賃貸借契約で不利な特約は拒否できる？原状回復のガイドラインを用いて解説

2025年5月18日

賃貸契約を結ぶとき、「これって本当に同意しなければならないの？」と疑問に思うような特約に出会ったことはありませんか？

例えば、「退去時には必ず専門業者によるクリーニングを実施し、その費用は借主負担」といった条項。

このような不利な特約に対して、借主はどのような権利を持ち、どう対応すればよいのでしょうか。

この記事では、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を基に、賃貸契約における不利な特約の問題を解説します。

特約が法的に有効なのか、交渉や拒否は可能なのか、具体的な対応策はどうすればよいのかなど、借主の権利を守るための知識を提供します。

先日、入居時に「畳は自己負担で全て交換」と言われたAさんのように、不当な負担を強いられそうになったときに役立つ情報をお届けします。

行政書士松村元
監修者

1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。

日本行政書士会連合会神奈川県行政書士会所属
登録番号第17090472号

不利な特約とは？賃貸契約における落とし穴

賃貸借契約における「不利な特約」とは、民法や借地借家法などの法令で定められた借主の権利を制限したり、借主に過度な負担を強いたりする契約条項のことを指します。

民法第606条では賃貸人の修繕義務が定められていますが、特約によってこれを借主負担とするケースなどが該当します。

通常の契約では、賃借人の通常の使用による損耗（経年変化や通常損耗）については、家賃に含まれるものとして貸主が負担するのが原則です。

しかし、原状回復費用の負担を借主に課す特約が設けられることが少なくありません。

重要なポイント

民法第90条により「公序良俗に反する」特約は無効となる可能性がある
民法第1条に基づく「信義則」に照らして不当な特約は効力が制限される
借地借家法第30条では、借主に不利な特約は無効とする規定がある
消費者契約法第10条により、消費者の利益を一方的に害する条項は無効となる
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は特約の有効性判断の参考になる

特約は無効になる？法的根拠と判断基準

不利な特約が法的に無効と判断されるかどうかは、主に国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考に判断されます。

このガイドラインでは、「特約は、一般的に借主の負担を軽減する内容であれば有効とされるが、逆に借主の負担を過大にするような場合は、消費者契約法などに照らして無効となる可能性がある」と説明されています。

ガイドラインによれば、特約の有効性は以下の観点から判断されます。

特約の必要性や合理性があるか
借主が特約の内容を明確に理解し、真に合意したか
借主の負担が著しく過大でないか
同種の契約において一般的な内容か

特に重要なのは、最高裁判所の判例（最高裁平成17年12月16日判決）です。

この判決では「賃借人に通常損耗についての原状回復義務を負わせるためには、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が明確に特定されていること、通常損耗の補修費用を賃借人が負担することの合意が明確にされていること、という2つの要件を満たす必要がある」とされています。

どんな特約が問題？5つの要注意ポイント

不利な特約が発生する典型的なケースとして、以下の5つが挙げられます。

退去時の一律クリーニング費用負担の特約：「退去時に居室内のクリーニング費用を借主が負担する」という特約。経年変化による汚れは本来貸主負担であるべきなのに、一律に借主負担とするもの。
原状回復費用の一律借主負担：「退去時には借主の費用で原状回復する」という曖昧な特約。通常損耗も含めて全て借主負担とする解釈に繋がる。
敷金返還放棄の特約：「退去時に敷金は一切返還しない」という特約。実際の損耗状況にかかわらず、一律に敷金を没収するもの。
修繕義務の転嫁：「設備の故障や不具合はすべて借主負担で修理する」という特約。本来貸主が負うべき修繕義務を借主に転嫁するもの。
契約解除権の制限：「借主は○年間は解約できない」という特約。借地借家法の正当事由制度に反するもの。

国土交通省の調査によれば、賃貸住宅の退去時トラブルの約70%が原状回復費用に関するものであり、その多くが不当な特約に基づく請求に起因しています。

特約と契約条件の違いは？見極めるコツ

不利な特約と紛らわしい類似問題として、「契約条件」との区別があります。

両者の違いを以下の表にまとめました。

項目	特約	契約条件
定義	標準的な契約内容を修正・追加する条項	契約の基本的な要素（家賃・契約期間など）
交渉可能性	個別交渉が可能な場合が多い	貸主が設定し、交渉が難しい場合が多い
法的制限	法令や公序良俗に反する場合は無効	法令の範囲内であれば有効
例	原状回復費用の負担、ペット飼育、楽器演奏の可否など	家賃、敷金額、契約期間など
記載場所	契約書の特約条項、別紙など	契約書の冒頭や主要条項

自分が直面している問題が不利な特約かどうかを判断するポイントは以下の通りです。

法令で定められた借主の権利を制限するものか
通常の契約では貸主が負担するべきコストを借主に転嫁するものか
事前に明確な説明があったか
条項の具体性・明確性はあるか

