原状回復ガイドラインの負担割合表と耐用年数別の計算方法を解説
「原状回復ガイドラインの負担割合表ってどこに載っているの？」「耐用年数で退去費用がどれくらい減るのか具体的に知りたい」と感じていませんか。
結論から言うと、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」には、設備・部位ごとの耐用年数と、入居年数に応じた借主の負担割合の考え方が明確に示されています。
例えばクロス（壁紙）の耐用年数は6年で、入居3年なら残存価値50%の借主負担、6年以上住めば残存価値は1円となり借主の負担はほぼゼロです。
この記事では、ガイドラインが定める貸主と借主の基本的な負担区分から、設備別の負担割合早見表、耐用年数を使った退去費用の計算方法、そして特約がある場合の注意点まで網羅的に解説します。
なお、退去費用の全体像や請求の流れについては「退去費用の相場と負担の考え方」で詳しく解説しています。
監修者
1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
原状回復ガイドラインが定める貸主と借主の基本的な負担区分
- ガイドラインが示す原状回復の定義と通常損耗の考え方
- 通常損耗と経年劣化は貸主負担で借主過失のみ借主負担
- ガイドラインに法的拘束力はないが裁判所も参考にする
退去費用の精算書を受け取ったとき、「この金額は本当に自分が払うべきなのか」と疑問に感じた経験はないでしょうか。
ガイドラインが定める負担区分の基本原則を知ることで、その疑問に対して根拠をもって判断できるようになります。
ガイドラインが示す原状回復の定義と通常損耗の考え方
まず、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。
つまり、普通に暮らしていて自然に生じる汚れや傷（通常損耗）と、時間の経過による劣化（経年変化）は、借主が原状回復する必要がない損耗として明確に区別されています。
具体的には、家具の設置跡やテレビ裏の壁の黒ずみ、日照による壁紙の変色などは通常損耗に該当し、貸主が負担すべき費用です。
民法第621条でも、通常の使用及び収益によって生じた損耗と経年変化は原状回復義務の対象外であることが明記されています。
ゲンガイドラインの定義を正確に理解するだけで、請求書の項目が適正かどうかを判断できるようになります。
民法第621条：賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に回復する義務を負う。
通常損耗と経年劣化は貸主負担で借主過失のみ借主負担になる
次に、ガイドラインでは損耗を大きく3つに分類し、それぞれの負担者を明確にしています。
| 損耗の種類 | 具体例 | 負担者 |
|---|---|---|
| 通常損耗 | 家具の設置跡・画鋲の穴・冷蔵庫裏の壁の黒ずみ | 貸主 |
| 経年変化 | 日照による壁紙の変色・フローリングの自然な退色 | 貸主 |
| 善管注意義務違反・故意過失 | タバコのヤニ汚れ・ペットの引っ掻き傷・飲み物をこぼしたシミ | 借主 |
この負担区分の原則を知らないまま精算書を受け取ると、本来は貸主負担の通常損耗まで請求される事態になりかねません。
ガイドラインでは、借主が負担すべき範囲であっても、入居年数に応じた経年劣化分を差し引くべきとされています。
民法第400条が定める善管注意義務は、賃借物を「善良な管理者の注意」をもって保存することを借主に求めていますが、それは通常の使い方をしていれば足りるという趣旨です。
ゲン損耗の3分類を押さえておけば、退去費用の精算書の各項目が妥当かどうかを判断しやすくなります。
民法第400条：債権の目的が特定物の引渡しであるときは、債務者は、その引渡しをするまで、契約その他の債権の発生原因及び取引上の社会通念に照らして定まる善良な管理者の注意をもって、その物を保存しなければならない。
ガイドラインに法的拘束力はないが裁判所も参考にする
さらに、ガイドライン自体は法律ではないため、強制力を持ちません。
しかし、実際の裁判では退去費用の妥当性を判断する際にこのガイドラインが裁判所の判断基準として機能しており、事実上の法的効力を持っています。
国民生活センターに寄せられる賃貸住宅の退去トラブル相談は年間約1万3,000件にのぼり、その多くがガイドラインの基準を知らないために不当な請求を受け入れてしまったケースです。
民法第1条第2項は「権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない」と定めており、ガイドラインを無視した過大請求は信義則違反に該当する可能性があります。
ゲンガイドラインを根拠に交渉するだけで、管理会社が請求額を見直すケースは少なくありません。
