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賃貸住宅の退去時に、壁紙の交換費用を全額負担させられたり、6年間も住んでいたにもかかわらず新品価格で請求されたりするケースは少なくありません。
実は、国土交通省の原状回復ガイドラインでは、設備ごとに明確な耐用年数が定められており、これを正しく理解することで大幅な費用軽減を実現できます。
例えば、６年耐用年数の壁紙に３年居住した場合、残存価値は50%となり費用負担は半額になります。
さらに、６年以上居住した場合は壁紙の交換費用は完全に貸主負担となるのです。
本記事では、設備・内装材の耐用年数を正しく理解し、退去時に堂々と適正な費用負担を主張できる知識をお伝えします。
1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
耐用年数とは、賃貸物件の設備や内装材が通常の使用により経年劣化し、その価値がゼロになるまでの期間を指します。
賃貸契約における原状回復費用の算定では、この耐用年数が重要な役割を果たします。
耐用年数を過ぎた設備については入居者に修繕費用の負担義務はなく、貸主が負担することになります。
耐用年数の考え方は、民法第606条（賃貸人の修繕義務）と民法第621条（賃借人の原状回復義務）に基づいています。
基本計算式
この計算により、居住期間が長いほど入居者の負担は軽減され、耐用年数を超えた場合は入居者の負担はゼロとなります。
設備・内装材の退去費用は国土交通省ガイドラインで定められた耐用年数により計算されます。
一方で、耐用年数を経過した設備については入居者の負担はゼロとなります。
国土交通省ガイドラインの法的効力
行政書士 松村 元国土交通省ガイドラインは非常に重要な指針ですが、あくまで「参考資料」「解釈指針」であって、法律そのものではないという点を明確にする必要があります。
国土交通省が定める耐用年数６年の製品および損耗品
耐用年数６年の製品は壁紙・カーペット・家電製品など日常使用で損耗しやすい設備です。
国土交通省が定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」によると、これらの設備は比較的短期間で経年劣化が進む特徴があります。
耐用年数6年設備の費用負担計算例
これらの製品は経年劣化や通常使用による損耗に応じて価値が減少します。
６年経過後は残存価値がゼロとなり、交換費用は貸主負担となります。
以下は、国土交通省が定める耐用年数６年の製品および損耗品に関するトラブルの判例集になります。
行政書士 松村 元耐用年数６年の設備は居住期間が長いほど入居者負担が軽減されます。３年居住では残存価値50%、６年経過では残存価値ゼロとなり交換費用は完全に貸主負担です。退去時にクロスやカーペットの全額請求をされた場合は、ガイドラインの該当箇所を示して適正な計算を求めることが重要です。
国土交通省が定める耐用年数８年の製品および損耗品
耐用年数８年の製品は主に木材を使用した家具製品が対象となります。
国土交通省が定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」によると、これらは６年耐用年数より若干長期使用が想定された設備です。
耐用年数8年設備の費用負担計算例
これらの製品は木材の特性を活かした収納家具が中心となっています。
８年経過後は残存価値がゼロとなり、交換費用は貸主負担となります。
以下は、国土交通省が定める耐用年数８年の製品に関するトラブルの判例集になります。
行政書士 松村 元耐用年数８年の設備は６年耐用年数設備より費用負担期間が長くなります。４年居住では残存価値50%、８年経過で残存価値ゼロです。戸棚や書棚の交換を請求された場合は、居住年数に応じた適正な残存価値計算を必ず確認してください。木製家具は使用状況により劣化度合いが異なるため、通常使用範囲内かの判断が重要となります。
国土交通省が定める耐用年数１０年の製品および損耗品
耐用年数１０年の製品は主に水回りの設備が対象となります。
国土交通省が定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」によると、これらは中期的使用が想定された水回り機器です。
耐用年数10年設備の費用負担計算例
