賃貸借契約における敷金（入居時に預ける保証金）の償却制度は、関西地方を中心に広く利用されている慣行ですが、その法的性質と適用範囲については多くの議論があります。
特に「50%償却」のような定率償却特約と、原状回復（元の状態に戻すこと）に関する特約との関係性は、実務上重要な争点となっています。
今回ご紹介する名古屋簡易裁判所平成14年12月17日判決は、「50%償却」特約が存在する契約において、賃借人の負担義務を定めた特約の成否が争われた事例です。
この判例では、契約書に複数の修繕負担条項が存在したものの、裁判所は「契約終了時の賃借人の一般的な原状回復義務を規定したもの」と判断し、通常損耗（普通に使っていてできる傷み）の追加負担を否定しました。
本記事では、この判例を通じて敷金償却制度の適正な運用と、原状回復義務の明確化について詳しく解説いたします。
1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
本事例は、愛知県内の賃貸物件における敷金返還を巡る争いです。
平成6年8月に締結された賃貸借契約は、期間2年、月額賃料11万240円（共益費（みんなで使う設備の維持費）、駐車場料含む）で設定され、約8年間継続しました。
平成14年5月の契約終了時、賃貸人は保証金47万円の50%にあたる23万5000円を償却分として控除すると主張しました。
さらに賃貸人は、リフォーム費用が52万7572円に達するため、返還すべき敷金の残額はないと主張し、賃借人との間で争いとなりました。
これに対し賃借人は、敷金47万円のうち償却分を控除した23万5000円の返還を求めて提訴し、原状回復義務の適正な範囲が主要な争点となりました。
本件賃貸借契約には、敷金償却と原状回復に関する複数の重要な条項が設けられていました。
契約書には「保証金は、本契約の終了により、賃借人が本物件を明け渡し、かつ、賃貸人の確認を得た後、本契約に基づく未払債務、その他賃借人が負担すべきものがあれば、それらを差引いた上、その残額を返還する」との基本条項がありました。
さらに、「別表・第1表」には項目別の修理種別・修理内容・修理基準の詳細な定めが記載されており、一見すると包括的な修繕負担体系が構築されているように見えました。
しかし重要な点は、これらの条項と50%償却制度との関係性が明確に整理されていなかったことです。
賃貸人は、50%償却とは別に追加のリフォーム費用を請求しており、実質的に賃借人に二重の負担を求める結果となっていました。
両当事者の主張は、50%償却制度の性質と原状回復義務の範囲を巡って対立しました。
| 争点 | 賃貸人側の主張 | 賃借人側の主張 |
|---|---|---|
| 50%償却制度の性質 | 償却分は契約成立の謝礼等にとどまり、原状回復費用は別途負担 | 償却分には通常損耗の修繕費用も含まれる |
| 原状回復義務の範囲 | 特約により賃借人は包括的な修繕義務を負う | 通常損耗を超える部分のみが賃借人負担 |
| リフォーム費用の負担 | 52万7572円の修繕費用は全額賃借人負担 | 敷金償却により通常損耗分は既に負担済み |
賃貸人は、「50%償却」と「修理費実費償却」は別個の制度であり、契約に明記された特約により賃借人は退去時の修繕費用を全額負担すべきだと主張しました。
具体的には、リフォーム費用52万7572円と敷金の差額15万2490円について、賃借人に追加支払いを求める反訴を提起していました。
一方、賃借人側は敷金47万円のうち償却分を控除した23万5000円の返還を求め、通常損耗については既に償却分で負担済みであるとの立場を取りました。
また、契約条項の解釈についても、一般的な原状回復義務を定めたものに過ぎず、通常損耗の追加負担まで求めるものではないと反論しました。
裁判所は、賃貸借契約の本質と特約の解釈について明確な判断基準を示しました。
| 判断項目 | 裁判所の認定 | 結論 |
|---|---|---|
| 通常損耗の負担原則 | 賃借人の使用、収益に伴う賃貸目的物の自然の損耗や破損の負担は、本来賃貸人の負担に属する | 私的自治の原則により特約は可能だが、明確な合意が必要 |
| 特約の解釈 | 別表・第1表は入居中の日常使用にあたっての修理費用負担者を規定したもの | 退去時の包括的修繕義務を課すものではない |
| 50%償却の意味 | 敷金の償却費として50%の差引きがあることを併せ考慮 | 契約終了時の一般的な原状回復義務を規定したもの |
まず、賃貸借契約における基本原則として、「賃借人の使用、収益に伴う賃貸目的物の自然の損耗や破損の負担は、本来賃貸人の負担に属するものである」と確認しました。
次に、特約の解釈については、「別表・第1表に掲げる修繕」は「入居者の入居中の日常使用にあたって、修理を必要とする場合の費用の負担者を賃借人と規定し、この基準を退去時にも引用してその義務の内容としているもの」と判断しました。
重要な認定として、「敷金の償却費として50%の差引きがあることも併せ考えると、契約終了時の賃借人の一般的な原状回復義務を規定したものであり、賃借人の負担義務を定めた特約と考えることはできない」との結論を示しました。
最終的に、賃借人が負担すべき原状回復費用は4万950円のみとし、敷金23万5000円から控除した19万4050円の返還を認めました。
この判例は、敷金償却制度と原状回復義務の適正な関係性を示す重要な先例となりました。
敷金償却制度に関する重要な法理
最も重要な教訓は、敷金の定率償却制度が存在する場合、その償却分には通常損耗の修繕費用が含まれているとの推定が働くことです。
また、修繕特約の解釈についても、日常的な修繕負担と退去時の包括的修繕義務は区別して考えるべきとの重要な指針が示されました。
実務への重要な影響
実務的には、敷金償却制度を採用する場合、その償却分で何をカバーするのかを契約書で明確に定める必要があることが確認されました。
また、通常損耗を超える追加的な修繕費用を賃借人に負担させたい場合は、償却制度とは別の特約として明確に合意する必要があります。
敷金償却制度がある賃貸借契約では、その内容を詳細に確認することが重要です。
契約締結時の注意点
借主の皆様にアドバイスしたいのは、まず敷金償却制度の具体的内容を契約前に必ず確認することです。
「50%償却」のような記載があっても、その償却分で通常損耗の修繕費用がカバーされるのか、それとも別途負担が必要なのかを明確にしてください。
また、修繕負担区分（誰が費用を払うかの分け方）表がある場合は、それが日常的な修繕を対象とするのか、退去時の包括的修繕を含むのかも重要な確認ポイントです。
契約書に「修理費実費償却」と「○○%償却」の両方の記載がある場合は特に注意が必要で、二重負担にならないよう負担の内容と範囲を書面で確認することをお勧めします。
不明な点があれば署名前に必ず質問し、口約束ではなく書面での回答を求めることが、後のトラブル防止につながります。
名古屋簡易裁判所の本判決は、敷金償却制度における賃借人の権利保護に重要な指針を示しました。
「敷金の償却費として50%の差引きがあることも併せ考えると、契約終了時の賃借人の一般的な原状回復義務を規定したもの」との判断は、償却制度の合理的解釈を確立しています。
この判例により、敷金償却分がある場合の追加的な修繕費用負担には、より明確で具体的な特約が必要であることが明確になりました。
実務においては、償却制度の対象範囲を明確化し、賃借人の予見可能性を高めることが、公正な賃貸借関係の構築につながります。
敷金償却制度は地域的な慣行として定着していますが、その運用は透明性と公正性を確保する必要があり、この判例はその重要な基準を提供しています。
参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）【判例19】
