退去費用は交渉で減額できる？民事調停と原状回復ガイドラインの賢い活用法

2025年5月18日

賃貸物件を退去する際に、「想定外の高額な原状回復費用を請求された」というトラブルに直面したことはありませんか？

多くの借主がこのような状況に悩まされていますが、適切な知識と対応があれば、不当な請求を減額させることは十分可能です。

特に「民事調停」という手続きを活用し、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を根拠とすることで、効果的に問題解決ができるのです。

この記事では、退去費用の減額を実現するための民事調停の活用法と、交渉を有利に進めるためのポイントを解説します。

行政書士松村元
監修者

1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。

日本行政書士会連合会神奈川県行政書士会所属
登録番号第17090472号

民事調停とは何？話し合いで解決する法的手続き

民事調停とは、裁判所が当事者間の話し合いを仲介して紛争解決を図る法的手続きです。

民事調停法に基づいて行われ、裁判官1名と民間から選ばれた調停委員2名以上で構成される調停委員会が、当事者の言い分を聞きながら、互いに納得できる解決策を探ります。

退去費用の紛争で民事調停を利用する場合、簡易裁判所に申立てを行います。

調停は非公開で行われるため、プライバシーが守られることも大きなメリットです。

また、訴訟と比べて手続きが簡易で費用も安く、当事者間の関係を損なわないように配慮されています。

重要なポイント

民事調停は調停委員会が仲介役となり、双方が納得できる解決を目指す制度
調停は非公開で行われ、プライバシーが守られる
訴訟より手続きが簡易で費用も安い（申立て手数料は数千円程度から）
調停で合意に達した内容は、裁判所の判決と同等の効力を持つ
調停は強制的な手続きではなく、いつでも取り下げることが可能

民事調停の法的解釈

民事調停の法的根拠は民事調停法にあり、その目的は「民事に関する紛争を簡易な手続きで、当事者の互譲により実情に即して解決すること」（民事調停法第1条）とされています。

裁判になると白黒はっきりつけなければならないのに対し、調停では互いに譲り合って妥協点を見つけることが重視されます。

退去費用の紛争において、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は重要な判断基準となります。

このガイドラインは法的拘束力を持つものではありませんが、裁判所や調停委員会はこれを参考にして判断を下すことが多いのです。

特に、通常の使用による損耗と借主の故意・過失による損耗を区別する考え方は、調停における議論の基礎となります。

このガイドラインによると、経年変化や通常の使用による損耗については貸主負担が原則とされています。

例えば、日常生活で生じる壁紙の日焼けや小さな釘穴、設備の経年劣化などは貸主の負担とするべきものです。

借主負担となるのは、タバコのヤニや落書き、ペットによる傷など、通常の使用を超えた損耗に限られます。

調停の場では、このガイドラインを根拠に、請求された費用の中から借主が負担すべきでない部分を具体的に指摘し、減額を求めることができます。

なぜ調停が有効？退去費用トラブルの典型例

民事調停が退去費用のトラブル解決に特に有効なケースには、以下のようなものがあります。

経年劣化の負担割合の争い: 壁紙やフローリングなどの経年劣化について、貸主が全額または高い割合で借主に負担を求めるケース。ガイドラインでは使用年数に応じた負担割合の目安が示されており、これを根拠に減額を求められます。
特約の有効性をめぐる争い: 「原状回復費用はすべて借主負担」といった特約について、その有効性が問題となるケース。最高裁判例（平成17年12月16日判決）では、特約が有効となるには借主への十分な説明と理解が必要とされています。
工事内容の妥当性をめぐる争い: 実際の損耗に対して過大な工事や不必要な工事が行われ、その費用を請求されるケース。原状回復の範囲を超える「グレードアップ」部分について減額を求められます。
敷金返還額をめぐる争い: 敷金から過大な原状回復費用が差し引かれ、返還額が不当に少ないケース。敷金は本来、借主の債務不履行による貸主の損害を担保するものであり、通常損耗には充当できません。

国土交通省の調査によると、賃貸住宅の退去時のトラブルの約40%が原状回復費用に関するものであり、その多くが「通常損耗」と「借主負担となる損耗」の区別についての認識の違いから生じています。

特に、入居期間が長いほど経年劣化の部分が大きくなるため、適切な減価償却を考慮した費用負担が重要になります。

調停と訴訟の違いは？選択のポイント

退去費用のトラブルを解決する手段として、民事調停と訴訟（少額訴訟を含む）にはそれぞれ特徴があります。

自分の状況に適した方法を選択するために、それらの違いを理解しておきましょう。

項目	民事調停	少額訴訟	通常訴訟
手続きの性質	話し合いによる解決	簡易な裁判手続き	正式な裁判手続き
期間	平均2〜3か月	約1〜2か月	約6か月〜1年以上
費用（請求額20万円の場合）	約2,000円+郵便切手代	約4,000円+郵便切手代	約5,000円+郵便切手代
非公開性	非公開	公開	公開
成立要件	当事者双方の合意	裁判所の判断	裁判所の判断
不成立/敗訴時の対応	訴訟へ移行可能	異議申立てで通常訴訟へ	控訴可能
当事者の関係維持	比較的維持しやすい	対立的になりやすい	対立的になりやすい

