賃貸アパートの畳表の張替えはどちら負担？原状回復のガイドラインを用いて解説

賃貸アパートで退去時に「畳表の張替え費用として〇万円請求します」と言われて困惑した経験はありませんか？

畳表は時間の経過とともに自然に劣化するもので、その費用負担については借主と貸主の間でしばしばトラブルになります。

例えば、5年間住んだアパートを退去する際に「畳表が変色しているため全面張替え費用10万円を負担してください」と言われたケースでは、これが適正な請求なのか判断に迷うことでしょう。

この記事では、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づき、畳表の張替え費用負担の考え方を解説します。

適切な費用負担の判断基準、経年劣化と故意・過失による損傷の見分け方、そして万が一トラブルになった場合の対処法まで、具体的に説明していきます。

賃貸住宅の退去時には様々な費用請求がありますが、正しい知識を持つことで不当な請求から身を守ることができます。

この記事を読めば、畳表の張替え費用に関する疑問が解消され、適切な対応ができるようになるでしょう。

畳表の張替え負担の基本知識とは？

賃貸物件における原状回復とは、借主の居住によって生じた建物や設備の損耗について、借主の責任で修繕することを指します。

民法では、借主の故意・過失や通常の使用方法に反する使用による損耗については借主負担とする一方、経年変化や通常使用による損耗は貸主負担とする考え方が示されています（民法第621条、第622条関連）。

畳表の張替えについても同様の考え方が適用されます。

一般的に畳表は使用とともに経年劣化するものであり、通常の使用による変色や摩耗は「通常損耗」として貸主負担となります。

しかし、明らかな水濡れや焦げ跡など、借主の不適切な使用や管理不足による損傷は「借主負担」となる可能性があります。

畳表の張替え負担の法的解釈はどうなっている？

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、畳表の張替え負担について明確な基準が示されています。

このガイドラインは法的拘束力はないものの、裁判所でも判断基準として参照されることが多く、実質的な規範として機能しています。

ガイドラインによれば、畳表の自然な変色や摩耗は通常損耗として貸主負担が原則です。

ただし、日焼けによる変色が著しい場合や、家具の設置による色むらが生じた場合でも、これらは通常の生活で避けられないものとして貸主負担と考えられています。

一方、冷蔵庫下の黒ずみであっても、長期間掃除をしなかったことによる汚れの堆積など、借主の管理不足が原因であれば借主負担となる可能性があります。

また、ペットによる引っかき傷や尿シミ、タバコによる焦げ跡など、明らかに通常の使用方法を超える使用による損傷は借主負担となります。

特に注目すべき点として、貸主が借主に通常損耗分まで負担させる特約（いわゆる「敷引特約」など）を結ぶ場合、その特約が有効となるためには、特約の内容が明確であり、かつ借主に十分説明されていることが必要です。

最高裁判所の判例では、特約があっても一方的に不利な条件は無効とされるケースもあります。

畳表の張替え負担トラブルはどんな時に起きる？

畳表の張替え負担をめぐるトラブルは、主に以下のようなケースで発生します。

国民生活センターの相談事例によれば、特に築年数の古い物件での退去時に、経年劣化による変色を理由に畳表張替え費用を全額請求されるトラブルが多く報告されています。

畳表の張替えと紛らわしい類似問題の違いは？

畳表の張替え負担の問題は、他の床材や内装の修繕負担問題と混同されることがあります。

ここでは、畳表の張替えと似た問題との違いを比較します。

項目	畳表の張替え	フローリングの傷補修	カーペットのクリーニング
法的解釈	経年変化による変色は貸主負担<br>水濡れ・焦げは借主負担	家具による擦り傷は通常損耗<br>重量物落下による凹みは借主負担	通常の汚れは貸主負担<br>シミ・焦げは借主負担
耐用年数目安	5〜6年	約15年	約6年
経年減価の考え方	使用年数に応じて借主負担割合減少	使用年数に応じて借主負担割合減少	使用年数に応じて借主負担割合減少
特約の扱い	一方的な特約は無効の可能性	一方的な特約は無効の可能性	一方的な特約は無効の可能性

自分の状況を正確に判断するためのポイントは以下の通りです。

特に注意が必要なのは、畳表と畳床（下地）の区別です。

畳表の張替えは比較的頻繁に行われる修繕ですが、畳床の交換となると費用も高額になり、借主負担となるケースはより限定的です。

畳表の張替え負担トラブルはどう解決する？

畳表の張替え負担をめぐるトラブルが発生した場合、以下のプロセスで解決を図ることができます。

解決までにかかる期間は、直接交渉で数週間、相談機関を介した解決で1〜2ヶ月、調停や訴訟の場合は3〜6ヶ月程度です。

費用は交渉方法によって大きく異なりますが、法的手続きを取る場合でも少額訴訟なら比較的低コストで解決できます。

民法の原則として、借主の故意・過失によらない通常損耗は貸主負担が基本です（民法第606条、第607条、第621条関連）。

この基本原則を念頭に置いて交渉することが重要です。

畳表の張替え負担トラブルを防ぐには？

畳表の張替えに関するトラブルを未然に防ぐためには、入居前から退去時までの各段階で適切な対応が必要です。

入居前の段階では、契約書の特約内容を注意深く確認することが大切です。

「退去時の畳表張替えは借主負担」などの特約がある場合、その適用範囲や負担割合について具体的に説明を求めましょう。

また、入居時の畳の状態を写真で記録し、汚れや傷があれば入居時確認書に明記してもらうことで、退去時に「もともとあった傷」を証明できます。

入居中は、畳表を適切に管理することでトラブルを防げます。

畳は湿気に弱いため、定期的に換気を行い、結露対策をすることが重要です。

また、畳の上に直接水分が付着した場合は、すぐに乾いた布で拭き取りましょう。

家具やカーペットを敷く場合は、定期的に位置を変えるか、畳の保護マットを使用すると良いでしょう。

退去時には、立会いの際に貸主側と一緒に現状を確認し、経年劣化と考えられる部分と借主の責任とされる部分を明確にしておくことが大切です。

修繕見積書を取り寄せ、内容と金額の妥当性を確認しましょう。

貸主と借主の信頼関係を構築することも重要です。入居中に問題が発生した場合は、早めに貸主や管理会社に連絡し、対応を相談しましょう。

問題を隠したり放置したりすると、退去時により大きなトラブルになる可能性があります。

畳表の張替え負担に関するQ&A

まとめ

畳表の張替え費用負担は、「通常の使用による経年劣化は貸主負担」「借主の故意・過失による損傷は借主負担」という基本原則に基づいて判断されます。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、日焼けや家具による色むらなどは通常損耗として貸主負担とされており、これが実質的な判断基準となっています。

トラブルを防ぐためには、入居時の状態確認と記録、適切な日常管理、退去時の立会い確認が重要です。

また、契約書の特約内容（特に「通常損耗も借主負担」とする条項）については、その説明が十分だったかどうかも重要なポイントです。

万が一トラブルになった場合は、感情的にならず、ガイドラインに基づいた冷静な交渉を心がけましょう。

解決が難しい場合は、消費生活センターや法テラスなどの相談機関を利用することも有効です。

賃貸住宅での生活では、畳表の張替え以外にも壁紙の張替えや設備の修繕など、様々な原状回復の問題が発生する可能性があります。

それぞれについても同様の原則が適用されますので、基本的な考え方を理解しておくことが大切です。

この記事で解説した内容はあくまで一般的な情報提供であり、個別の事例については、物件や契約の状況によって判断が異なる場合があります。

具体的なトラブルについては、専門家への相談をおすすめします。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）