賃貸借契約書の特約条項とは？特約の種類とトラブル事例

賃貸借契約書には、貸主と借主の権利や義務を定めた基本的な条項が記載されています。しかし、これらの基本的な条項だけでは、すべてのケースを網羅することはできません。そこで、貸主と借主が特に取り決めておきたい事項については、「特約条項」として記載することができます。

特約条項は、賃貸借契約期間中のトラブルを未然に防ぐために有効な手段です。例えば、ペットを飼うことを禁止したい場合は、「ペットの飼育は禁止する」という特約条項を設定することができます。また、家賃を滞納した場合の違約金を定めたり、更新料を徴収したりすることもできます。

ただし、特約条項は法律や公序良俗に反する事項を定めることはできません。また、特約条項の内容は、貸主と借主の双方が納得できるものでなければなりません。

賃貸借契約書に特約条項を付ける場合は、法律や公序良俗に反しない有効な特約条項を設定することが重要です。また、特約条項は事前によく確認し、曖昧な表現を避けて、具体的に記載するようにしましょう。さらに、特約条項は書き直すことも可能ですので、貸主と借主の間で合意が得られない場合には、特約条項を書き直して、双方が納得できる内容にするようにしましょう。

特約条項は、賃貸借契約期間中のトラブルを未然に防ぐための有効な手段です。賃貸借契約書を締結する際には、特約条項を検討してみてはいかがでしょうか。

賃貸借契約の特約とは？

賃貸借契約の特約とは、賃貸借契約書に記載されている基本的な条項とは別に、貸主と借主の間で特に取り決めておく事項を記載した条項です。特約条項は、法律で禁止されている事項や、公序良俗に反する事項を定めることはできませんが、それ以外であれば、原則として自由に定めることができます。

特約条項を設定することで、貸主と借主は、賃貸借契約に関する様々な事項について、事前に合意しておくことができます。これにより、賃貸借契約期間中のトラブルを未然に防ぐことができます。

例えば、ペットを飼うことを禁止したい場合は、「ペットの飼育は禁止する」という特約条項を設定することができます。また、家賃を滞納した場合の違約金を定めたり、更新料を徴収したりすることもできます。

特約条項は、賃貸借契約書に記載されている基本的な条項を補完するものであり、基本的な条項に優先することはありません。そのため、特約条項で定めた内容が、基本的な条項と矛盾している場合には、基本的な条項の内容が優先されます。

特約条項は、貸主と借主の間で特に取り決めておく事項を記載した条項です。特約条項を設定することで、賃貸借契約期間中のトラブルを未然に防ぐことができます。ただし、特約条項は法律で禁止されている事項や、公序良俗に反する事項を定めることはできませんので、注意が必要です。

賃貸借契約の特約の種類

賃貸借契約の特約には、様々な種類があります。ここでは、よくある特約の種類を7つ紹介します。

原状回復特約

原状回復特約とは、借主が退去する際に、借主が借りた状態と同じように原状回復することを定めた特約です。原状回復特約には、通常の使用による損耗や劣化を除いて、借主が原状回復する責任を負う「完全原状回復」と、通常の使用による損耗や劣化は借主が負担せず、それ以外は借主が原状回復する責任を負う「原状回復」の2種類があります。

ペット特約

ペット特約とは、ペットを飼うことを許可するか、許可する場合はどのような条件で飼うことができるかを定めた特約です。ペット特約では、飼えるペットの種類、飼える頭数、ペットを飼うための敷金や礼金の追加、ペットの飼育に伴う損害の責任の所在などを定めることができます。

家賃保証特約

家賃保証特約とは、借主が家賃を滞納した場合に、家賃保証会社が家主に代わって家賃を支払うという特約です。家賃保証特約を結ぶことで、家主は借主の支払い能力に関係なく、家賃を回収することができます。

更新料特約

更新料特約とは、賃貸借契約が終了したときに、更新料を徴収することを定めた特約です。更新料は、家賃の1ヶ月分や2ヶ月分など、金額は自由に定めることができます。

退去時の立ち会い特約

退去時の立ち会い特約とは、借主が退去する際に、家主や管理会社が立ち会うことを定めた特約です。退去時の立ち会い特約を結ぶことで、家主や管理会社は、借主が借りた状態と同じように原状回復しているかを確認することができます。

禁止行為特約

禁止行為特約とは、借主が物件で行うことができる行為と、行うことが禁止されている行為を定めた特約です。禁止行為特約では、ペットを飼うこと、改装を行うこと、物件を第三者に転貸することなどを禁止することができます。

解約特約

解約特約とは、家主や借主が一定の事由が発生したときに、賃貸借契約を解約することができるという特約です。解約特約では、家賃を滞納した場合や、物件を不法に占有した場合などを解約事由として定めることができます。

特約は、貸主と借主の間で特に取り決めておく事項を記載した条項です。特約を設定することで、賃貸借契約期間中のトラブルを未然に防ぐことができます。ただし、特約は法律で禁止されている事項や、公序良俗に反する事項を定めることはできませんので、注意が必要です。

