入居時にやることとは？原状回復トラブルを予防するためのチェックリスト

新しい物件に入居する際、何をチェックすればいいのか迷ったことはありませんか？

賃貸物件での生活をスタートする時、適切なチェックを怠ると後々大きなトラブルに発展する可能性があります。

入居時の確認不足が原因で、退去時に「これは元からあった傷なのに、新しく付けたと言われた」という経験をした方も少なくないでしょう。

この記事では、入居時にすべきチェックや手続きを詳しく解説し、将来のトラブルを未然に防ぐための実践的なアドバイスを提供します。

特に原状回復をめぐるトラブルの予防に焦点を当て、国土交通省のガイドラインに基づいた客観的な情報をお届けします。

原状回復とは？入居者の責任範囲を知ろう

原状回復とは、賃借人（入居者）が借りた部屋を退去する際に、物件を借りた当時の状態に戻すことを意味します。

民法第621条では、賃借人は「原状に復して」賃貸物件を返還する一般的な義務を負っています。

しかし、この「原状」の解釈をめぐって、貸主と借主の間でトラブルが生じることが少なくありません。

重要なのは、すべての損耗や劣化に対して借主が責任を負うわけではないということです。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、「通常の使用による損耗等」と「借主の故意・過失、通常の使用を超える使用による損耗等」を区別しています。

原状回復の法的解釈はどうなっている？

原状回復に関する法的解釈は、平成17年の最高裁判決（平成17年12月16日）を契機に大きく変わりました。

この判決では「賃借人の通常の使用により生じた建物の価値の減少に対応する投下資本の減価を表す損耗・毀損」は、賃料に含まれる資本の回収部分をもって貸主が受け取るべきであるとされました。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、この判例を踏まえ、賃借人の原状回復義務の範囲について以下のように整理しています。

原状回復とは「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」とされています。

つまり、通常の生活で生じる経年変化や劣化については、借主の負担ではないということです。

この法的解釈は、賃貸借契約書に「原状回復」や「クリーニング費用は借主負担」などと記載されていても、実際の法律上の責任範囲を判断する際の重要な基準となります。

入居時にトラブルが起きやすいポイントは？

入居時には以下のようなケースでトラブルが発生しやすく、将来の紛争に発展することがあります。

入居時に見落としたことによるトラブルの発生ケースは以下の通りです。

国土交通省の調査によると、賃貸住宅の退去時のトラブルの約70%が原状回復に関するものであり、その多くは入居時の確認不足が原因とされています。

特に壁紙の汚れや傷、設備の破損に関するトラブルが多く報告されています。

入居時チェックはどう進めるべき？具体的な手順と方法

入居時チェックを効果的に行うための標準的なプロセスは以下の通りです。

チェック期間としては、鍵の受け取りから入居完了まで、およそ1週間程度かけて丁寧に確認することが望ましいです。

特に最初の3日間で基本的なチェックを完了し、生活を始めてから気づいた問題は1週間以内に報告するのが理想的です。

退去時のトラブルを予防するためのチェックリストは？

入居時のトラブルを効果的に予防するには、計画的なチェックが重要です。

以下では、原状回復トラブルを予防するために必要な具体的なチェックポイントを解説します。

原状回復トラブルの予防は、入居の最初の段階で始まります。

入居時にしっかりとした記録を残し、契約内容を理解することが大切です。

また、日常的な清掃や適切な使用方法を心がけることも、退去時のトラブル予防につながります。

以下は、入居時に使える具体的なチェックリスト（例）です。

確認箇所	チェックポイント	記録方法
床	キズ、へこみ、シミ、変色	全体写真と近接写真
壁・天井	クロスの破れ、シミ、穴、釘跡	各面ごとに撮影
ドア・窓	開閉の具合、傷、汚れ、鍵の動作	動画で動作確認
キッチン	水漏れ、傷、焦げ跡、排水の流れ	稼働させて確認
浴室・トイレ	水漏れ、カビ、タイルの欠け	細部まで撮影
電気設備	スイッチ、コンセントの動作	実際に使用して確認
エアコン	冷暖房の効き、異音、臭い	稼働させて動画撮影
その他設備	給湯器、インターホン、照明器具	個別に動作確認

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版） – 入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト

入居時チェックで見つけた問題はどう対応すべき？

入居時チェックで問題や不具合を発見した場合、適切な対応が重要です。

法的根拠（民法第606条：賃貸人の修繕義務）に基づき、賃貸人には賃貸物の使用に必要な修繕を行う義務があります。

問題を発見した際の標準的な解決プロセスは以下の通りです。

解決までの期間は問題の性質によって異なりますが、生活に支障がある重大な不具合（水漏れ、鍵の不具合など）は24時間〜48時間以内、その他の問題は1週間〜2週間程度で対応されるのが一般的です。

修繕費用については、原則として賃貸人（大家）負担ですが、入居者の故意・過失による不具合の場合は入居者負担となります。

ここでも入居時の状態を証明する記録が重要となります。

よくある質問と回答

まとめ

入居時にしっかりとしたチェックと記録を残すことは、将来の原状回復トラブルを予防するための最も効果的な方法です。

入居時チェックシートの作成・保管、写真や動画による詳細な記録、不具合の速やかな報告と対応確認が重要なポイントとなります。

本記事で解説したように、原状回復の法的解釈は「通常の使用による損耗等」と「借主の故意・過失による損傷」を明確に区別しています。

この区別を証明するためには、入居時の状態を示す証拠が不可欠です。

今後の賃貸生活をトラブルなく快適に過ごすために、この記事で紹介したチェックリストを活用し、入居時からしっかりとした準備を整えましょう。

また、退去の際にも同様のチェックを行い、入居時との比較ができるようにしておくことをお勧めします。

なお、本記事の情報は一般的なアドバイスであり、個別の事例については、状況に応じて法律の専門家や消費生活センターなどに相談されることをお勧めします。

特に契約書の特約条項については、専門家のアドバイスを受けることで、より適切な判断ができるでしょう。

最後に、入居時チェックは単なる手続きではなく、自分の権利を守るための重要なステップです。

少し手間がかかっても、将来のトラブルや余計な費用負担を避けるための投資だと考え、丁寧に行いましょう。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）