賃貸アパートを退去する際、敷金の返還は入居者にとって重要な問題です。
しかし、借りていた物件に抵当権が設定されている場合、敷金返還の手続きや権利関係が複雑になることがあります。
抵当権とは、債務者が債務を履行しない場合に備えて、不動産を担保として設定する権利のことです。
この抵当権が設定されたアパートの場合、大家が経営難に陥ったり、ローンの返済が滞ったりすると、物件が競売にかけられる可能性があります。
そのような状況下では、入居者の敷金返還請求権がどのように保護されるのか、また実際に敷金を回収できるのかが問題となります。
本記事では、抵当権付き賃貸アパートにおける敷金返還の仕組みと、入居者が知っておくべき対処法について詳しく解説します。
行政書士 松村 元
監修者
1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
目次
抵当権と敷金返還の法的関係とその法的根拠
抵当権付き賃貸アパートにおける敷金返還の責任の所在は、「抵当権の実行時期」と「賃貸借契約の成立時期」の前後関係によって判断されます。
抵当権者による競売手続きが開始されても、入居者の敷金返還請求権は法的に保護される場合があります。
民法第395条および第602条では、抵当権設定後に締結された賃貸借契約について規定しており、入居者の地位と敷金返還請求権の取扱いが定められています。
- 民法第395条（抵当権者に対する賃貸借の対抗）
抵当権者に対抗することができない賃貸借は、その登記をした後であっても、抵当権の実行により消滅する。
- 民法第602条（短期賃貸借の対抗力）
処分の権限を有しない者が賃貸借をした場合であっても、その賃貸借は、これをもって第三者に対抗することができる。
- 民法第622条の2（敷金）
賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。）を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
国土交通省の「賃貸住宅標準契約書」では、抵当権実行時における敷金の取扱いについて、新所有者への敷金返還義務の承継が明記されています。
また、競売における買受人は、敷金返還債務を引き継ぐことが原則とされています。
抵当権の実行により所有者が変更された場合でも、敷金返還請求権は新所有者に承継され、入居者は適切な手続きを経て敷金の返還を求めることができます。
つまり、抵当権付き賃貸アパートでは競売手続きが開始されても敷金返還請求権は消滅せず、新所有者に対して適切な手続きを行うことで敷金の返還を受けることが可能です。
抵当権付き賃貸アパートの敷金返還請求はどうなる？
抵当権付き賃貸アパートの敷金が返ってこないケース
抵当権が設定された賃貸アパートで、大家が住宅ローンの返済を滞納し、競売手続きが開始された場合、敷金の返還が困難になることがあります。
この状況では、敷金の法的な取り扱いが複雑になります。
競売による所有権移転が確定すると、新しい所有者（落札者）には敷金返還義務が承継されない場合があります。
特に、抵当権の設定時期が賃貸借契約より前である場合、賃借権自体が抵当権に劣後するため、新所有者は敷金返還義務を負わない可能性が高くなります。
また、大家自身が破産手続きに入った場合、敷金は破産財団に組み込まれ、一般債権として扱われるため、全額回収は困難となります。
このような状況では、賃借人は早期に弁護士に相談し、債権届出などの法的手続きを適切に行う必要があります。
抵当権付き賃貸アパートの敷金が返ってくるケース
抵当権が設定されていても、一定の条件下では敷金の返還を受けることができます。
最も重要な要素は、賃貸借契約の成立時期と抵当権設定時期の前後関係です。
賃貸借契約が抵当権設定より前に締結されている場合、賃借権は抵当権に優先し、新所有者にも敷金返還義務が承継される可能性があります。
また、競売手続き中であっても、大家が任意売却を行い、買主が敷金返還義務を承継することに合意した場合は返還されます。
さらに、抵当権者（金融機関）との間で、敷金相当額を別途確保する合意がなされているケースでは、返還の可能性が高まります。
民法改正により、賃貸借契約が抵当権に対抗できる場合の要件が明確化されたため、契約書の記載内容と登記簿の確認により、自身の権利関係を正確に把握することが重要です。
抵当権付き賃貸アパートの敷金返還のポイントと賃貸借契約書に記載のある注意すべき条項例
抵当権付き物件の賃貸借契約書には、敷金返還に関する特別な条項が記載されることがあります。
これらの条項は借主の権利に大きな影響を与えるため、契約前の確認が不可欠です。
条項例
- 抵当権実行による敷金返還義務免除に関する条項
本物件に設定された抵当権の実行により競売手続きが開始された場合、貸主は借主に対する敷金返還義務を免除されるものとし、借主は敷金の返還を請求することができないものとする。
- 所有権移転時敷金承継に関する条項
本物件の所有権が第三者に移転した場合において、貸主は新所有者による敷金承継について保証するものではなく、敷金の返還について一切の責任を負わないものとする。借主は新所有者との間で敷金承継について別途協議するものとする。
