退去時のハウスクリーニング費用の特約を無効にできる？法的根拠と対処法

賃貸物件を退去する際に「ハウスクリーニング費用は借主負担」という特約があると、数万円の費用を請求されることがあります。

「部屋は綺麗に使っていたのに、なぜこんなに高額な費用を払わなければならないの？」と疑問に思った経験はありませんか？

実は、契約書に記載されているからといって、すべての特約が有効とは限りません。

ある条件下では、ハウスクリーニング費用の特約が無効となる可能性があるのです。

この記事では、ハウスクリーニング費用の特約を無効にできる法的根拠や対処法について解説します。

ハウスクリーニング特約の基本知識

ハウスクリーニング特約とは、賃貸借契約において「退去時に借主がハウスクリーニング費用を負担する」という取り決めのことです。

多くの賃貸契約書には、この特約が標準的に組み込まれています。

通常、特約は民法第90条（公序良俗違反）や第1条2項（信義則違反）に反しない限り有効とされています。

しかし、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、通常の使用による汚れや経年劣化（通常損耗）については、貸主（大家）が負担すべきと明確に示されています。

つまり、すべてのハウスクリーニング費用を借主に負担させる特約は、場合によっては無効となる可能性があるのです。

ハウスクリーニング特約の法的解釈

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によれば、ハウスクリーニング特約の有効性については、以下の条件が重要とされています。

特に重要なのは、伏見簡易裁判所の判例（平成7年7月18日判決）です。

この判決では「建物の賃貸借において、賃借人が「まっさらに近い状態」に回復する義務を負うためには、賃借人の同意や客観的な合理性が必要」と示されています。

つまり、契約書に単に「退去時にクリーニング費用は借主負担」と記載されているだけでは、特約の有効性が認められない可能性があるのです。

借主が「通常の使用による汚れであってもクリーニング費用を負担する」ことを明確に理解し合意していなければ、その特約は無効となる可能性が高いと言えます。

ハウスクリーニング特約が問題となる典型的なケース

ハウスクリーニング特約が問題となるケースには、以下のような典型例があります。

国土交通省の調査によれば、賃貸住宅の退去時トラブルの約40%がクリーニング費用に関するものであり、その多くが「特約の解釈」をめぐる争いとなっています。

ハウスクリーニング特約と紛らわしい類似問題

ハウスクリーニング特約に関連して、以下のような紛らわしい問題があります。

これらを正確に区別することが重要です。

項目	ハウスクリーニング特約	通常損耗による修繕費用	特別損耗による修繕費用
対象	主に清掃・消毒など	経年変化や通常使用による劣化	借主の故意・過失による損傷
法的根拠	特約（有効性に条件あり）	民法第621条	民法第400条、第415条
借主負担の条件	特約の明確な合意が必要	原則として貸主負担	借主負担
争点となりやすい点	特約の有効性、金額の妥当性	特約による借主負担の可否	通常使用か否かの判断、費用の妥当性

ハウスクリーニング特約と通常損耗による修繕費用の違いを見極めるポイントは、「清掃」と「修繕」の区別です。

ハウスクリーニング特約は主に清掃・消毒を対象とするのに対し、通常損耗による修繕費用は壁紙の変色や設備の経年劣化などの修理を対象とします。

また、特別損耗による修繕費用は、タバコのヤニや落書きなど、借主の不適切な使用による損傷の修理費用を指します。

ハウスクリーニング特約を拒否できる？

ハウスクリーニング特約を拒否するためには、以下のプロセスを検討します。

なお、以下のプロセスは通常使用による汚れのみとします。

また、解決までの期間は、交渉で解決する場合は1〜2ヶ月、調停や訴訟の場合は3〜6ヶ月程度かかることが一般的です。

ハウスクリーニングの場合、原状回復工事と比較しても安価で済む場合が多いため、法的手続きでかかるコストを計算して冷静に判断しましょう。

ハウスクリーニング特約トラブルの予防策

ハウスクリーニング特約に関するトラブルを予防するためには、契約前と契約中の対策が重要です。

契約前には、契約書の特約条項を注意深く確認しましょう。

特に「ハウスクリーニング費用」「退去時清掃費用」などの記載がある場合は、その具体的な内容や金額を確認し、説明を求めることが大切です。

「通常の使用による汚れも含めて借主負担」という条件について明確な説明がない場合は、その点を質問し、回答内容をメモに残しておきましょう。

また、ハウスクリーニング費用と通常損耗による修繕費用の区別も確認しておくことが重要です。

契約中には、入居時の部屋の状態を写真や動画で記録しておくことが非常に重要です。

また、退去時にも同様に部屋の状態を記録し、通常使用の範囲内であることを証明できるようにしておきましょう。

定期的な清掃を行い、設備の不具合があれば速やかに管理会社に連絡するなど、適切に住居を管理することも予防策として効果的です。

ハウスクリーニング特約に関するQ&A

まとめ

ハウスクリーニング特約は、契約書に記載があるからといって必ずしも有効ではありません。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」や最高裁判例によれば、特約が有効となるためには「借主が通常損耗の回復費用を負担することを明確に認識し同意していること」が必要です。

ハウスクリーニング特約に疑問を感じたら、まずは契約書や重要事項説明書を確認し、契約時の説明内容を思い出しましょう。

その上で、貸主や管理会社との交渉を試み、それでも解決しない場合は消費生活センターへの相談や法的手続きを検討することが効果的です。

予防策としては、契約前の特約内容の確認と質問、入居時・退去時の部屋の状態の記録が重要です。

これらの対策を講じることで、不当なクリーニング費用請求から自身を守ることができます。

賃貸契約は借主と貸主の対等な関係に基づくものであり、一方的に不利な条件を押し付けられる必要はありません。

自分の権利を適切に理解し、必要に応じて主張することが大切です。

より詳細な個別事情については、消費者センターや弁護士など専門家への相談をお勧めします。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）