【退去立ち会い時の注意点】国土交通省の賃貸住宅原状回復ガイドラインをわかりやすく解説！

賃貸住宅を退去する際の立ち会い検査は、原状回復費用の負担を決める重要な場面です。

多くの借主が、この立ち会い時に予想以上の修繕費用を請求されて困惑するケースが後を絶ちません。

しかし、国土交通省の原状回復ガイドラインを正しく理解し、適切な準備と対応を行うことで、不当な費用請求を避けることができます。

退去立ち会いでは、部屋の損傷状況を客観的に確認し、その原因が通常損耗なのか借主の責任なのかを適切に判断することが重要です。

本記事では、退去立ち会い時に知っておくべき注意点と、トラブルを防ぐための具体的な対策について、ガイドラインに基づいて詳しく解説します。

適切な準備と知識があれば、退去時の不安を大幅に軽減できるでしょう。

賃貸人に退去の意思を伝え、退去日（退去立ち合い日）を決定する

退去する予定がある場合は、できるだけ早めに不動産会社や大家さんに退去の意思を伝える必要があります。

契約書に退去の手続きに関する記載がある場合は、その手続きに従って進めなければなりません。

また、退去日は、契約書に記載された通りの日付を遵守する必要があります。

仮に急用で日時の変更が必要な場合であったとしても、できる限り契約書に沿った内容で進めることが退去トラブルを防止するために必要なことです。

その他、退去日に合わせて、電気・ガス・水道などの端末設備の解約手続きも忘れずに行いましょう。

解約手続きには事前に賃貸人に確認が必要な場合があるので、早めの対応が必要です。

部屋の清掃と最低限の修繕は実施する

退去時における修繕費用に関する問題は、入居時からの損耗や損傷が原因かどうかや、いつ発生したかなどの事実が明確でないことが、大きな問題の一つです。

賃貸を借りる際には、入居者には「善良な管理者」としての注意が求められます。

特に建物を借りる場合には、普段の掃除や退去時の清掃をしっかり行い、通常の使用による損耗・損傷以外の大きな被害を与えないように注意する必要があります。

もし、通常の注意を怠ってカビやシミを発生させたり、物件や設備を壊した場合には、入居者は「善管注意義務」に違反したことになり、賠償責任を負うことになります。

また、物件や設備が壊れた場合には、修繕費用は賃貸人が負担することになっていますが、入居者は修繕が必要になった場合には、賃貸人に必ず通知する必要があります。

通知を怠って隣の部屋にまで被害が及んでしまった場合には、入居者が賠償責任を負うことになる場合があるため、退去時には注意が必要です。

したがって、退去時には、清掃は勿論、損耗や損傷が見受けられる個所はできる限り修繕するように心がけて、不要な退去トラブルのリスクを下げることが重要です。

契約書には、物件や設備の適切な使い方や手入れの方法、注意点などを特約として明記されている場合があります。

退去立ち合いではチェックリストや写真などで記録を残す

前述の「賃貸の入居前にやることの流れと注意点」でも解説していますが、トラブルの原因の一つは、入居時や退去時に物件の状態をきちんと確認しないことです。

特に、長期間の賃貸契約では、当事者の記憶だけでは曖昧になり、損耗や破損などが起きた場所や時期についてトラブルが起こりやすくなります。

そのため、入居時に作成したチェックリストなどの記録を見返し、部屋の状態を部位ごとに確認することが大切です。

入居時と退去時の物件の状態を比較することで、当事者間の認識の違いを減らすことができ、退去トラブルを防止することができます。

また、退去時の立会いで、損傷などがあるということで確認サインを求められることがあります。

賃貸人と賃借人が一緒に立ち会って、物件の状態を確認する退去立ち合いは、原状回復費用負担の決定に関わるため、疑問がある場合は、サインをする前に質問するなど慎重に行うことが必要です。

なお、入居時に敷金を預けている方は、退去後に敷金の返金手続きを行います。

敷金は、賃貸借契約書に基づいて、原状回復費用や清掃費用などが差し引かれた金額が返金されます。

賃貸契約書に原状回復に関する特約がない場合は、賃借人が故意・過失でない限り負担する必要のないものであり、確認サインをしていたとしても、その分について負担する理由はありません。