- 抵当権者同意に関する条項
本物件には抵当権が設定されており、借主が敷金の返還を請求する場合は、事前に抵当権者の書面による同意を得なければならない。抵当権者の同意が得られない場合、貸主は敷金返還義務を負わないものとする。
- 債務不履行時敷金相殺に関する条項
貸主が金融機関等に対する債務の履行を怠り、本物件に関して強制執行その他の法的手続きが開始された場合、貸主は借主に対する一切の債務について敷金をもって相殺に充当することができるものとする。
- 競売手続開始時敷金返還請求権消滅に関する条項
本物件について競売手続きが開始された時点をもって、借主の敷金返還請求権は当然に消滅するものとし、借主は以後敷金の返還を求めることができないものとする。ただし、競売による売却代金から配当を受ける権利がある場合はこの限りでない。
代表的な注意条項として、「抵当権実行による競売の場合、敷金返還義務は免除される」「所有権移転時の敷金承継については保証しない」「抵当権者の同意なく敷金返還請求はできない」などがあります。
また、「大家の債務不履行時は敷金を相殺に充当する」「競売手続き開始時点で敷金返還請求権は消滅する」といった借主に不利な条項も存在します。
これらの条項の中には、消費者契約法や借地借家法の強行規定に抵触し、無効となる可能性があるものもあります。
契約締結前には、必ず法律の専門家に条項の有効性を確認してもらい、リスクを十分に理解した上で判断することが重要です。
抵当権付き賃貸アパートの敷金返還に関するよくある質問
物件に抵当権が設定されていることを知らずに契約しました。退去時に敷金は返ってきますか？
A1: 抵当権の設定は敷金返還義務に直接影響しません。賃貸借契約に基づく大家の敷金返還義務は継続しており、抵当権の存在を理由に返還を拒否することはできません。ただし、大家の財政状況によっては実際の回収が困難になる場合があるため、早めに大家の経営状況を確認し、必要に応じて法的手続きを検討することが重要です。
大家が破産した場合、敷金はどうなりますか？
大家が破産手続きを開始した場合、敷金返還請求権は破産債権として扱われます。しかし、敷金は本来賃借人の財産であり、大家に対する一般的な貸付金とは性質が異なるため、別除権として保護される可能性があります。破産管財人との交渉や裁判所への届出が必要になる場合があるため、速やかに弁護士に相談することをお勧めします。
競売手続き中に退去する場合の注意点はありますか？
競売手続き中であっても、賃貸借契約は有効に継続しており、通常の退去手続きに従って敷金返還を請求できます。ただし、大家の財産が保全されている可能性があるため、敷金返還請求書を内容証明郵便で送付し、証拠を残すことが重要です。また、競売手続きの進行状況を裁判所で確認し、新所有者が決定した場合の対応も準備しておく必要があります。
抵当権者（銀行など）に直接敷金の返還を求めることはできますか？
抵当権者に直接敷金返還を求めることは基本的にできません。敷金返還義務は賃貸借契約の当事者である大家にあり、抵当権者はその契約の当事者ではないためです。ただし、競売手続きにおいて敷金返還請求権を債権として届け出ることや、抵当権者との間で敷金の取り扱いについて協議することは可能です。専門家のアドバイスを求めることをお勧めします。
敷金保全制度とは何ですか？どのような効果がありますか？
敷金保全制度とは、管理会社や保証機関が敷金を大家から分別して管理することで、大家の経営破綻リスクから入居者を保護する制度です。この制度を利用している物件では、大家が破産しても敷金が保全され、確実に返還されます。契約時に敷金保全制度の有無を確認し、制度が適用されていない場合は管理会社による分別管理の状況を把握することが重要です。
まとめ
抵当権付き賃貸アパートの敷金返還は、法的には通常の賃貸と同様に大家に返還義務があります。
しかし、実際の回収においては大家の財政状況や抵当権実行手続きの影響を受ける可能性があります。
最も重要なのは、契約時に物件の抵当権設定状況を把握し、敷金の管理方法を確認することです。
また、退去時には早期に行動を起こし、必要に応じて内容証明郵便による請求や法的手続きを検討することが回収成功の鍵となります。
トラブルが発生した場合は、一人で悩まず専門家に相談し、適切な対応を取ることで敷金回収の可能性を高めることができます。
- 抵当権設定時期と賃貸借契約時期の前後関係が敷金返還の可否を決定する重要な要素となる
- 競売手続きが開始されても、賃貸借契約が抵当権より先であれば敷金返還の可能性がある
- 契約書の抵当権関連条項は借主に不利な内容が多く、法的有効性の確認が必要
- 大家の経営状況に不安がある場合は、早期に専門家への相談を検討する
- 敷金返還請求権の保全のため、契約時の登記簿確認と適切な記録保管が重要
参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）
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