賃貸の敷金とは何かを仕組みと相場から返還条件まで初心者向けに解説
賃貸物件を借りるとき、初期費用として支払う「敷金」の仕組みを正しく理解していますか。
結論から言うと、敷金は退去時の原状回復費用に充てるための預り金であり、通常損耗の範囲内であれば全額返還されるのが法律上の原則です。
しかし、敷金の仕組みを知らないまま退去すると、本来は貸主負担となる経年劣化の修繕費まで敷金から差し引かれてしまうケースが後を絶ちません。
この記事では、賃貸の敷金とは何かという基本から相場、返金される条件とタイミング、そして返金されない場合の具体的な対処法までを初心者向けにわかりやすく解説します。
なお、退去時の費用全体の相場と内訳については「退去費用の相場」で詳しく解説しています。
監修者
1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
賃貸の敷金の仕組みと相場を理解する
- 敷金とは退去時の原状回復費用に充てる預り金である
- 敷金の相場は家賃の1か月分から2か月分が一般的である
- 敷金なし物件は退去時の実費請求に注意が必要である
「敷金は戻ってこないもの」と思い込んでいる方も多いのではないでしょうか。
実は敷金は法律で保護された預り金であり、その仕組みを正しく知ることで退去時に適正な返還を受けられます。
敷金とは退去時の原状回復費用に充てる預り金である
まず、敷金とは賃貸借契約を結ぶ際に借主が貸主に預ける金銭であり、原状回復費用を差し引いた残額が返還される仕組みです。
2020年4月施行の改正民法で敷金のルールが明文化され、民法第622条の2により貸主は賃貸借が終了して物件の返還を受けたときに敷金から債務額を控除した残額を返還する義務を負うと定められました。
つまり敷金は貸主の「もらえるお金」ではなく、あくまで借主から預かっている保証金であり退去時に精算して返還すべきものです。
敷金の法的な位置づけを理解しておくことで、退去時に不当な請求を受けた場合にも冷静に対応できるようになります。
ゲン敷金は法律で「預り金」と明確に位置づけられており、退去時の返還は貸主の義務です。
民法第622条の2：賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。）を受け取っている場合において、賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
敷金の相場は家賃の1か月分から2か月分が一般的である
| 物件の条件 | 敷金の相場 |
|---|---|
| 一般的な賃貸物件 | 家賃の1か月分 |
| 都心部の人気エリア | 家賃の2か月分 |
| ペット可物件 | 家賃の1か月分＋追加1か月分 |
| 敷金なし物件 | 0円（退去時に実費精算） |
| 法人契約 | 家賃の2か月分から3か月分 |
次に、敷金の相場は物件の条件や地域によって異なりますが、家賃の1か月分から2か月分が一般的な相場です。
たとえば家賃8万円の物件で敷金1か月分であれば8万円、2か月分であれば16万円を契約時に預けることになります。
ペット可物件では通常の敷金に加えて1か月分が上乗せされるケースが多く、これはペットによる損耗リスクに備えるためです。
民法第601条が定める賃貸借契約では貸主は借主に物件を使用させる義務を負い借主は賃料を支払う義務を負いますが、敷金の金額そのものには法律上の上限規定はありません。
ゲン敷金の相場を事前に知っておくことで、契約時に不当な金額を請求されていないか判断できます。
民法第601条：賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって、その効力を生ずる。
敷金なし物件は退去時の実費請求に注意が必要である
さらに、近年は初期費用を抑えるために「敷金なし」の物件も増えていますが、退去時の費用負担には十分な注意が必要です。
敷金なし物件では退去時に発生した原状回復費用がすべて実費で請求されるため、まとまった金額を一度に支払わなければならないことがあります。
また敷金なしの代わりに「クリーニング費用特約」や「短期解約違約金」が設定されている場合もあり、契約前に特約事項をしっかり確認しておくことが大切です。
民法第90条は公序良俗に反する法律行為を無効としており、消費者に一方的に不利な特約は無効と判断される可能性があります。
ゲン敷金なし物件でも通常損耗の修繕は貸主負担であり、その原則は変わりません。
民法第90条：公の秩序又は善良の風俗に反する法律行為は、無効とする。
契約前に賃貸借契約書の敷金条項と特約事項を確認し、退去時にどのような費用が発生するのか把握しておきましょう。
