敷金が返ってこないのが普通？原状回復のガイドラインを用いて解説

賃貸物件を退去する際、「敷金がほとんど返ってこなかった」というケースは珍しくありません。

「壁に小さな穴があるだけで10万円も請求された」「汚れていないのに清掃費用を取られた」など、納得できない経験をした方も多いのではないでしょうか。

実は、敷金返還に関するトラブルは賃貸住宅の退去時に最も多い問題の一つです。

この記事では、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考に、敷金返還の仕組みや権利を正しく理解し、不当な請求から身を守る方法を解説します。

正しい知識を身につければ、本来返還されるべき敷金をしっかりと取り戻すことができるでしょう。

敷金とは何か？賃貸契約における基本的な仕組み

敷金とは、賃貸借契約において、借主が家主に対して預け入れる保証金のことです。

これは主に、家賃の滞納や、借主の責任で生じた建物の損傷の修繕費用に充てるための担保として機能します。

民法第622条の2では、敷金について「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう」と定義されています。

敷金は基本的に退去時に返還されるものですが、借主の債務不履行がある場合や原状回復費用がかかる場合は、その分が差し引かれます。

原状回復ガイドラインとは？敷金返還の法的根拠

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、国土交通省が2011年に改訂（その後も更新）した指針で、賃貸住宅の退去時における原状回復の費用負担について明確な基準を示しています。

このガイドラインは法的拘束力はないものの、裁判においても判断基準として参照されることが多く、実質的な規範として機能しています。

このガイドラインの核心は「通常損耗」と「損耗を超える部分」を明確に区別し、前者は貸主負担、後者のみ借主負担とする考え方にあります。

最高裁判所も平成17年12月16日の判決で、賃借人は通常損耗については原状回復義務を負わないという見解を示しており、この考え方は民法の一般原則として確立しています。

通常損耗とは、時間の経過や日常的な使用に伴って生じる劣化や摩耗のことを指します。

例えば、日照による壁紙の変色、家具の設置によるカーペットのへこみ、扉の開閉による軽微な傷などが該当します。

これらは住宅を使用する上で避けられないものであり、貸主が事業コストとして負担すべきものとされています。

一方、借主の故意・過失、善管注意義務違反、または通常の使用方法を超える使用によって生じた損耗については、借主が原状回復費用を負担する必要があります。

どんなケースが敷金トラブルになりやすい？典型的な事例

敷金返還トラブルが発生しやすい典型的なケースには以下のようなものがあります。

国土交通省の調査によれば、賃貸住宅の退去時のトラブルのうち約70%が敷金の返還に関するものであり、特に原状回復費用の負担区分についての認識の違いが主な原因となっています。

敷金と礼金・更新料の違いは？紛らわしい賃貸用語の整理

敷金と混同されやすい賃貸契約に関する費用について、その違いを明確にしておきましょう。

費用の種類	返還の有無	法的性質	目的・用途
敷金	基本的に返還あり（債務不履行や原状回復費用を差し引く）	担保金（民法第622条の2）	家賃滞納や原状回復費用の担保
礼金	返還なし	賃借権設定の対価	物件を借りる権利に対する謝礼金
更新料	返還なし	賃貸借契約更新の対価	契約更新時に支払う費用
保証金	基本的に返還あり（一部償却の場合あり）	敷金と同様の担保機能	地域によって呼称や慣行が異なる
前払い家賃	返還なし（契約解除の場合は日割り計算で返還の可能性あり）	前払いの賃料	入居前に支払う賃料

敷金と保証金は似た性質を持ちますが、地域や契約内容によって扱いが異なることがあります。

特に保証金は、契約書で「一部償却」や「敷引き」が明記されていることがあり、返還される金額が当初から減額されることがあります。

敷金と礼金の最大の違いは返還の有無です。

敷金は基本的に返還されるべき性質のものですが、礼金は物件を借りる権利に対する謝礼として支払われ、返還されません。

判別ポイントとしては、契約書の記載内容をよく確認することが重要です。

特に「敷引き」「償却」などの言葉が使われている場合は、いくら返還されるのかを事前に確認しておきましょう。

敷金は誰がいつ返還する？正しい請求手続きの流れ

敷金返還の標準的なプロセスは以下のような流れになります。

民法第622条の2第1項では、賃貸借が終了し、賃貸物件が明け渡された後は、賃貸人は「遅滞なく」敷金を返還する義務があると定められています。

具体的な期間は法律で定められていませんが、一般的には退去から1〜2ヶ月以内に返還されることが多いです。

貸主が敷金を返還しない場合や不当に減額している場合は、まず書面で返還請求を行い、それでも解決しない場合は、消費生活センターや住宅相談所などの公的機関に相談したり、法的手続きを検討したりすることになります。

敷金トラブルを未然に防ぐには？契約時と退去時の注意点

敷金返還トラブルを予防するためには、契約時と退去時の両方で適切な対応が必要です。

契約時には、まず敷金の金額や返還条件を契約書で明確に確認しましょう。

特に「敷引き」や「償却」といった条項がないか注意深くチェックすることが重要です。

また、入居前に部屋の現状を写真に撮っておくことで、退去時に「もともとあった傷」と「入居中にできた傷」を区別することができます。

入居中は、通常の使用の範囲内で住まいを大切に使用することが基本です。

壁に大きな穴を開けたり、設備を破損したりしないよう注意しましょう。

もし何か問題が生じた場合は、自己判断で修理せず、まず管理会社に相談することをお勧めします。

退去時には、十分な準備期間を設け、部屋を丁寧に清掃しておくことが大切です。

退去立会いの日程調整を早めに行い、立会い時には部屋の状態を貸主と一緒に確認し、写真を撮るなどして記録を残しておきましょう。

また、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の内容を理解しておくことで、不当な請求に対して適切に対応できるようになります。

敷金返還に関するよくある質問

まとめ

敷金が返ってこないのは決して「普通」ではありません。

敷金は基本的に返還されるべきもので、通常の使用による経年劣化や自然損耗については貸主負担が原則です。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」はこの原則を明確に示しており、近年の裁判例もこの考え方に沿った判断が主流となっています。

敷金返還トラブルを防ぐためには、契約時の条件確認、入居時・退去時の部屋の状態記録、そして原状回復に関する基本的な知識の理解が重要です。

もし不当な請求を受けた場合は、ガイドラインを根拠に交渉したり、必要に応じて消費生活センターや法律相談などの外部機関に相談したりすることで、適正な敷金返還を受けられる可能性が高まります。

この記事で紹介していない関連トピックとしては、賃貸借契約における特約の有効性や、地域による習慣の違い、保証会社が介入するケースなどがあります。

いずれにしても、賃貸契約は重要な法律行為ですので、契約前にしっかりと条件を確認し、疑問点は解消しておくことが大切です。

賃借人の権利を守るためにも、敷金返還に関する正しい知識を身につけ、適切に対応していきましょう。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）