民事調停を選択するメリットおよびデメリットは、以下の通りです。

メリット

デメリット

非公開で進められる
費用が比較的安い
柔軟な解決が可能
当事者関係を損ないにくい

合意が必要なため相手が非協力的だと不成立になる可能性がある
法的判断が明確に示されないことがある

選択のポイントとしては、相手方との関係を維持したい場合や、白黒つけるよりも互いに譲歩して早期解決を望む場合は調停が適しています。

一方、相手が話し合いに応じない場合や、法的判断を明確に得たい場合は訴訟の方が適しているでしょう。

調停はどう進む？解決までのステップ

民事調停を活用して退去費用の減額を求める場合、以下のような流れで手続きが進みます。

事前準備段階:
- 証拠の収集（契約書、原状回復費用の見積書・請求書、入退去時の写真など）
- 相手方への交渉（内容証明郵便などで減額を求める）
- 請求額の妥当性を検討（ガイドラインとの照合）
調停の申立て:
- 物件所在地を管轄する簡易裁判所に調停申立書を提出
- 申立手数料（収入印紙）と郵便切手の納付
- 申立書には請求の根拠と希望する解決内容を具体的に記載
調停期日:
- 第1回期日が設定され、当事者双方が出席
- 調停委員会が双方の主張を聞き、問題点を整理
- 必要に応じて複数回の期日が設けられる
調停条項の作成と調停成立:
- 合意に達した場合、その内容を記載した調停条項が作成される
- 調停条項に双方が署名押印することで調停成立
- 調停条項は裁判所の判決と同様の効力を持つ

調停の期間は、案件の複雑さや当事者の歩み寄りの度合いによって異なりますが、一般的には2〜3か月程度で終了することが多いです。

費用については、申立手数料が請求額に応じて異なり（例：10万円の場合約1,000円、50万円の場合約5,000円）、その他に郵便切手代（約3,000円程度）が必要です。

重要なポイント

調停申立書は簡易裁判所の窓口で書式を入手できる（裁判所のウェブサイトでもダウンロード可能）
申立ての前に、国土交通省のガイドラインに基づいた具体的な減額案を検討しておく
調停の場では感情的にならず、客観的な事実と根拠に基づいて主張する
複数の譲歩案を準備しておくと、合意に達しやすくなる

交渉を有利に進めるには？効果的な準備

民事調停で退去費用の減額を効果的に求めるためには、入居時から計画的に証拠を収集し、法的根拠に基づいた主張を準備することが重要です。

以下に、調停を有利に進めるための具体的な準備を解説します。

基本的な方針は「証拠の確保」と「法的知識の武装」です。

調停では証拠が決め手となるため、入居時・退去時の室内状況を写真や動画で記録しておくことが極めて重要です。

また、国土交通省のガイドラインの内容を理解し、それに基づいた減額の根拠を明確に示せるよう準備しておきましょう。

効果的な準備の一つとして、請求内容の妥当性を客観的に評価してもらうために、第三者の見積もりを取得することも有効です。

例えば、原状回復工事の金額が適正かどうかを判断するために、別の業者から見積もりを取ることで、過大請求の証拠とすることができます。

また、経年劣化による負担割合を計算する際は、国土交通省のガイドラインに示されている「経過年数に応じた負担割合」の表を活用しましょう。

例えば、クロスの張替えについて、使用年数が6年の場合、借主負担割合は0%（全額貸主負担）とされています。

この具体的な数値を根拠に減額を主張することで、説得力が増します。

重要なポイント

入居時の室内状況を写真・動画で詳細に記録し、日付入りで保存する
退去時の立会い検査では、指摘された箇所を自分でも写真に撮っておく
請求書の内訳を詳細に確認し、各項目がガイドラインに照らして適切かチェックする
経年劣化を考慮した「負担割合表」を根拠に、具体的な減額金額を算出しておく
類似事例の調停結果や判例を調べ、参考にする

よくある疑問は？民事調停Q&A

調停を申し立てると、相手方との関係が悪化しませんか？

確かに問題提起をすることで関係が変化する可能性はありますが、調停は訴訟と違って非公開で行われ、互いに譲歩して解決を図る手続きです。また、調停委員会が間に入ることで、直接対決を避け、冷静な話し合いが可能になります。解決志向で臨めば、むしろ関係改善につながることもあります。

調停で合意できなかった場合、どうなりますか？

調停で合意に至らなかった場合、調停不成立として終了します。その後、訴訟（少額訴訟を含む）を提起するという選択肢があります。調停で整理された争点や提出された資料は、訴訟でも活用できることが多いです。また、調停の過程で相手方の主張や証拠を知ることができるため、訴訟に進む場合の準備にもなります。

調停申立ての時効はありますか？

敷金返還請求権や不当利得返還請求権の消滅時効は、改正民法（2020年4月施行）により、「権利を行使できることを知った時から5年」または「権利を行使できる時から10年」とされています。退去費用の過大請求に気づいた時から5年以内、あるいは退去時から10年以内に申し立てる必要があります。ただし、早期に対応することをお勧めします。

調停に弁護士は必要ですか？費用対効果はどうですか？

民事調停は本人でも十分に対応可能な手続きで、簡易裁判所の窓口でも丁寧に案内してもらえます。退去費用の紛争額が比較的少額（数万円〜数十万円程度）の場合、弁護士費用（着手金や報酬）が紛争額を上回るケースもあるため、費用対効果を考慮する必要があります。ただし、複雑な案件や高額な紛争では、弁護士のアドバイスを受けることも検討すべきでしょう。