退去後によくある質問

敷金の返還請求のタイミングについて

敷金の返還はいつでも請求できますか？

賃貸借契約書で特別な時期を定めていない場合、建物の明け渡し後にしか請求できません。

入居から1年以上経過していますが、敷金を返してもらうには建物の明け渡しが必要ですか？

はい、建物の明け渡しが必要です。ただし、明け渡し後に原状回復工事などがある場合、その期間に合わせて敷金の返還時期を調整することもできます。

大家さんは敷金返還請求を受けたらどう対応すべきですか？

敷金返還請求を受けた場合、大家さんは賃貸住宅の原状回復状況を確認し、必要な費用を差し引いた上で残額を返金します。

貸主が変わった際の敷金の返還請求先について

新しい大家さんから敷金は返還されますか？

そのアパートを新しい大家さんが購入した場合は、新しい大家さんから返還されます。競売で落札された場合は前の大家さんから返還されます。

新しい大家さんが返還しない場合はどうなりますか？

前の大家さんに請求します。抵当権が登記された後に敷金を預けた場合、抵当権者が優先することがありますので注意が必要です。

抵当権が優先する場合、敷金はどうなりますか？

抵当権が解除された後に敷金を受け取ることができます。事前に抵当権の状況を確認することが大切です。

退去立会いでサインをした際の原状回復費用の支払いについて

退去時に立ち会い、損傷部分にサインしましたが、原状回復費用が高額です。サインした以上、負担しなければなりませんか？

故意・過失によらない損傷は負担不要ですが、損傷を認めた部分については負担する必要があります。

具体的にどの程度が負担すべき範囲ですか？

故意・過失によらない損傷は負担不要です。しかし、合理的な範囲を超える損傷については賃借人が負担する場合があります。例えば、通常の摩耗や汚れは負担不要です。

原状回復費用の明細請求について

アパートを明け渡して1ヶ月が経ちますが、まだ原状回復費用の明細が届きません。請求できますか？

はい、賃貸人に明細を請求することができます。

請求方法や期限はありますか？

期限はありませんが、書面で請求するのが望ましいです。請求書には賃貸人の住所、敷金返還額、引かれた費用の明細などを記載してください。

書面で請求してから明細を受け取るまでにどのくらい時間がかかりますか？

法律上、賃貸人は速やかに対応する必要がありますが、具体的な時間は賃貸人によりますので、確認してください。

賃貸借契約書に関するよくある質問

賃貸借契約書の特約について

契約書に不利な特約があった場合、それでも有効ですか？

内容を理解し同意した場合、有効です。ただし、不当に不利な内容であれば無効とされることもあります。

不当に不利な内容とはどのようなものですか？

修繕費用を全額負担することや、大幅な違約金などが該当します。

賃貸借契約書で定められた損害賠償額について

退去時に契約書で定められた損害賠償額を支払う必要がありますか？

合意された内容であるため、原則として支払う必要があります。

額が高すぎる場合はどうしたらいいですか？

賃貸人と交渉して減額を試みるか、不当要求防止法に基づいて対処します。

「賃借人は原状回復をして明け渡しをしなければならない。」という賃貸借契約書の条項について

退去時に内装を全て新しくする必要がありますか？

通常の使用による劣化や傷みは賃貸人の負担です。故意や過失による損害は賃借人が負担します。

契約書には原状回復に関する項目があるので、内装に傷や汚れがある場合、修繕費用を負担する必要がありますか？

一般的に、通常の使用による劣化や傷みは賃貸人が負担します。ただし、故意や過失による損害は賃借人が負担する可能性があります。

契約書をしっかりと読んでおくことが大切ですか？

はい、入居前に契約書をよく読み、質問があれば賃貸人に確認することをお勧めします。また、入居時に部屋の状態を確認し、チェックリストを作成することも重要です。

賃貸借契約書のハウスクリーニング特約について

退去時にハウスクリーニング特約があったため、敷金から一定の金額が差し引かれました。これは正しいですか？

特約が明示されている場合、通常損耗分についても負担されます。契約書に明示されているか、口頭で説明されたかを確認してください。

負担するハウスクリーニング範囲が広すぎる場合、これは妥当ですか？

部屋の広さや滞在期間などの基準で妥当性を判断します。事前に賃貸人に確認してください。

まとめ

退去立ち会いを成功させるためには、事前の準備と当日の適切な対応が不可欠です。

退去通知は期限を守って書面で行い、清掃は通常レベルで十分であることを理解しておきましょう。

立ち会い当日は、入居時の記録を活用して客観的な判断を求め、すべての確認事項を写真と記録で残すことが重要です。

国土交通省のガイドラインに基づいた正しい知識と準備があれば、不当な費用請求を避け、適正な敷金返還を受けることができます。

退去を控えている方は、これらのポイントを参考に、計画的な準備を進めてください。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）