民法第1条第2項：権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない。
退去費用の請求内容に疑問を感じたら、まずガイドラインの負担区分と照合して適正な金額かどうかを確認してみてください。
設備・部位別の負担割合表と耐用年数の一覧
- クロスの耐用年数6年と入居年数別の負担割合早見表
- フローリングの負担割合は補修方法によって考え方が異なる
- 設備機器の耐用年数一覧と負担割合の早見表
- 畳・襖・障子は経過年数を考慮しないで1枚単位の負担になる
退去費用の精算書には「クロス張替え」「フローリング補修」「設備交換」など、さまざまな項目が並びます。
それぞれの設備に定められた耐用年数と負担割合の早見表を手元に置いておけば、各項目の金額が適正かどうかをその場で確認できます。
クロスの耐用年数6年と入居年数別の負担割合早見表
ゲンクロス・カーペット・クッションフロア等の耐用年数は６年です。要は入居期間が６年以上であれば、原状回復費用は発生しない（０円）ということになります。
まず、退去費用でもっとも請求頻度が高いクロス（壁紙）の負担割合を確認しましょう。
ガイドラインではクロスの耐用年数を6年と定めており、定額法に基づいて入居年数に応じた残存価値が計算されます。
| 入居年数 | 残存価値割合 | 借主負担割合 | 修繕費10万円の場合 |
|---|---|---|---|
| 1年 | 約83%（5/6） | 約83% | 約83,333円 |
| 2年 | 約67%（4/6） | 約67% | 約66,667円 |
| 3年 | 50%（3/6） | 50% | 50,000円 |
| 4年 | 約33%（2/6） | 約33% | 約33,333円 |
| 5年 | 約17%（1/6） | 約17% | 約16,667円 |
| 6年以上 | ほぼ0%（残存価値1円） | ほぼ0% | ほぼ0円 |
この表のとおり、入居6年以上でクロスの負担はほぼゼロになります。
クロスの耐用年数6年は、カーペットやクッションフロア、エアコンなどの冷暖房機器にも同様に適用されます。
ゲン6年以上住んでいてクロス張替えの全額を請求された場合は、この早見表を根拠に減額を求めることができます。
民法第622条の2：賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。）を受け取っている場合において、賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
フローリングの負担割合は補修方法によって考え方が異なる
次に、フローリングの原状回復費用は、補修の方法によって経過年数の考慮が変わる点に注意が必要です。
| 補修方法 | 耐用年数 | 経過年数の考慮 | 費用目安 |
|---|---|---|---|
| 部分補修（傷・へこみ） | 考慮しない | 入居年数に関係なく借主負担 | 1万円〜3万円/箇所 |
| 全面張替え（木造） | 22年 | 定額法で22年後に残存価値1円 | 8万円〜15万円/6畳 |
| 全面張替え（RC造） | 47年 | 定額法で47年後に残存価値1円 | 8万円〜15万円/6畳 |
部分補修の場合は経過年数を考慮しないため、入居年数に関係なく補修費用の全額が借主負担になります。
一方、全面張替えの場合は建物の構造によって耐用年数が異なり、木造なら22年、鉄筋コンクリート造（RC造）なら47年で残存価値が1円になります。
民法第601条では賃貸借契約における賃貸人の義務として目的物を使用収益させることを定めており、経年劣化による自然な損耗は使用収益に伴う当然の結果といえます。
ゲンフローリングの請求が「部分補修」か「全面張替え」かで負担額が大きく変わるため、精算書の内容を必ず確認してください。
民法第601条：賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって、その効力を生ずる。
設備機器の耐用年数一覧と負担割合の早見表
加えて、設備機器にもそれぞれ耐用年数が定められており、入居年数に応じて借主の負担割合が減少します。
| 設備・部位 | 耐用年数 | 3年入居 | 6年入居 | 10年入居 | 15年入居 |
|---|---|---|---|---|---|
| クロス（壁紙） | 6年 | 50% | ほぼ0% | ほぼ0% | ほぼ0% |
| カーペット | 6年 | 50% | ほぼ0% | ほぼ0% | ほぼ0% |
| クッションフロア | 6年 | 50% | ほぼ0% | ほぼ0% | ほぼ0% |
| エアコン | 6年 | 50% | ほぼ0% | ほぼ0% | ほぼ0% |
