通常損耗とは？自然損耗や特別損耗との違いを原状回復ガイドラインを用いて解説

賃貸物件を退去する際、「これは通常損耗だから借主負担ではありません」「これは特別損耗なので修繕費を請求します」という言葉を耳にしたことはありませんか？

多くの方が退去時に、どの損耗が自己負担になるのか、どれが貸主負担になるのかについて疑問を抱えています。

例えば、5年間住んだアパートの壁紙が日焼けしていたり、床材に小さな傷があったりした場合、これらの修繕費用は誰が負担すべきなのでしょうか？

この記事では、通常損耗と特別損耗の違い、自然損耗との関係について解説します。

賃貸物件の退去時に発生するトラブルを防ぎ、適切な費用負担の判断ができるようになりましょう。

通常損耗の基本知識

通常損耗とは、賃借人が通常の使用をしていく中で、時間の経過とともに発生する劣化や損耗のことを指します。

具体的には、日常生活における通常の使用による壁紙の変色や、家具の設置による床の微細な凹み、日照による畳の色あせなどが該当します。

民法第606条および第608条では、賃貸物件の修繕義務は原則として賃貸人（大家さん）にあるとされており、通常損耗については借主に原状回復義務がないと解釈されています。

通常損耗の法的解釈

通常損耗の法的解釈については、国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に詳しく示されています。

このガイドラインでは、原状回復とは「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義されています。

つまり、通常の使用による損耗（通常損耗）については、借主に原状回復義務がないとされています。

これは最高裁判所の平成17年12月16日の判決でも確認されており、特段の事情がない限り、賃借人は通常損耗についての原状回復義務を負わないとされました。

この法的解釈によると、賃料には通常損耗の回復費用が含まれているとみなされます。

したがって、貸主が通常損耗の修繕費用を借主に請求することは、二重取りになるという考え方が基本となっています。

通常損耗が発生する典型的なケース

通常損耗が発生する典型的なケースは以下のとおりです。

国土交通省の調査によると、賃貸住宅の退去時トラブルの約60％は原状回復に関するものであり、その多くは通常損耗と特別損耗の区別に関する認識の違いから生じています。

通常損耗と紛らわしい類似問題

通常損耗と混同されやすい概念として、「自然損耗」と「特別損耗」があります。

これらの違いを明確に理解することが、退去時のトラブル防止につながります。

区分	定義	負担者	例
通常損耗	賃借人の通常の使用により生じる損耗	原則として貸主（大家）	壁紙の日焼け、家具による床のへこみ、設備の経年劣化
自然損耗	時間経過や気候条件などによる物理的な劣化	原則として貸主（大家）	外壁の自然劣化、雨漏りによる損傷（借主の管理不行き届きがない場合）
特別損耗	借主の故意・過失、注意義務違反、通常の使用を超える使用により生じる損耗	借主	タバコのヤニ、ペットによる傷・臭い、壁に穴を開けた場合

通常損耗と自然損耗は似ていますが、通常損耗が「使用による損耗」を指すのに対し、自然損耗は「使用の有無にかかわらず時間経過で発生する損耗」を指します。

どちらも原則として貸主負担となりますが、区別することで責任の所在をより明確にできます。

通常損耗と特別損耗の解決プロセス

通常損耗と特別損耗に関するトラブルが発生した場合、以下のプロセスで解決を図ることが一般的です。

民法第606条（賃貸人の修繕義務）および第608条（賃借物の使用、収益と必要費の負担）に基づき、通常損耗については貸主が負担するという原則を主張することができます。

解決までの期間は、当事者間の話し合いで解決する場合は1〜2週間程度、第三者機関の介入が必要な場合は1〜3ヶ月程度かかることが一般的です。

調停や訴訟となった場合はさらに長期化する可能性があります。

通常損耗に関するトラブルの予防策

通常損耗に関するトラブルを事前に防ぐためには、契約時と退去時の双方で対策を講じることが重要です。

契約時には、原状回復に関する条項を十分に確認し、通常損耗と特別損耗の区別について貸主と認識を共有しておくことが大切です。

特に「通常損耗も借主負担とする」特約がある場合は、その具体的な範囲と内容を明確にしておきましょう。

なお、最高裁判例では一律に通常損耗まで借主負担とする特約は無効とされる可能性があることも理解しておく必要があります。

入居中は、定期的に物件の状態を記録し、異常を発見した場合は早めに管理会社に連絡することで、問題の拡大を防ぐことができます。

また、退去予定が決まったら、原状回復の範囲について事前に管理会社と相談することも有効です。

これらの予防策を実施することで、退去時の不必要なトラブルや過大な費用請求を回避できる可能性が高まります。

通常損耗に関するQ&A

まとめ

通常損耗とは、賃借人が通常の使用をしていく中で時間の経過とともに発生する劣化や損耗のことであり、原則として貸主（大家）が負担すべきものです。

一方、特別損耗は借主の故意・過失や通常の使用を超える使用によって生じた損耗であり、借主が負担すべきものです。

通常損耗と特別損耗を区別するためには、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考にすることが有効です。

また、トラブルを防ぐためには、入居時の物件状態の記録、契約内容の詳細確認、退去前の予備検査などの予防策が重要となります。

退去時に原状回復費用について疑問を感じた場合は、まず貸主側と話し合い、それでも解決しない場合は消費生活センターなどの公的機関に相談することをお勧めします。

賃貸住宅の退去は誰もが経験するライフイベントですが、通常損耗と特別損耗の正しい知識を持つことで、不必要なトラブルや費用負担を避けることができるでしょう。

これは一般的な情報提供であり、個別の事例については専門家への相談をお勧めします。

特に契約内容や物件の状況によって判断が異なる場合がありますので、具体的な問題に直面した際は、法律の専門家に相談することが望ましいでしょう。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）