例えば、「ペット飼育禁止」は一般的な利用制限であり不利な特約とは言えませんが、「退去時には借主負担で全室をリフォームすること」といった条項は不利な特約に該当する可能性が高いでしょう。

特約を拒否するには？具体的な交渉と対応法

不利な特約に直面したときの解決プロセスを以下に示します。

契約内容の確認と問題点の特定
- 契約書の内容を精査し、不利な特約を特定する
- ガイドラインや法令に照らして問題点を明確にする
貸主・不動産会社との交渉
- 国土交通省ガイドラインを引用して交渉する
- 問題となる特約の修正案を具体的に提案する
書面による確認と修正
- 交渉結果を書面（覚書）にまとめる
- 契約書の該当箇所を訂正し、双方が訂正印を押す
専門家への相談
- 消費生活センター（無料相談可）に相談する
- 必要に応じて弁護士や法テラスに相談する
法的手続きの検討
- 調停や少額訴訟などの法的手続きを検討する
- 民法第90条、消費者契約法第10条等を根拠に特約の無効を主張する

重要なポイント

交渉は契約前に行うのが最も効果的（契約後よりも交渉力が強い）
ガイドラインや判例を具体的に示すと説得力が増す
口頭での約束は後日のトラブルの元になるため、必ず書面に残す
貸主側が譲歩しない場合は、無理に契約せず他の物件を検討することも選択肢の一つ
交渉は感情的にならず、冷静に法的根拠を示すことが重要

契約前に確認を！特約トラブルを未然に防ぐ方法

不利な特約によるトラブルを予防するためには、契約前の確認と対策が最も効果的です。

まず重要なのは、契約書をしっかり読み、不明点は必ず質問することです。

特に「原状回復」「修繕」「費用負担」などのキーワードを含む条項には注意が必要です。

また、国土交通省のガイドラインがあることを事前に伝え、そのガイドラインに沿った契約内容であるかを確認することも有効です。

特約の内容が曖昧な場合は、具体的にどのような場合に、どの程度の負担が生じるのかを明確にするよう要求しましょう。

契約時には、部屋の現状を写真や動画で記録しておくことも重要です。

入居時のチェックシートは詳細に記入し、不動産会社の担当者にも確認してもらいましょう。

また、修繕履歴や設備の状態についても可能な限り情報を得ておくことが望ましいです。

重要なポイント

契約書の特約条項を熟読し、理解できない部分は必ず質問する
「通常損耗は借主負担」などの条項がある場合は、具体的にどの範囲かを確認する
入居前の室内状況を写真・動画で記録しておく
契約書とは別に覚書を作成し、特約の解釈について明確にしておく
国土交通省のガイドラインに沿った契約内容かどうかを確認する

よくある質問に答えます！特約に関する疑問解決

「特約に同意しなければ契約できない」と言われました。拒否する権利はありますか？

契約は基本的に合意に基づくものなので、特約に同意できなければ契約しない選択肢もあります。ただし、交渉の余地はありますので、「原状回復ガイドライン」を示しながら、不合理な特約の修正を求めることをお勧めします。貸主側も良好な借主を確保したいと考えていることが多いため、合理的な提案であれば受け入れられる可能性があります。

すでに契約してしまった不利な特約は無効にできますか？

消費者契約法第10条や民法第90条に照らして、著しく不利な特約は無効と主張できる可能性があります。特に「通常損耗についても借主負担」という特約は、最高裁判例において「特定性・明確性」を欠く場合は無効とされています。ただし、個別の状況によって判断が異なるため、消費生活センターや法律の専門家に相談することをお勧めします。

「敷金は退去時に一切返還しない」という特約は有効ですか？

このような特約は、実質的に借主の権利を一方的に制限するものであり、消費者契約法第10条に照らして無効となる可能性が高いです。敷金は借主の債務を担保するものであり、債務がない場合や債務額を超える部分については返還されるべきものです。国土交通省のガイドラインでも、このような一律没収条項は不適切であるとされています。

「退去時にハウスクリーニング費用は借主負担」という特約は認められますか？

このような特約の有効性は、特約の内容と説明の明確さによります。最高裁判例では、①負担すべき通常損耗の範囲が明確であること、②借主がその負担について明確に合意していること、という2つの条件を満たす必要があるとされています。単に「ハウスクリーニング費用一律借主負担」とだけあり、具体的な範囲や金額の説明がなければ、特約としての有効性が否定される可能性があります。

貸主が特約に基づく不当な請求をしてきた場合、どう対応すべきですか？

まずは国土交通省のガイドラインを示しながら、貸主に説明を求めることから始めましょう。それでも解決しない場合は、消費生活センターや住宅相談所などの公的機関に相談するとよいでしょう。また、敷金から不当に差し引かれた場合は、少額訴訟など法的手段を検討することも選択肢の一つです。ただし、これは一般的な情報提供であり、個別の事例については専門家への相談をお勧めします。