【入居時の注意点】国土交通省の賃貸住宅原状回復ガイドラインをわかりやすく解説！

賃貸住宅を借りる際、多くの方が退去時の原状回復費用について不安を感じています。

実際に、敷金が全額返還されなかったり、高額な修繕費を請求されたりするトラブルが後を絶ちません。

しかし、国土交通省が策定した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を正しく理解することで、こうしたトラブルの多くは防ぐことができます。

このガイドラインは、賃貸借契約における原状回復の考え方を明確にし、貸主と借主の負担区分を定めた重要な指針です。

本記事では、入居時に知っておくべき原状回復の基本的な考え方と、トラブルを避けるための具体的な対策について、わかりやすく解説していきます。

契約前に部屋の状態を確認する

トラブルの原因の一つは、入居時や退去時に物件の状態をきちんと確認しないことです。

特に、長期間の賃貸契約では、当事者の記憶だけでは曖昧になり、損耗や破損などが起きた場所や時期についてトラブルが起こりやすくなります。

そのため、入居時には、チェックリストを作成し、部屋の状態を部位ごとに確認することが大切です。

チェックリストの他にも具体的な箇所や程度を平面図に書いたり、写真を撮るなどのビジュアルな手段を併用することで、当事者間の認識の違いを減らすことができます。

チェックリストなどの記録は、後でトラブルが起こった場合に証拠として役立つため、迅速な解決につながります。

原状回復に関する契約条件を確認する

現在、賃貸借契約において原状回復に関する契約条件については、法的な規制が特に存在していません。

しかし、賃貸借契約において原状回復にかかる費用は、入居時には発生しないものの、将来的に賃借人が負担する可能性があるため、契約時にその内容や金額等の条件が明確になっていることは重要です。

そのため、契約書に原状回復に関する条件を明記し、賃貸人と賃借人の双方が合意した上で契約を締結することが望ましいです。

具体的には、賃借人の修繕負担、負担範囲、原状回復工事施工目安単価などを明確にしておく必要があります。

また、原状回復工事施工目安単価はあくまでも目安であり、例外的な特約としてクロス張替費用（ペット飼育を認める場合）などが想定されることもあります。

以上のように、原状回復に関する契約内容は、賃貸借契約を締結する際に重要なポイントの一つであり、賃貸人と賃借人が事前に合意したうえで契約を行うことが望ましいです。

したがって、契約時に退去トラブルに発展しそうな原状回復に関する契約条件（契約書に記載のある項目）を確認するようにしましょう。

賃貸借契約書の特約の要件を理解して契約する

賃貸借契約書には、原則として強行法規に反しない限り特約を設けることができます。

特約とは、通常の原状回復義務を超えた修繕などの義務を賃借人に負わせることができることを指しますが、特定の修繕費用を賃借人が負担する旨の特約は、賃貸人の修繕義務を免除する意味しかなく、有効とはみなされません。

また、経年変化や通常の損耗に対する修繕費用を賃借人が負担する特約は、賃借人に新たな義務を課すことになるため、特定の要件を満たしていない場合は、契約内容が無効となる可能性があります。

賃貸借契約書には、建物の劣化や価値の減少に関する費用負担について特約が設けられることがありますが、その費用を賃借人が負担するためには、契約書に負担額が明確に記載されている必要があります。

また、消費者契約法では、消費者の権利を制限する契約条項は無効とされています。

そのため、賃貸借契約書に特約を設ける場合は、契約書に明確に記載し、賃借人の了解を得ることが重要です。

入居前によくある質問

退去時にトラブルを回避するための注意点

賃貸アパートに入居する際、退去時にトラブルを避けるために注意すべき点はありますか？

入居前に物件内部をしっかり確認し、敷金・礼金、家賃や管理費用などの詳細を確認することが重要です。

退去時に準備することはありますか？

原状回復の必要な箇所を確認し、早めに修復対応を行いましょう。退去時には立会いを行い、部屋の状況をチェックリストに記録することが大切です。

チェックリストに記載すべき項目はありますか？

部屋全体の状態、壁や天井、床、キッチン、トイレ、風呂などの設備の状態、鍵の有無を記録し、写真やビデオで証拠を残すことをおすすめします。

賃貸を借りる際の注意点

賃貸を借りる際に気をつけるべきことはありますか？

賃貸借契約書の内容をよく読み、契約事項をしっかりと確認することが大切です。退去時の原状回復についても確認しておきましょう。

契約書以外に注意することはありますか？

物件内部の状態や設備の有無を確認し、賃貸人の信頼性や対応力も事前に調べておくことが重要です。

賃貸人の信頼性や対応力はどう調べますか？

インターネットの口コミや評判、不動産会社の評価を参考にし、周囲の人からの情報や実際の物件見学での印象も確認しましょう。

賃貸借契約書に関するよくある質問

賃貸借契約書の特約について

契約書に不利な特約があった場合、それでも有効ですか？

内容を理解し同意した場合、有効です。ただし、不当に不利な内容であれば無効とされることもあります。

不当に不利な内容とはどのようなものですか？

修繕費用を全額負担することや、大幅な違約金などが該当します。

賃貸借契約書で定められた損害賠償額について

退去時に契約書で定められた損害賠償額を支払う必要がありますか？

合意された内容であるため、原則として支払う必要があります。

額が高すぎる場合はどうしたらいいですか？

賃貸人と交渉して減額を試みるか、不当要求防止法に基づいて対処します。

「賃借人は原状回復をして明け渡しをしなければならない。」という賃貸借契約書の条項について

退去時に内装を全て新しくする必要がありますか？

通常の使用による劣化や傷みは賃貸人の負担です。故意や過失による損害は賃借人が負担します。

契約書には原状回復に関する項目があるので、内装に傷や汚れがある場合、修繕費用を負担する必要がありますか？

一般的に、通常の使用による劣化や傷みは賃貸人が負担します。ただし、故意や過失による損害は賃借人が負担する可能性があります。

契約書をしっかりと読んでおくことが大切ですか？

はい、入居前に契約書をよく読み、質問があれば賃貸人に確認することをお勧めします。また、入居時に部屋の状態を確認し、チェックリストを作成することも重要です。

賃貸借契約書のハウスクリーニング特約について

退去時にハウスクリーニング特約があったため、敷金から一定の金額が差し引かれました。これは正しいですか？

特約が明示されている場合、通常損耗分についても負担されます。契約書に明示されているか、口頭で説明されたかを確認してください。

負担するハウスクリーニング範囲が広すぎる場合、これは妥当ですか？

部屋の広さや滞在期間などの基準で妥当性を判断します。事前に賃貸人に確認してください。

まとめ

国土交通省の原状回復ガイドラインを理解することで、賃貸住宅における退去時のトラブルの多くを防ぐことができます。

最も重要なのは、通常損耗と借主負担となる損傷の違いを正しく理解し、入居前に部屋の状態をしっかりと確認・記録することです。

また、契約書の特約についても、その有効性を判断できるよう要件を理解しておくことが大切です。

これらの知識を活用して、安心して賃貸住宅を利用し、不当な費用請求を避けるための準備を整えましょう。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）