります。
心配無用です。正しい方法を知っていれば、確実に対処できます。
実際に、敷金（入居時に預ける保証金）が全額返還されないばかりか、追加で数十万円の請求を受けるケースも珍しくありません。
しかし、国土交通省の原状回復ガイドラインを正しく理解し、適切に対応することで、不当な費用請求を避けることができます。
退去時には、借主として知っておくべき権利と義務があり、正当な理由のない請求に対しては毅然とした対応が必要です。
本記事では、退去時の修繕・清掃作業から敷金返還請求、さらにはトラブル解決のための法的手段まで、退去費用に関する注意点を具体的に解説します。
適切な知識と準備により、公正な退去手続きを実現しましょう。
1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
賃貸を退去する際、賃貸人が定めた契約書に原状回復に関する規定がある場合は、その規定に従わなければなりません。
つまり、賃貸人が指定した業者によって原状回復を行わなければならず、自分自身や指定業者以外に原状回復を行わせることはできません。
ただし、賃貸借契約書に賃借人が自分で原状回復を行う旨が規定されている場合は、自分で行ったり、指定業者に行わせたりすることができます。
入居時に敷金を預けている方は、賃貸借契約書に基づいて、原状回復費用や清掃費用などが差し引かれた金額が返金されます。
また、入居時にハウスクリーニング（専門業者による室内清掃）代を支払っている方は、清掃作業のみであれば追加で原状回復費用の請求はないでしょう。
一方、修繕が必要であった場合は、原状回復費用を請求される可能性があります。
契約終了時には、建物の損耗について賃貸人と賃借人で責任を分担するため、通常の使用による損耗とそれ以外の損耗に区分けがされています。
通常の使用による損耗については原状回復義務がなく、それ以外の損耗については原状回復義務があります。
つまり、通常の損耗については賃貸人が費用を負担し、それ以外の損耗については賃借人が費用を負担することになります。
国土交通省のガイドラインによると、建物が劣化したり損傷を受けた場合、建物の価値が下がると考えられます。
そのため、建物の修繕費用を決める際に、損耗の程度を分かりやすくするため、損耗を3つに分類しています。
このうち、国土交通省のガイドラインでは❸を念頭に置いて、原状回復が定義されています。
したがって、賃貸に住む際、建物の補修・修繕費用について、賃借人が負担すべき費用は、故意・過失や通常使用を超えた❸特別損耗に限られます。
一方、賃貸人が負担すべき費用は、入居者を確保するためのリフォームや通常使用による損耗の修繕です。
行政書士 松村 元大前提として、契約終了時には、建物の元の状態に戻す義務があることを理解しておくことが大切です。
賃借人の負担対象範囲の基本的な考え方として、原状回復とは、借りた物件を返す際に、元の状態に戻すことを指します。
このとき、壊れてしまった部分を修復することが必要ですが、その修復の範囲は最小限にとどめ、できるだけ壊れた部分だけを直すことが原則です。
例えば壁のクロス（壁紙）の場合、毀損箇所だけを修繕するだけでは商品価値を維持できない場合があり、部屋全体のクロスの張替えが必要になることがありますが、クロスの色や模様が一致しなくても、物件としての価値が低下するわけではありません。
このような場合、全体のクロスを揃えることは、物件の価値を維持するためには必要ですが、原状回復の範囲を超える利益を得ることになるため、賃貸人が負担するべきとなります。
一方、毀損した部分だけを修復しても、その箇所が目立ってしまうことがあります。
このような場合は、毀損した部分を含む一面分のクロスを張替えることが妥当と考え、この費用は、毀損を引き起こした賃借人が負担することになります。
このように、賃貸人と賃借人の間に認識の違いがある場合は、補修工事の最低施工可能範囲や負担を考慮し、客観的に判断する必要があります。
建物が経年変化や通常の使用によって傷んでいくことは避けられません。
しかし、具体的にどの程度の傷みが「通常の使用」とされ、賃貸人と賃借人の負担割合がどうなるかは定義が曖昧でトラブルの原因になります。
このため、国土交通省のガイドラインでは、具体的な苦情や相談事例をもとに、判断基準を設け、トラブルを予防・解決するためのガイドラインを示しています。
建物の経年変化や通常の使用による損耗は、賃貸契約期間中に起こる予想されることであり、その修繕費用は賃料に含まれています。
つまり、通常の使用によって生じた修繕費用は、賃借人が負担する必要がなく、賃貸人が負担することになります。
しかし、賃借人の住み方や使い方によって生じる損耗の中には、意図的な過失、注意義務の違反などによる❸特別損耗が含まれます。
したがって、意図的な過失、注意義務の違反が見受けられる場合は、借人の原状回復の義務を負い、費用の負担についても検討が必要になります。
賃借人が手入れを怠ったことで損耗が広がった場合、賃借人には管理の怠慢があると考えられ、❸特別損耗と見なされる場合があります。
行政書士 松村 元これらの個々の事例においては、客観的で合理的な基準がなく、実務的にも煩雑であるため、国土交通省のガイドラインでは詳細な負担割合の算定は行っていません。
