原状回復義務とはなに？原状回復のガイドラインを用いてわかりやすく解説

賃貸物件を退去するとき、「原状回復」という言葉をよく耳にしますが、具体的にどこまでが借主の負担で、どこからが貸主の負担なのか悩んだことはありませんか？

実際、原状回復をめぐるトラブルは賃貸住宅の相談の中でも多くを占めています。

「壁紙の張替えを全額請求された」「入居時からあった傷なのに修繕費を請求された」など、退去時に思わぬ高額請求に驚いた経験のある方も少なくないでしょう。

この記事では、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づき、原状回復義務の基本的な考え方や、貸主・借主それぞれの負担区分、トラブルを未然に防ぐための対策までを分かりやすく解説します。

正しい知識を身につけて、退去時のトラブルを回避しましょう。

原状回復義務とは？賃貸借契約終了時の責任範囲

原状回復義務とは、借主が借りた物件を貸主に返還する際に、借主の責任で生じた損耗などを復旧して返す義務のことです。

民法第621条では「賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた損耗並びに賃借物の経年変化を除く。）を原状に復する義務を負う」と規定されています。

つまり、通常の使用による損耗や経年変化による自然な劣化については借主の原状回復義務の対象外とされ、それ以外の借主の故意・過失や通常の使用を超える使用による損耗については借主が原状回復義務を負うという考え方です。

法律ではどう定義？原状回復義務の法的根拠を解説

原状回復義務の法的根拠は、主に民法と国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づいています。

2020年の民法改正により、原状回復義務に関する規定が明文化されました（民法第621条）。

この改正により、「通常の使用及び収益によって生じた損耗並びに賃借物の経年変化」については借主の原状回復義務の対象外であることが法律で明確に定められました。

国土交通省のガイドラインは、この民法の考え方に基づき、具体的な事例に即して貸主と借主の負担区分を示したものです。

ガイドラインは法的拘束力はありませんが、裁判例でも考慮される重要な指針となっています。

また、消費者契約法では、事業者（貸主）と消費者（借主）の間で交わされる賃貸借契約において、民法の規定よりも消費者の義務を加重する条項（例えば、すべての原状回復費用を借主負担とする特約など）は無効となる可能性があります。

つまり、契約書に「借主がすべての原状回復費用を負担する」と記載されていても、法的には必ずしも有効とは限らないのです。

こうした法的解釈は複数の裁判例でも支持されており、「通常損耗補修特約」を有効とするためには、特約の内容を具体的に明示し、借主が十分に理解した上で合意することが必要とされています。

どんな場合に負担する？原状回復義務の典型例

原状回復義務が発生する典型的なケースを確認しておきましょう。

以下は、国土交通省のガイドラインに基づく、借主負担と貸主負担の代表的な例です。

借主負担となる典型的なケース

貸主負担となる典型的なケース

これらのケースから分かるように、「通常の使用」を超えたものや、借主の故意・過失によるものが借主負担となります。

一方、自然な経年変化や通常の使用による損耗は貸主負担です。

国土交通省の調査によると、原状回復に関する相談のうち約45%が「敷金返還」に関するもので、特に「清掃費用」「ハウスクリーニング代」「クロス（壁紙）張替え」に関するトラブルが多いとされています。

修繕義務との違いは？紛らわしい類似概念を整理

原状回復義務と紛らわしい概念として「修繕義務」があります。

これらは似ているようで異なる概念ですので、明確に区別しておくことが重要です。

項目	原状回復義務	修繕義務
主体	借主	貸主
法的根拠	民法第621条	民法第606条
内容	借主の責任で生じた損耗の回復	賃貸物件の使用に必要な修繕
時期	主に退去時	入居中随時
対象	故意・過失、通常の使用を超える使用による損耗	経年劣化、通常使用による損耗、災害等

また、「敷金」と「原状回復費用」も混同されやすい概念です。

敷金は、借主の債務不履行や原状回復義務の費用に充当するために預け入れるお金で、これに対して原状回復費用は、実際に借主が負担すべき修繕費用を指します。

敷金は原状回復費用などに充当された後、残額が借主に返還されるものです。

「クリーニング特約」と「原状回復義務」も区別が必要です。

クリーニング特約は、退去時に専門業者によるクリーニング費用を借主が負担するという特約ですが、これが有効となるためには、特約の内容が明確で借主が理解した上で合意していることが必要です。

一方、原状回復義務は法律上の義務であり、特約の有無にかかわらず発生します。

自分の状況がどのカテゴリーに該当するかを判断するポイントは、「その損耗が通常の使用によるものか、それとも借主の故意・過失によるものか」という点にあります。

トラブル発生時の対応は？解決までのステップを確認

原状回復をめぐるトラブルが発生した場合の解決プロセスを、ステップごとに説明します。

なお、原状回復に関する消滅時効は、一般的な債権と同様に5年間（2020年4月の民法改正以降）ですが、早期解決が望ましいでしょう。

事前にできることは？トラブルを防ぐための準備

原状回復をめぐるトラブルを未然に防ぐためには、契約前から退去時までの各段階で適切な対応を取ることが重要です。

契約前の段階では、賃貸借契約書の原状回復に関する条項を注意深く確認しましょう。

特に「通常損耗補修特約」や「クリーニング特約」などが含まれている場合は、その具体的な内容と金額を確認し、理解した上で契約することが重要です。

不明な点があれば、必ず貸主や不動産会社に質問し、書面で回答を得るようにしましょう。

入居時には、物件の現状を詳細に記録することが非常に重要です。具体的には以下の対応がおすすめです。

退去時にも同様に、立会いのもとで部屋の状態を確認し、写真や動画で記録しておくことが大切です。

貸主から原状回復費用の見積もりを受け取ったら、内訳を確認し、疑問点があれば説明を求めましょう。

また、入居中も定期的なメンテナンスを心がけ、問題が発生した場合は速やかに貸主や管理会社に連絡することで、小さな問題が大きなトラブルに発展することを防ぐことができます。

特に重要なのは、貸主とのコミュニケーションを密に取ることです。

退去の意向を早めに伝え、原状回復の範囲や費用について事前に話し合っておくことで、退去時のトラブルを大幅に減らすことができます。

よくある疑問にお答え！原状回復義務Q&A

まとめ

原状回復義務について、この記事で解説した重要なポイントをまとめます。

原状回復義務とは、借主が責任を負うべき損耗を回復して物件を返還する義務であり、通常の使用による損耗や経年変化については借主負担ではないという基本原則があります。

2020年の民法改正でこの考え方が明文化され、国土交通省のガイドラインでは具体的な負担区分が示されています。

原状回復をめぐるトラブルを防ぐためには、入居前の物件状態の記録、契約書の特約内容の確認、退去時の立会い確認など、各段階での適切な対応が鍵となります。

もし不当な請求を受けた場合は、消費生活センターなどの相談窓口を活用し、必要に応じて法的手段も検討しましょう。

今後、賃貸物件を借りる際や退去する際には、この記事で解説した原状回復の基本的な考え方を参考に、貸主とコミュニケーションを取りながら進めることをお勧めします。

契約書の内容をしっかり確認し、疑問点は遠慮なく質問することが重要です。

また、原状回復以外にも、敷金や礼金、更新料など賃貸借契約に関する様々な法的問題がありますので、これらについても正しい知識を身につけておくことで、賃貸生活をより安心して送ることができるでしょう。

これは一般的な情報提供であり、個別の事例については専門家への相談をお勧めします。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）