貸主であるアパートの大家さんの信頼性はどう調べる？行政書士が解説

賃貸物件を探す際、物件の条件だけでなく「大家さんの信頼性」も重要な判断材料です。

家賃滞納時の対応、修繕依頼への迅速さ、プライバシーの尊重など、大家さんの姿勢によって快適な住環境が左右されることもあります。

「高額な退去費用を請求された」「敷金が返ってこない」など、信頼性に欠ける大家とのトラブルは少なくありません。

この記事では、登記簿謄本（登記事項証明書）の取得を中心に、契約前に大家さんの信頼性を効率的に判断する方法を解説します。

謄本を取得すれば大家さんが本当に物件の所有者なのか、抵当権の設定状況はどうなのかなど、客観的な事実を確認できます。

例えば、「この物件の大家は本当に信頼できるのか」「修繕に非協力的という噂は本当か」といった疑問にも、謄本取得から始める調査で明確な答えが見つかるでしょう。

大家さんの信頼性調査とは？基本的な考え方と法的根拠

大家さんの信頼性調査とは、賃貸借契約を結ぶ相手が実際に物件の所有者であるか、また財産状況に問題がないかを確認するプロセスです。

この調査は、民法第601条に規定される賃貸借契約の前提となる「賃貸人の権原」を確認する重要な手続きといえます。

賃貸借契約は民法上の契約であり、貸主（大家）が物件を使用収益させる義務を負う代わりに、借主が賃料を支払う双務契約です。

しかし、大家さんが本当に物件の所有者でなければ、適法な賃貸借契約は成立しません。

登記簿謄本とは？法的位置づけと効力を解説

登記簿謄本（現在の正式名称は「登記事項証明書」）は、不動産登記法に基づいて作成される公的文書です。

不動産の権利関係を公示する唯一の公的な証明書であり、誰でも法務局で取得することができます。

登記簿謄本には、物件の所在地・面積などの基本情報、所有者の氏名・住所、抵当権などの担保権設定の有無が記載されています。

これらの情報は不動産登記法第14条に基づき登記官によって管理され、その内容には公信力があります。

特に重要なのは、登記された権利関係は対抗要件を具備するという点です。

これは民法第177条に規定されており、登記がなければ第三者に権利を主張できないことを意味します。

賃貸借契約においても、真の所有者かどうかを確認する上で登記簿謄本の確認は不可欠といえるでしょう。

どんなときに要注意？大家さんとのトラブルが発生する典型的なケース

大家さんとの信頼関係に関わるトラブルは、主に以下のようなケースで発生します。

国土交通省の調査によれば、賃貸借契約に関するトラブルのうち約15%が「大家や管理会社の身元に関する不安や疑問」に起因しているとされています。

事前に登記簿謄本で確認することで、これらのトラブルを未然に防ぐことができます。

何が違う？管理会社と大家の責任範囲

登記簿謄本で確認できる真の所有者（大家）と管理会社の違いを理解することは非常に重要です。

以下の表は、謄本上の所有者と管理会社の責任範囲と違いを示しています。

項目	謄本上の所有者（大家）	管理会社
法的根拠	賃貸借契約の当事者	大家から管理業務を委託された第三者
契約上の立場	賃貸物件の修繕義務など直接的な法的責任あり	大家との管理委託契約に基づく間接的な責任
法的責任	契約条件や修繕範囲などの最終決定権あり	大家から委託された範囲内での権限のみ
対応できる問題	すべての契約関連事項（最終判断）	日常的な管理業務と軽微な修繕のみ
連絡方法	直接連絡可能な場合と管理会社経由の場合あり	通常は入居者との窓口となる

大家と管理会社を混同すると、問題解決の道筋を見誤る可能性があります。

例えば、管理会社に修繕を依頼しても対応がない場合、最終的な責任は大家にあるため、大家への直接連絡が必要になることもあります。

判別ポイントとしては、契約書の「賃貸人」欄に記載されている名前が大家（個人または法人）であり、「管理者」欄に記載されているのが管理会社です。

トラブル解決の際には、それぞれの立場と権限を理解した上で適切に対応することが重要です。

大家さんの信頼性はどう確かめる？具体的な調査手順

大家さんの信頼性を確認するための具体的なプロセスは以下のとおりです。

この調査プロセスには、民法第1条の2に規定される「誠実に行動する」義務の一環として、契約前の確認行為という法的意義があります。

トラブルを防ぐには？事前の信頼性確認の進め方

大家の信頼性に関する問題を未然に防ぐためには、契約前の確認作業が非常に重要です。

信頼性の高い大家を見極めるには、表面的な情報だけでなく、実際の対応や物件管理の状況から判断することが必要です。

大家さんとのトラブルを予防するためには、契約前の確認作業が重要です。

特に登記簿謄本の取得と確認は、契約の安全性を高める効果的な方法です。

まず、物件を内見する際や契約を検討し始めたタイミングで、物件の所在地を確認し、管轄の法務局を調べましょう。

次に、法務局窓口やオンラインサービスを利用して登記簿謄本を取得します。

取得した登記簿謄本は、契約書の作成前に必ず確認し、契約相手と所有者が一致するかどうかをチェックします。

不一致がある場合は、契約相手に権限の根拠（委任状や代理権の証明など）を求めることが重要です。

また、抵当権が設定されている場合は、その金額や被担保債権の内容も確認しましょう。

過大な抵当権が設定されている物件は、将来的に競売にかけられるリスクがあります。

これらの予防策を講じることで、契約後のトラブルリスクを大幅に低減することができます。

特に初めての賃貸契約や高額物件の場合は、専門家のアドバイスを受けることも検討しましょう。

登記簿謄本に関するよくある質問と回答

まとめ

賃貸契約を結ぶ際、大家さんの信頼性確認は非常に重要なステップです。

登記簿謄本を取得して確することで、物件の真の所有者、権利関係、担保設定状況などを把握し、将来的なトラブルを未然に防ぐことができます。

特に重要なのは、契約前に登記簿謄本を取得し、契約相手と所有者の一致を確認すること、そして抵当権などの担保権設定状況をチェックすることです。

これらの確認作業は、賃貸借契約の安全性を高める上で必須のプロセスといえるでしょう。

登記簿謄本の取得は簡単で、費用も600円程度と手頃です。この小さな投資で、将来的な大きなトラブルを回避できることを考えれば、非常に価値のある行動といえます。

安心して住まいを借りるために、ぜひ登記簿謄本の活用を習慣化してください。

なお、この記事で説明した内容は一般的な情報提供であり、個別の事例については法律の専門家（弁護士、司法書士、行政書士など）への相談をお勧めします。

物件や契約内容によって状況は異なりますので、不安がある場合は専門家のアドバイスを求めましょう。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）