行政書士 松村 元ここでは仮に2024年のクロスの価格を1,000円／㎡とした場合の、経過年数に沿った価格の推移を表しています。2021年に入居していれば、現在のクロスの残存価値（古くなっても残る価値）は、333円／㎡です。2027年に退去すれば、原状回復費用は発生しない（０円）ということになります。もちろんこれに加えて、工事費も考慮しなければなりません。
物件の賃貸契約において、設備や家具などは経年劣化するため、一定の期間が経過すると価値が下がります。
これを「減価償却（時間とともに価値が下がること）」と言います。
賃借人が、建物や設備を壊したり、手入れを怠って損傷が生じた場合、賃貸人は、賃借人に修繕費用の負担を求めることができますが、通常の損耗や年数経過による劣化は、契約期間中に支払った賃料に含まれており、修繕費用の全額を賃借人が負担することはありません。
なぜなら、通常の損耗や年数経過による劣化は、賃貸人と賃借人が契約する際に、互いに前提としているものだからです。
そのため、これらの費用は、賃貸人と賃借人が契約期間中に支払った賃料で補てんされるため、明け渡し時には、通常の損耗や年数経過による劣化による費用は賃借人が負担する必要がないとされています。
また、賃借人が建物や設備を1年で損傷させた場合と、１０年で損傷させた場合では、後者の場合の方が、経年変化や通常の損耗がより大きくなっているはずです。
そのため、建物や設備の経年年数を考慮して、賃借人の負担割合を調整することが適切となります。
つまり、経年年数が長い場合には、賃借人の負担割合を低く設定することが必要となります。
経過年数を考慮する場合、新築でない賃貸では、設備や修繕のタイミングは異なります。
そのため、管理者が完全に把握することは難しく、入居時に提示された経過年数も確認できないことがあります。
他方、入居年数は明確でわかりやすいため、国土交通省のガイドラインでは、経過年数を入居年数で代替する考え方を採用しています。
ただし、入居時の設備状態は、必ずしも新品のものばかりではないため、その設備状況によって経過年数を調整して負担割合を決定します。
なお、契約当事者が協議して決定し、設備交換をした場合は設備の価値は新品の扱いとなりますが、そうでない設備は建築後の経過年数や損耗を考慮して適切な負担割合を決定します。
賃借人は物件を注意して使う義務があることも忘れずに注意しましょう。
建物の部位で、長い期間使える部分や、部分的に修繕できる箇所（例えば、フローリング）については、経過年数を考慮する必要はありません。
なぜなら、部分的に修繕しても、将来的には全体を張替えることが一般的であり、部分的に修繕したからといっても、全体の価値が上がるわけではないからです。
つまり、賃貸人が負担するのが妥当です。
それに、部分的に修繕した場合でも、フローリング全体の価値は減っている可能性があるので、修繕費用を全額賃借人に負担させるのは不合理です。
また、襖紙や障子紙、畳表（畳の表面のゴザ部分）などの消耗品についても、経過年数を考慮する必要はありません。
なぜなら、これらのものはすぐに価値が下がってしまうからです。
減価償却資産のうち、これらのものの使用可能期間が1年未満のものや取得価額が10万円未満のものは、消耗品として処理することができます。
ただし、フローリング全体の張替えが必要な毀損の場合には、経過年数を考慮して費用を分担する必要があります。
賃貸住宅におけるトラブルは、当事者同士の話し合いで解決することが一般的ですが、解決できない場合は裁判で決着を図ることになります。
しかし、裁判にかかる費用や時間の問題で、多くの人は裁判まで進むことができません。
そのため、最近では少額の請求については費用や時間が少なくて済む簡易裁判所の制度を活用することが多く、また、中立的な第三者を介入させてトラブル解決を図るADRという制度も注目されています。
今後はこれらの制度を利用することで、トラブルが円滑に迅速に解決できることが期待されています。
少額訴訟（60万円以下の争いを簡単に解決する裁判）手続は、金銭に関するトラブルを、費用や時間をかけずに早く解決する制度です。
裁判所は、原告が主張した支払いを認めた場合でも、支払い方法や遅延損害金の免除などを決めることができます。
この制度は、原状回復や敷金返還に関するトラブルにも対応できるため、今後ますます利用が期待されています。
この制度は、60万円以下の金額について、1回の審理で解決することができます。
以上のように、トラブル解決には、当事者が自分たちで判断して利用できる簡易的な制度があります。
一般的には、最初に相談・あっせんが試みられ、解決できない場合には、調停、訴訟、仲裁が利用されます。
行政書士 松村 元賃貸住宅に関する相談や苦情処理は、地方自治体の相談窓口や消費生活センターなどの行政機関でも対応しています。しかし、具体的な解決に至っていないのが実情です。
退去時の原状回復費用トラブルを避けるためには、ガイドラインに基づいた適切な知識と準備が不可欠です。
借主負担となる修繕範囲を正しく理解し、不当な請求に対しては敷金返還請求や費用減額請求を行うことが重要です。
協議で解決しない場合は、少額訴訟やADRなどの法的手段も活用できます。
最も大切なのは、すべての手続きを記録に残し、証拠を整備することです。
適切な対応により、公正な退去手続きを実現し、不当な費用負担を避けましょう。
