賃貸契約の特約事項とは？有効性を原状回復ガイドラインから解説

2025年5月18日

「クロスの張替えは全額負担してください」「ハウスクリーニング代は借主負担です」こんな特約が契約書に記載されていても、実は無効になるケースがあることをご存知ですか？

賃貸契約書には多くの特約事項が記載されていますが、どこまでが有効で、どこからが無効なのか判断が難しいものです。

本記事では国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を基に、賃貸契約における特約事項の有効性と原状回復の責任範囲について解説します。

契約書にサインする前に知っておくべき知識や、すでに発生したトラブルの解決法まで、あなたの権利を守るための情報をお届けします。

例えば、引っ越し時に「壁に小さな穴があるため全面張替えの費用10万円を請求します」と言われたものの、実は通常の使用による経年劣化であれば借主負担にならないケースもあります。

このような不当な請求から自分を守るためにも、特約事項と原状回復の正しい知識が必要です。

行政書士松村元
監修者

1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。

日本行政書士会連合会神奈川県行政書士会所属
登録番号第17090472号

特約とは何？賃貸契約の特約事項の基本知識

賃貸契約における「特約事項」とは、標準的な契約内容に追加される個別の取り決めのことを指します。

これは借主と貸主の間で合意された特別な条件であり、一般的な契約条件とは別に設けられるものです。

契約書の最後の部分に記載されていることが多く、「特約」「特記事項」「その他」などの項目名で表示されています。

特約事項は民法第90条（公序良俗違反）、同法第1条（信義則）、消費者契約法などの法律によって規制されています。

これらの法律に反する特約は、たとえ契約書に記載され、署名・捺印があったとしても無効となる可能性があります。

重要なポイント

特約事項は借主と貸主の合意があれば有効となりますが、法律の強行規定に反する場合は無効です
特約事項が有効になるには「明確な合意」が必要です（単に契約書に記載されているだけでは不十分）
原状回復に関する特約は、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に照らして判断されます
消費者契約法第10条に基づき、消費者（借主）の利益を一方的に害する条項は無効となります

特約は常に有効？特約事項の法的解釈

賃貸契約における特約事項の法的解釈は、2020年4月に施行された改正民法（債権法改正）と国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づいて判断されます。

このガイドラインは法的拘束力はないものの、裁判所の判断基準として広く参照されています。

改正民法では、賃借人（借主）の原状回復義務について、第621条に「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化」については、借主に原状回復義務がないことが明記されました。

これにより、経年劣化や通常使用による損耗については、特約があっても借主負担を求めることができない場合があります。

国土交通省のガイドラインでは、特約事項の有効性について以下のように解釈しています。

特約の内容が明確かつ具体的であること
借主が特約の内容を十分に理解し、合意していること
借主の負担が社会通念上著しく不合理でないこと

これらの条件を満たしていない特約は、たとえ契約書に記載されていても、法的に無効と判断される可能性が高くなります。

どんな時に問題になる？特約事項が問題となる典型的なケース

賃貸契約の特約事項がトラブルとなるケースは多岐にわたりますが、特に原状回復に関連する以下のようなケースが典型的です。

ケース1：経年劣化を借主負担とする特約 「退去時のクロス張替え費用は入居年数にかかわらず借主負担」という特約があった場合、通常の使用による経年劣化分まで借主に負担させるのは不当とされます。
ケース2：定額補修分担金（敷引き）に関するトラブル 「退去時に敷金から〇万円を修繕費として控除する」という特約があっても、実際の原状回復費用が少ない場合は差額の返還を求められるケースがあります。
ケース3：ハウスクリーニング費用の一律負担 「退去時のハウスクリーニング費用は借主負担」という特約があっても、入居時と同程度の清掃を行った場合は、プロによるクリーニング費用を請求できないケースがあります。
ケース4：設備の修繕費用を借主負担とするケース 「故障した設備の修繕費用はすべて借主負担」という特約があっても、経年劣化による故障の場合は貸主負担となるべきとされています。
ケース5：原状回復費用の一律請求 「退去時に壁・床等の修繕費として一律〇万円を請求する」という特約は、実際の損耗の度合いにかかわらず定額を請求するため、無効と判断されることがあります。

国土交通省の調査によると、原状回復に関する相談件数は年間約7万件あり、そのうち約40%が特約の解釈をめぐるトラブルとなっています。

似て非なるもの？特約事項と紛らわしい類似問題

賃貸契約において、特約事項と混同されやすい類似の概念や問題があります。

これらを正確に理解することで、トラブルを未然に防ぐことができます。

項目	特約事項	類似概念	区別のポイント
定義	契約当事者間で個別に合意した特別な条件	重要事項説明	重要事項説明は宅建業法で説明義務があるもので、特約とは異なる
効力の範囲	当事者間の合意内容に基づく	賃貸借標準契約書	標準契約書は一般的な条件を定めたもので、特約で修正可能
法的根拠	民法（特に改正民法第621条）	使用細則・管理規約	使用細則は建物の使用方法を定めたもので、特約とは目的が異なる