これらの製品は水圧や温度変化による劣化が想定された設備です。
１０年経過後は残存価値がゼロとなり、交換費用は貸主負担となります。
以下は、国土交通省が定める耐用年数１０年の製品に関するトラブルの判例集になります。
行政書士 松村 元耐用年数１０年の水回り設備は故障頻度が高いため注意が必要です。５年居住では残存価値50%となり、入居者負担は新品価格の半額以下です。給湯器やシャワー水栓の故障時は、通常使用による劣化か設備不良かの判断が重要で、前者は耐用年数に応じた負担、後者は貸主の全額負担となります。
国土交通省が定める耐用年数１５年の製品および損耗品
耐用年数１５年の製品は長期使用を想定した基幹設備が中心です。
国土交通省が定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」によると、ステンレス製や陶器製の丈夫な設備が該当します。
耐用年数15年設備の費用負担計算例
これらの製品は住宅の基幹設備として長期使用が前提となっています。
１５年経過後は残存価値がゼロとなり、交換費用は貸主負担となります。
以下は、国土交通省が定める耐用年数１５年の製品に関するトラブルの判例集になります。
行政書士 松村 元耐用年数１５年の設備は一般的な居住期間では高い残存価値を持ちます。５年居住でも残存価値67%、１０年居住で残存価値33%となります。流し台や便器の交換を請求された場合は、耐用年数１５年を根拠として大幅な費用軽減を主張できます。故意・過失による損傷以外は入居者負担が限定的となることを理解しておきましょう。
国土交通省が定める耐用年数が関係しない製品
耐用年数が関係しない製品は消耗品として扱われる特殊な設備です。
国土交通省が定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」によると、これらは紙類や特殊な構造の設備が該当します。
耐用年数が関係しない製品の費用負担基準
これらの製品は居住年数に関わらず個別の損傷状況により判断されます。
通常使用による劣化は貸主負担、故意・過失による損傷は入居者負担となります。
以下は、国土交通省が定める耐用年数が関係しない製品に関するトラブルの判例集になります。
行政書士 松村 元耐用年数が関係しない製品では個別の損傷原因の特定が重要です。障子や襖の破れは子供の遊びや不注意による場合が多く、入居者負担となる可能性があります。しかし、フローリングの傷や変色は通常使用の範囲内であることが多いため、損傷の程度と原因を慎重に判断する必要があります。ハウスクリーニングは通常の清掃を超える汚れのみが入居者負担です。
国土交通省が定める建物の耐用年数が適用される製品
建物の耐用年数が適用される製品は建物と一体化した構造設備です。
国土交通省が定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」によると、建物本体の構造に関わる重要な設備が該当します。
建物耐用年数適用設備の費用負担計算例
これらの製品は建物構造の一部として長期使用が想定されています。
木造住宅（22年）・鉄骨造住宅（34年）・鉄筋コンクリート造住宅（47年）の耐用年数が適用されます。
以下は、国土交通省が定める建物の耐用年数が適用される製品に関するトラブルの判例集になります。
行政書士 松村 元建物の耐用年数が適用される設備は一般的な居住期間では大幅な費用軽減が適用されます。木造住宅で22年、鉄筋コンクリート造で47年の耐用年数のため、５年居住でも77-89%の残存価値があります。建具やボードの交換を請求された場合は、建物構造を確認し適切な耐用年数を適用した計算を要求してください。
設備・内装材の耐用年数は国土交通省ガイドラインで明確に定められており、入居者の権利を守る重要な基準となります。
６年耐用年数の壁紙やカーペット、８年の家具、１０年の水回り設備、１５年の基幹設備まで、それぞれ異なる計算基準を理解することで、大幅な費用軽減を実現できます。
退去立会い時には感情的にならず、耐用年数と残存価値計算に基づいた客観的な話し合いを心がけてください。
不当な請求を受けた場合は、消費生活センターや住宅相談窓口への相談も有効な手段です。
正しい知識と準備により、安心して退去手続きを進め、適正な費用負担を実現しましょう。