| ガスコンロ | 6年 | 50% | ほぼ0% | ほぼ0% | ほぼ0% |
| インターホン | 6年 | 50% | ほぼ0% | ほぼ0% | ほぼ0% |
| 換気扇 | 8年 | 約63% | 25% | ほぼ0% | ほぼ0% |
| 給湯器 | 10年 | 70% | 40% | ほぼ0% | ほぼ0% |
| 便器・洗面台 | 15年 | 80% | 60% | 約33% | ほぼ0% |
| 浴槽（バスタブ） | 15年 | 80% | 60% | 約33% | ほぼ0% |
| 下駄箱 | 15年 | 80% | 60% | 約33% | ほぼ0% |
| 流し台 | 15年 | 80% | 60% | 約33% | ほぼ0% |
上記の早見表から分かるとおり、耐用年数を超えた設備の残存価値は1円であり、その設備の原状回復費用を借主が全額負担する必要はありません。
例えば、入居10年でエアコンの故障修理費用を全額請求されても、耐用年数6年を超えているため借主の負担割合はほぼ0%です。
民法第608条第1項は、借主が賃借物について貸主の負担に属する必要費を支出したときは、貸主に償還を請求できると定めています。
ゲンこの早見表を退去立会いや精算書の確認時に活用すれば、不当な請求かどうかをすぐに判断できます。
民法第608条第1項：賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。
畳・襖・障子は経過年数を考慮しないで1枚単位の負担になる
そのほか、畳・襖・障子の3品目は他の設備とは異なり、経過年数を考慮しないとガイドラインで定められています。
| 品目 | 補修単位 | 経過年数の考慮 | 費用目安 |
|---|---|---|---|
| 畳 | 1枚単位 | 考慮しない | 表替え4,000円〜8,000円/枚 |
| 襖 | 1枚単位 | 考慮しない | 張替え3,000円〜5,000円/枚 |
| 障子 | 1枚単位 | 考慮しない | 張替え2,000円〜4,000円/枚 |
ただし、借主の過失によって損傷した部分のみが対象であり、損傷のない畳や襖の交換費用まで請求されることは不当です。
畳の表替え費用は6畳間で2万4,000円〜4万8,000円と計算でき、入居年数に関係なく「畳の退去費用と原状回復の負担区分」で解説しているとおり損傷した枚数分のみが借主負担です。
民法第415条第1項は、債務者の責めに帰することができない事由による損害については賠償責任を負わないと定めており、借主に過失がない部分の補修費用を請求することはできません。
ゲン畳・襖・障子の請求は枚数単位で確認し、損傷のない部分まで含まれていないかチェックすることが大切です。
民法第415条第1項：債務者がその債務の本旨に従った履行をしないとき又は債務の履行が不能であるときは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。ただし、その債務の不履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして債務者の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
耐用年数を使った退去費用の具体的な計算方法
- 残存価値方式による負担額の計算式と具体例
- 入居6年でクロスの負担がほぼゼロになる計算の仕組み
- 耐用年数別の計算ツールで自分の負担額を算出する
- 特約による借主負担の拡大と有効性の3要件
負担割合表で大まかな数字は分かっても、「結局自分はいくら払うのか」が知りたいのが本音ではないでしょうか。
ここでは残存価値方式の計算式と、誰でも使える計算ツールを使って、ご自身の負担額を具体的に算出する方法を紹介します。
残存価値方式による負担額の計算式と具体例
まず、ガイドラインが推奨する「残存価値方式」の計算式は以下のとおりです。
- 借主負担額 = 修繕費用 ×（耐用年数 − 入居年数）÷ 耐用年数
- 耐用年数を超えた場合の残存価値は1円
- 入居年数が長いほど借主の負担割合は小さくなる
例えば、クロス（耐用年数6年）の張替え費用が10万円で入居3年の場合、借主の負担額は「10万円 ×（6年 − 3年）÷ 6年 = 5万円」です。
同じ条件で入居5年なら「10万円 ×（6年 − 5年）÷ 6年 = 約16,667円」となり、入居年数で負担額が大幅に変動することが分かります。
民法第703条は「法律上の原因なく他人の財産によって利益を受けた者は、その利益の存する限度において返還する義務を負う」と定めており、耐用年数を超えた設備の費用を全額請求することは不当利得に当たる可能性があります。
ゲン計算式を知っておけば、精算書に記載された金額が適正かどうかをご自身で検算できます。