特約事項と判断するためのポイントは、以下の通りです。

契約書内で明確に「特約」「特記事項」等と記載されているか
標準的な契約条件と異なる内容が具体的に記載されているか
借主が内容を理解した上で明示的に合意しているか
契約当事者（借主と貸主）の間のみで効力を持つ事項であるか

例えば、アパートの共用部分の使用ルールは「使用細則」であり特約ではありません。

また、エアコンの設置可否などは「重要事項説明」で説明される内容ですが、特定の設置方法を義務付ける場合は特約となります。

どう解決する？特約事項に関するトラブルの解決プロセス

特約事項をめぐるトラブルが発生した場合、以下のようなプロセスで解決を図ることができます。

契約書と国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を照らし合わせて、特約の有効性を確認する
※問題の特約が経年劣化や通常損耗に関するものであれば、改正民法第621条に基づき、借主負担が免除される可能性があります。
貸主（または管理会社）に対して、ガイドラインに基づく適正な費用負担を文書で申し入れる
※この際、経年劣化の考え方や、特約が無効と考えられる理由を具体的に説明することが重要です。
話し合いで解決しない場合は、以下の順で外部機関に相談・申し立てを行う
- 消費生活センター（無料の相談・あっせん）
- 住宅紛争処理支援センター（ADR機関による調停）
- 簡易裁判所（少額訴訟や調停）

解決までの期間は、話し合いで解決する場合は1〜2ヶ月、外部機関を利用する場合は3〜6ヶ月程度、裁判となると6ヶ月〜1年程度かかることが一般的です。

重要なポイント

トラブル解決の際は、証拠（契約書、入居時の写真、やり取りの記録など）を保管しておくことが重要
国土交通省のガイドラインを引用すると説得力が増します
請求書や見積書の内訳を詳細に確認し、経年劣化分と借主負担分の区別を求める
交渉は必ず書面（メールも含む）で行い、記録を残す

特約事項トラブルの予防策

特約事項に関するトラブルを事前に防ぐためには、契約前の確認と入居中の適切な対応が重要です。

契約前には、契約書の特約事項をしっかりと読み、不明点があれば必ず質問し、内容を理解した上で契約することが基本です。

特に「一律」「全額」「借主負担」などの表現がある特約には注意が必要です。

また、入居時には部屋の状態（傷や汚れなど）を写真や動画で記録しておくことで、退去時のトラブルを防ぐことができます。

できれば貸主や管理会社の立ち会いのもとで確認し、チェックシートに記入してもらうとさらに安心です。

入居中も定期的に部屋の状態を記録し、設備の故障や問題が発生した場合は速やかに貸主や管理会社に連絡し、対応の記録を残しておくことが重要です。

重要なポイント

契約前に特約事項の内容を十分理解し、必要に応じて変更を求める
入居時・退去時の立会いを必ず行い、部屋の状態を記録する
経年劣化と借主責任の区別について、事前に貸主と認識を共有しておく
退去予定の1〜2ヶ月前に貸主に連絡し、原状回復の範囲について事前に協議する
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の内容を理解しておく

特約事項に関するQ&A

「クロスは全面張替え借主負担」という特約は有効ですか？

一律に全面張替えを借主負担とする特約は、通常の使用による経年劣化まで借主に負担させることになるため、原則として無効と考えられます。改正民法第621条では、通常の使用や経年変化による損耗は借主の原状回復義務の対象外と明記されています。ただし、タバコのヤニなど借主の特別な使用による汚損については借主負担となります。

「退去時にハウスクリーニング代は借主負担」という特約は有効ですか？

この特約の有効性は状況によって異なります。国土交通省のガイドラインでは、借主が通常の清掃を行った上で退去する場合、プロのハウスクリーニング費用まで借主に負担させるのは適当ではないとしています。ただし、特別な使用による汚れがある場合や、入居時に既にプロのクリーニングが行われていて、その状態に戻す必要がある場合は、特約が有効となることもあります。

敷金から修繕費用が差し引かれましたが、内訳の説明がありません。どうすればよいですか？

貸主は借主に対して、敷金から控除する金額とその内訳を明示する義務があります（民法第622条）。書面で内訳の明示を求め、それでも回答がない場合は消費生活センターなどに相談することをお勧めします。修繕費用の内訳が不明確な場合、その正当性を裏付けることができないため、敷金の全額返還を求められる可能性があります。

契約書に「原状回復はガイドラインに従う」と書かれていますが、これはどういう意味ですか？

これは国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に従って原状回復の負担区分を決定するという意味です。このガイドラインでは、通常損耗や経年劣化は貸主負担、借主の不注意や故意による損傷は借主負担と定められています。この特約は借主にとって有利な場合が多いので、このような記載があれば比較的安心できます。

入居から10年経過していますが、退去時に「経年劣化を考慮しない」と言われました。妥当ですか？

妥当ではありません。国土交通省のガイドラインでは、設備や内装材の経過年数に応じて借主負担割合を減じる「負担割合のめやす」が示されています。例えば、クロスの耐用年数は6年とされ、それを超える場合は貸主負担となります。10年経過している場合、通常の使用による損耗は全て貸主負担となるべきです。「経年劣化を考慮しない」という主張は、改正民法やガイドラインに反しています。