畳の張替え費用は貸主が払うって本当？原状回復トラブルを防ぐ完全ガイド

あなたは賃貸物件を退去する際、「畳の張替え費用を全額負担してください」と言われたことはありませんか？

多くの借主がこの請求に疑問を感じながらも、知識がないために支払ってしまっています。

実は、畳の経年劣化による張替え費用は原則として貸主負担であることをご存知でしょうか。

この記事では、賃貸住宅の畳にまつわる原状回復の正しい知識と、不当な請求から身を守る方法を解説します。

例えば、6年間住んだアパートを退去する際に畳の張替え費用として10万円を請求され、困惑している場合でも、この記事を読めば適切な対応方法がわかります。

畳のダメージは誰の負担？原状回復の基本を知ろう

賃貸借契約が終了すると、借主は借りた物件を「原状回復」して返還する義務があります。

しかし、この「原状回復」の範囲については多くの誤解があります。

民法第621条では、賃借人の原状回復義務について規定していますが、これは「通常の使用による損耗」や「経年変化」を除外した概念です。

畳の場合、日常的に歩いたり座ったりすることで生じる摩耗や色あせは「通常の使用による損耗」に該当し、原則として借主負担ではありません。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」でも、畳の日焼けやへこみなどは経年変化として貸主負担と明記されています。

畳交換は本当に借主負担？法的解釈を確認しよう

賃貸住宅の原状回復に関する法的解釈は、2020年4月の民法改正で明確化されました。

改正民法では、「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化」については、賃借人は原状回復義務を負わないことが明文化されました（民法第621条）。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」においても、畳の日焼けや多少のへこみ、擦り切れなどは経年変化による損耗として貸主負担とされています。

このガイドラインは法的拘束力はありませんが、裁判所でも判断基準として参照されるケースが多く、実質的な規範として機能しています。

ただし、契約時に「特約」として借主負担を定めることは可能です。

しかし、この特約が有効となるためには、以下の条件を満たす必要があります。

さらに、消費者契約法の観点から、借主に一方的に不利な特約は無効となる可能性があります。

つまり、契約書に「畳は借主負担」と書かれているだけでは、必ずしも借主が全額負担しなければならないわけではないのです。

どんな時に紛争になる？畳トラブルの典型例とは

畳の原状回復をめぐるトラブルが発生する典型的なケースには、以下のようなものがあります。

国土交通省の相談事例によると、原状回復に関する相談のうち約30%が畳・フローリングに関するもので、特に賃貸住宅の退去時に「畳の張替え費用を敷金から全額差し引かれた」という相談が多く寄せられています。

畳とフローリングの違いは？紛らわしい修繕負担の比較

畳の原状回復と似た問題として、フローリングの原状回復があります。

両者は床材という点では共通していますが、耐用年数や修繕方法、負担の考え方に違いがあります。

以下に主な違いを表で示します。

項目	畳	フローリング
耐用年数	約6年	約8年（一般的な複合フローリング）
修繕方法	表替え／裏返し／新調	補修／部分張替え／全面張替え
日焼け・変色	貸主負担（経年変化）	貸主負担（経年変化）
通常の擦り切れ	貸主負担（通常損耗）	貸主負担（通常損耗）
水濡れによる染み	状況による（生活必然の水濡れは貸主負担）	状況による（生活必然の水濡れは貸主負担）
家具等による凹み	貸主負担（通常損耗）	貸主負担（通常損耗）
タバコの焦げ跡	借主負担（借主の過失）	借主負担（借主の過失）

自分のケースが「通常損耗」か「借主の過失」かを判断するポイントは、以下の通りです。

例えば、畳の上で植木鉢を置いていて水漏れで染みができた場合は借主負担になりますが、日常の歩行による畳の摩耗は貸主負担となります。

トラブルになったらどうする？解決手順を知ろう

畳の原状回復をめぐってトラブルが発生した場合、以下のプロセスで解決を図りましょう。

交渉の際は、民法第621条や国土交通省ガイドラインの該当部分を引用し、法的根拠を明示しましょう。

話し合いで解決しない場合は、消費生活センターや住宅紛争処理支援センターなどの第三者機関に相談することができます。

これらの機関では無料または低額で調停やあっせんを行っています。

最終的には、少額訴訟や民事調停などの法的手続きに進むこともできますが、一般的に解決までには1〜3ヶ月程度かかり、申立手数料（訴額によるが数千円程度）が必要です。

退去時の畳トラブルを防ぐには？事前対策のコツ

畳に関する原状回復トラブルを予防するためには、契約時と入居中の適切な対応が重要です。

契約前には、契約書の原状回復に関する条項、特に特約の内容を丁寧に確認しましょう。

「畳は借主負担」などの特約がある場合は、その具体的な範囲や条件について説明を求め、納得できない場合は交渉することも検討してください。

特約の内容を明確にし、できれば書面で残しておくことが望ましいです。

入居時には、畳の状態を写真や動画で詳細に記録しておきましょう。

可能であれば、管理会社の立会いのもとで確認し、傷や劣化がある場合は書面に残してもらうと良いでしょう。

入居中は、畳を適切に使用・管理することが大切です。重い家具を置く際はコースターを使用する、水をこぼした場合はすぐに拭き取るなど、日常的なケアを心がけましょう。

定期的に畳を干したり、掃除機をかけたりすることで、畳の寿命を延ばすことができます。

退去時には、事前に原状回復の範囲について管理会社と話し合い、認識のずれを防ぎましょう。

退去立会い時には、畳の状態を確認し、経年劣化による損耗は借主負担ではないことを伝えておくと良いでしょう。

よくある質問は？畳の原状回復Q&A

まとめ

畳の原状回復については、経年劣化や通常使用による損耗は原則として貸主負担であることが、民法や国土交通省のガイドラインで明確に示されています。

しかし、契約時の特約や、借主の故意・過失による損傷については借主負担となる場合があります。

トラブルを防ぐためには、契約内容をしっかり確認すること、入居時と退去時の状態を記録しておくこと、そして日常的に適切な使用・管理を心がけることが大切です。

もし不当な請求を受けた場合は、国土交通省のガイドラインを根拠に冷静に交渉し、必要に応じて第三者機関に相談することをお勧めします。

この記事で解説しきれなかった個別の事例や複雑なケースについては、消費生活センターや弁護士などの専門家に相談することをお勧めします。

また、最新の法改正や判例に注意を払い、常に最新の情報を参考にすることも重要です。

適切な知識を身につけることで、賃貸住宅の退去時に不当な負担を強いられることなく、公平に原状回復の責任を果たすことができるでしょう。

なお、本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の事例については専門家への相談をお勧めします。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）