賃貸借契約の特約をつける際の注意点

賃貸借契約の特約とは、賃貸借契約書に記載されている基本的な条項とは別に、貸主と借主の間で特に取り決めておく事項を記載した条項です。特約条項は、法律で禁止されている事項や、公序良俗に反する事項を定めることはできませんが、それ以外であれば、原則として自由に定めることができます。

特約条項を設定することで、貸主と借主は、賃貸借契約に関する様々な事項について、事前に合意しておくことができます。これにより、賃貸借契約期間中のトラブルを未然に防ぐことができます。

しかし、特約条項をつける際には、いくつか注意点があります。そこでここからは貸主の立場から、特約条項をつける際の注意点を4つご紹介します。

有効な特約条項とは？

特約条項は、法律で禁止されている事項や、公序良俗に反する事項を定めることはできません。例えば、家賃を支払わなくても退去させないなどの特約条項は、法律で禁止されているため、有効ではありません。

また、特約条項は、賃貸借契約書に記載されている基本的な条項と矛盾している場合には、有効ではありません。例えば、原状回復特約で「借主は借りた状態と同じように原状回復する」と定めているのに、別の特約条項で「借主は原状回復の責任を負わない」と定めている場合には、後者の特約条項は無効となります。

特約条項は事前に確認する

特約条項は、貸主と借主の間で事前によく確認しておくことが重要です。特約条項の内容を十分に理解せずに契約を結んでしまうと、後々トラブルになる可能性があります。

特約条項の内容についてわからないことがあれば、貸主や管理会社に確認するようにしましょう。

特約条項は曖昧な表現を避ける

特約条項は、曖昧な表現を避けて、具体的に記載することが重要です。例えば、「借主は家賃を滞納してはならない」と定めるよりも、「借主は毎月1日までに家賃を支払わなければならない」と定める方が、曖昧な表現がなく、紛争を防ぐことができます。

特約条項は書き直しも可能

特約条項は、契約後に書き直すことも可能です。特約条項の内容について、貸主と借主の間で合意が得られない場合には、特約条項を書き直して、双方が納得できる内容にするようにしましょう。

特約条項は、賃貸借契約期間中のトラブルを未然に防ぐために有効な手段です。しかし、特約条項をつける際には、法律や公序良俗に反しない有効な特約条項を設定することが重要です。また、特約条項は事前によく確認し、曖昧な表現を避けて、具体的に記載するようにしましょう。さらに、特約条項は書き直すことも可能ですので、貸主と借主の間で合意が得られない場合には、特約条項を書き直して、双方が納得できる内容にするようにしましょう。

特約による原状回復条項は、故意または過失があった場合や通常の使用とは異なる使用によって生じた損害の回復を規定するものであると判断された事例

賃貸借契約書に定められた原状回復特約に基づき、賃貸人は原則として、賃借人が退去した後に物件を借りた状態に回復させることが認められています。しかし、この原状回復義務には、自然損耗や通常の使用による損耗は含まれません。

本件の事例では、賃借人Xは10年近く物件を賃借していました。その間、部屋の枠回り額縁のペンキ剥がれ、壁についた冷蔵庫の排気跡や家具の跡、畳の擦れた跡、網戸の小さい穴などは、自然損耗と認められました。飲み物をじゅうたんにこぼした跡、部屋の家具の跡等については、賃借人の故意、過失または通常でない使用による毀損と認められました。

したがって、賃貸人は、自然損耗による損耗については原状回復義務を負いませんが、故意、過失または通常でない使用による損耗については原状回復義務を負います。

原状回復特約については、賃貸人・賃借人の間でトラブルになるケースが少なくありません。トラブルを避けるためにも、原状回復特約の内容をよく理解し、疑問点があれば弁護士に相談することをお勧めします。

出典：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン （再改訂版）

賃貸借契約書の特約条項とは？特約の種類とトラブル事例のまとめ

賃貸借契約書とは、貸主と借主が、賃貸物件の貸し借りについて合意した内容を記載した契約書です。賃貸借契約書には、法律で定められた基本的な条項が記載されていますが、貸主と借主の間で特に取り決めておきたい事項については、特約条項として記載することができます。

特約条項は、法律で禁止されている事項や、公序良俗に反する事項を定めることはできませんが、それ以外であれば、原則として自由に定めることができます。

特約条項を設定することで、貸主と借主は、賃貸借契約期間中のトラブルを未然に防ぐことができます。また、特約条項は、貸主と借主の権利や義務を明確にすることで、トラブルが発生した際の解決にも役立ちます。

特約条項は、賃貸借契約期間中のトラブルを未然に防ぐために有効な手段です。しかし、特約条項をつける際には、法律や公序良俗に反しない有効な特約条項を設定することが重要です。また、特約条項は事前によく確認し、曖昧な表現を避けて、具体的に記載するようにしましょう。さらに、特約条項は書き直すことも可能ですので、貸主と借主の間で合意が得られない場合には、特約条項を書き直して、双方が納得できる内容にするようにしましょう。

賃貸借契約書の特約条項とは？特約の種類とトラブルに関するよくある質問

原状回復義務とは、どのような義務ですか？

特約条項をつけると、どのようなメリットがありますか？

特約条項をつけるときの注意点はありますか？