敷金が返還される条件とタイミングを把握する
- 通常損耗と経年劣化の範囲は敷金から差し引けない
- 敷金の返金は退去後1か月から2か月以内が目安である
- 敷金が返還されないときはガイドラインを根拠に請求する
敷金を預けたまま退去したのに返金されず追加請求されたという相談は少なくありません。
ここでは、敷金が返金される具体的な条件と返金までの流れ、そして返還されない場合の対処法を確認します。
通常損耗と経年劣化の範囲は敷金から差し引けない
まず、民法第621条により通常損耗と経年変化は原状回復義務の範囲外であるため、これらの修繕費用を敷金から差し引くことはできません。
通常損耗とは普通に生活していれば避けられない損耗のことであり、壁紙の日焼けや家具の設置跡、画鋲の穴などがこれに該当します。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、通常損耗と経年劣化の具体例が示されておりどの損耗が借主負担でどの損耗が貸主負担かを明確に区分しています。
借主の過失がない損耗について敷金から費用を差し引かれた場合は、その差し引きは不当であり返還を求めることができます。
ゲン通常損耗の費用を敷金から差し引くことは法律上認められていないため、堂々と返還を求められます。
民法第621条：賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。
敷金の返金は退去後1か月から2か月以内が目安である
加えて、敷金の返金時期は法律で明確に定められていませんが、退去後1か月から2か月以内の返金が一般的です。
返金までの流れは退去立会い後に管理会社が原状回復費用を算出し、敷金から差し引いた残額を借主の口座に振り込む形が多くなっています。
原状回復費用が敷金の範囲内であれば差額が返金され、敷金を超えた場合は「減価償却の考え方」を適用して請求額が適正かどうかを確認しましょう。
民法第533条は同時履行の抗弁権を定めており、敷金の返還と物件の明渡しは同時履行の関係にはありませんが返還時期が不当に遅れる場合は貸主に催促する根拠となります。
ゲン退去後2か月を過ぎても返金されない場合は、管理会社に書面で返還を請求できます。
民法第533条：双務契約の当事者の一方は、相手方がその債務の履行（債務の履行に代わる損害賠償の債務の履行を含む。）を提供するまでは、自己の債務の履行を拒むことができる。ただし、相手方の債務が弁済期にないときは、この限りでない。
敷金が返還されないときはガイドラインを根拠に請求する
そのうえで、敷金が返還されない場合や不当に差し引かれた場合は段階的に対処していくことが重要です。
まず退去前に室内の状態を写真や動画で記録し、入居時と退去時の状態を比較できる証拠を残しておきましょう。
管理会社に対しては国土交通省ガイドラインと耐用年数の一覧を提示して通常損耗に該当する費用の返還を書面で求め、それでも応じない場合は消費生活センターや少額訴訟も検討しましょう。
民法第703条は法律上の原因なく他人の財産から利益を受けた者に対して不当利得の返還義務を定めており、正当な理由なく敷金を返還しない行為は不当利得に該当する可能性があります。
ゲンガイドラインという公的な基準を根拠にすれば、敷金の返還交渉を有利に進められます。
民法第703条：法律上の原因なく他人の財産又は労務によって利益を受け、そのために他人に損失を及ぼした者（以下この章において「受益者」という。）は、その利益の存する限度において、これを返還する義務を負う。
敷金の精算書が届いたらガイドラインの基準と照らし合わせて各項目が適正かどうかを一つずつ確認しましょう。
よくある質問
まとめ
- 敷金は退去時の原状回復費用に充てる預り金であり貸主には返還義務がある
- 相場は家賃の1か月分から2か月分が一般的である
- 通常損耗と経年劣化の修繕費は敷金から差し引くことができない
- 返金は退去後1か月から2か月以内が目安である
- 不当な差し引きにはガイドラインを根拠に返還を請求できる
敷金は法律で保護された預り金であり、通常損耗の範囲であれば全額返還が原則です。
退去時に敷金から不当な差し引きを受けないためには入居時と退去時の室内状態を写真で記録し、国土交通省ガイドラインの基準を把握しておくことが大切です。
万が一敷金が返還されない場合でも、ガイドラインと民法を根拠に管理会社と交渉すれば適正な返還を受けることができます。
- 敷金ドットコムは、情報提供を目的としたサイトです。行政書士が記事の監修および執筆を行っておりますが、根本的な問題やトラブルの解決を目的としたものではありません。トラブルの解決については、弁護士または認定司法書士にご相談ください。
