賃貸住宅の退去時に行われる立会いは、借主と貸主双方にとって重要な手続きです。
焦らずに対処すれば大丈夫です。まずは状況を整理しましょう。
この立会いでは、入居時と退去時の住宅状況を比較し、原状回復（元の状態に戻すこと）の責任範囲を確定します。
しかし、立会いの具体的な流れや準備事項、さらには立会いが実施されない場合の対処法について正しく理解している方は多くありません。
国土交通省のガイドラインに基づく適切な対応を知ることで、不要なトラブルを避け、敷金（入居時に預ける保証金）の適正な返還を受けることができます。
本記事では、退去立会い（退去時の部屋の確認作業）の基本的な流れから具体的な注意点まで、実務的な観点から詳しく解説します。
1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
退去立会いにおける責任の所在は、「通常の使用による経年劣化（時間が経って自然に古くなること）」なのか「入居者の故意・過失による損傷」なのかを現場で確認し、双方が合意形成することによって判断されます。
立会いの有無により、後のトラブル発生リスクが大きく変わります。
民法第606条および第621条では、賃貸人には修繕義務があり、賃借人には善管注意義務（注意深く大切に扱う義務）に基づく原状回復義務があるとされています。
退去立会いは、この法的責任の境界を明確にする重要な手続きです。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、退去時の現状確認の重要性が強調されており、双方立会いのもとで損傷箇所を特定し、その原因を判断することが推奨されています。
壁紙の耐用年数（使える期間の目安）6年、畳の表替え5年、フローリングワックスがけ3年など、具体的な基準に基づいて経年劣化による価値減少を考慮した負担割合を決定します。
立会いなしの場合、これらの判断が一方的になるリスクがあります。
つまり、退去立会いは法的根拠に基づいた適正な費用負担を決定する重要な機会であり、立会いなしの場合は後日の証拠不足によるトラブルを避けるため、事前の写真撮影や書面での確認が不可欠です。
退去立会いを円滑に進めるためには、事前の準備が極めて重要です。
立会い前日までに必要な準備を整えることで、トラブルを未然に防ぎ、敷金の適正な返還を受けることができます。
まず、部屋の清掃を徹底的に行い、私物をすべて撤去しておく必要があります。
入居時の写真と現在の状況を比較できるよう、各部屋の状態を詳細に撮影し、日付入りで保存しておきましょう。
特に傷や汚れがある箇所は、角度を変えて複数枚撮影することが重要です。
また、入居時に受け取った物件の状況確認書や契約書類、家賃の支払履歴などの必要書類を準備し、立会い時に提示できるよう整理しておきます。
設備の動作確認も事前に行い、不具合がある場合は管理会社に事前連絡することで、当日のスムーズな進行が期待できます。
退去立会い当日は、管理会社や大家との間で物件の状態を正確に確認し、敷金精算の根拠を明確にする重要な機会です。
立会いでの対応次第で、退去費用に大きな差が生じる可能性があります。
立会い時は、管理会社担当者と一緒に各部屋を順番に確認し、発見された傷や汚れについて、その原因と責任の所在を明確にします。
入居時からあった損傷については、入居時の写真や書類を提示して証明しましょう。
新たに発見された損傷については、通常使用による経年劣化か、借主の過失によるものかを冷静に判断することが重要です。
疑問点や納得できない指摘があれば、その場で質問し、修繕費用の根拠を求めましょう。
立会い結果は書面で記録され、後日敷金精算書（費用の内訳を示した書類）が送付されるため、立会い調書の内容を必ず確認してから署名することが大切です。
近年、遠方への転居や時間的制約により、退去立会いを行わないケースが増加しています。
しかし、立会いなしの退去は借主にとってリスクが高く、十分な注意と対策が必要です。
立会いなしの場合、物件の状態確認は管理会社や大家が一方的に行うため、借主に不利な判断が下される可能性があります。
そのため、退去前に部屋の状態を動画や写真で詳細に記録し、タイムスタンプ付きで保存することが重要です。
各部屋の全景から細部まで、死角がないよう撮影しましょう。
また、清掃状況や設備の動作状況も記録に残します。
管理会社には事前に立会いなしでの退去を正式に通知し、その旨を書面で確認しておきます。
退去後に送付される敷金精算書に疑問がある場合は、保存した記録を根拠として異議申し立てを行うことができるため、証拠保全が最重要となります。
賃貸借契約書には、立会いなしの退去に関する特別な条項が記載されている場合があり、これらの内容を事前に確認しておくことが重要です。
契約書の条項を見落とすと、予想以上の費用負担が発生する可能性があります。
条項例
多くの契約書には「立会いなしの場合、貸主の判断による修繕費用を借主が負担する」という趣旨の条項があります。
また、「立会いを拒否した場合、敷金は返還しない」や「立会いなしの場合、原状回復費用は借主の全額負担とする」といった厳しい条項が含まれることもあります。
さらに、「立会い日程の調整に応じない場合、管理会社が指定する業者による修繕を承諾（同意すること）したものとみなす」という条項も存在します。
これらの条項は借主に不利な内容が多いため、立会いなしを選択する前に契約書を詳細に確認し、必要に応じて管理会社と事前協議を行うことが重要です。
退去立会いは、借主と貸主双方の権利を守る重要な手続きです。
事前の準備として写真記録の作成と書類整理を行い、当日は積極的に意見を述べてガイドラインに基づいた適正な判断を求めることが大切です。
立会いなしの場合でも、代理人の活用や書面での確認により、一方的な判断を防ぐことができます。
不当な原状回復費用を請求された場合は、根拠の開示を求め、必要に応じて専門機関に相談することで、適正な敷金返還を受けることが可能です。
トラブルを避けるためにも、国土交通省ガイドラインの内容を理解し、自身の権利を適切に主張することが重要です。