民法第703条：法律上の原因なく他人の財産又は労務によって利益を受け、そのために他人に損失を及ぼした者（以下この章において「受益者」という。）は、その利益の存する限度において、これを返還する義務を負う。
入居6年でクロスの負担がほぼゼロになる計算の仕組み
ゲンクロス・カーペット・クッションフロア等の耐用年数は６年です。要は入居期間が６年以上であれば、原状回復費用は発生しない（０円）ということになります。
次に、「入居6年でクロスの残存価値が1円になる」という仕組みをもう少し詳しく説明します。
ガイドラインでは、クロスの残存価値は定額法（毎年一定額ずつ減価する方法）で計算し、6年経過後の残存価値を1円と定めています。
残存価値が1円ということは、どれだけ高額な張替え費用がかかっても、借主が負担すべき金額は理論上1円にとどまるということです。
ただし、故意にクロスを毀損した場合（落書き・ペットの引っ掻き傷など）は善管注意義務違反に該当し、耐用年数による減額が適用されないケースもあるため注意が必要です。
ゲン入居6年以上でクロス全額を請求されたら、ガイドラインの残存価値1円を根拠に減額を求めましょう。
民法第90条：公の秩序又は善良の風俗に反する法律行為は、無効とする。
耐用年数別の計算ツールで自分の負担額を算出する
さらに、以下の計算ツールを使えば、入居年数と修繕費用を入力するだけで借主の負担額を自動計算できます。
上記はクロスなど耐用年数6年の設備用ですが、他の耐用年数に対応した計算ツールも「耐用年数の計算方法と残存価値」で紹介しています。
計算ツールを使って算出した金額と精算書の金額を比較し、大きな差額がある場合は減額交渉の根拠にすることができます。
退去費用の計算方法についてさらに詳しく知りたい方は「退去費用の計算方法と耐用年数の使い方」もあわせてご覧ください。
ゲン計算ツールで事前にご自身の負担額を把握しておけば、精算書が届いたときに落ち着いて対応できます。
民法第533条：双務契約の当事者の一方は、相手方がその債務の履行（債務の履行に代わる損害賠償の債務の履行を含む。）を提供するまでは、自己の債務の履行を拒むことができる。ただし、相手方の債務が弁済期にないときは、この限りでない。
精算書の金額に納得がいかない場合は、計算ツールの結果を添えて管理会社に書面で減額を申し入れてみてください。
特約による借主負担の拡大と有効性の3要件
最後に、賃貸借契約書に「特約」が設けられている場合、ガイドラインの負担割合とは異なる負担が借主に求められることがあります。
ただし、特約が有効と認められるためには、以下の3つの要件をすべて満たす必要があるとガイドラインで示されています。
- 特約の必要性があり、かつ暴利的でないなど客観的・合理的な理由がある
- 借主が通常の原状回復義務を超える修繕義務を負うことを認識している
- 借主が特約の内容を理解したうえで合意している
例えば、「ハウスクリーニング費用3万円は借主負担」という特約は、金額が明記され合意があれば有効と判断されるケースが多いです。
一方、「原状回復費用はすべて借主負担とする」のような曖昧で範囲が広すぎる特約は、上記3要件を満たさず無効とされる傾向にあります。
特約の有効性について詳しくは「退去費用の特約と有効性の判断基準」で解説しています。
ゲン契約書に特約がある場合は、上記3要件を満たしているかを確認してから支払いを判断してください。
民法第95条第1項：意思表示は、次に掲げる錯誤に基づくものであって、その錯誤が法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要なものであるときは、取り消すことができる。
まとめ
- 通常損耗と経年劣化は貸主負担であり借主の過失による損傷のみが借主負担になる
- クロスは耐用年数6年で入居6年以上なら残存価値は1円になる
- 設備機器は耐用年数6〜15年で入居年数に応じて借主負担割合が減少する
- フローリングは部分補修と全面張替えで経過年数の考慮が異なる
- 特約は3要件を満たさなければ無効となる可能性がある
原状回復ガイドラインの負担割合表は、退去費用の精算で自分が本当に負担すべき金額の根拠になります。
退去費用の請求書が届いたら、この記事で紹介した耐用年数別の負担割合早見表と計算式を使って、各項目の金額が適正かどうかを確認してください。
ガイドラインの基準と大きく乖離した請求があった場合は、計算根拠を添えて書面で管理会社に減額を申し入れることで、多くのケースで請求額の見直しにつなげることができます。
よくある質問
- 敷金ドットコムは、情報提供を目的としたサイトです。行政書士が記事の監修および執筆を行っておりますが、根本的な問題やトラブルの解決を目的としたものではありません。トラブルの解決については、弁護士または認定司法書士にご相談ください。
