オーナーチェンジで敷金はどうなる 返還義務の承継と借主がとるべき対処法
賃貸物件のオーナーが途中で変わったと聞いて、預けた敷金はきちんと返還されるのか不安になっていませんか。
結論から言うと、オーナーチェンジが行われても敷金の返還義務は新しいオーナーに自動的に引き継がれます。
ただし、旧オーナーから新オーナーへの敷金の受け渡しが実際に行われていないケースや、新オーナーが敷金の存在を把握していないケースでは、退去時に返還を拒否されるトラブルが起きています。
この記事では、オーナーチェンジ時に敷金の返還義務がどのように承継されるのか、返還されないときの具体的な対処法、そして借主として事前に確認しておくべきポイントを解説します。
なお、敷金の基本的な仕組みについては「賃貸の敷金の仕組みと相場」で詳しく解説しています。
監修者
1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
オーナーチェンジ時の敷金の引き継ぎルールと返還義務の承継
- オーナーチェンジとは賃貸物件の所有者が交代すること
- 敷金の返還義務は民法の規定で新オーナーに自動承継される
- 旧オーナーから新オーナーへの敷金引き継ぎが行われないリスク
- オーナーチェンジで賃貸借契約の内容は原則として変わらない
ある日突然「物件のオーナーが変わりました」と通知が届いたら、預けた敷金がどうなるのか気になるのは当然のことです。
まずはオーナーチェンジの仕組みと、敷金の返還義務がどのように引き継がれるかを確認しましょう。
オーナーチェンジとは賃貸物件の所有者が交代すること
まず、オーナーチェンジとは入居者が住んでいる状態のまま、物件の所有者（貸主）が別の人に変わることを指します。
物件の売買や相続、競売などがきっかけで起こり、投資目的で賃貸物件を購入する「オーナーチェンジ物件」の取引は不動産市場で広く行われています。
借主にとって重要なのは、賃貸借契約の内容は原則変更されないという点です。
民法第605条の2第1項では、不動産の譲渡が行われた場合に賃貸人の地位は譲受人（新オーナー）に移転すると定めています。
ゲンオーナーが変わっても契約内容はそのまま引き継がれるため、借主が不利になる変更を一方的に受け入れる必要はありません。
民法第605条の2第1項：前条、借地借家法第10条又は第31条その他の法令の規定による賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する。
敷金の返還義務は民法の規定で新オーナーに自動承継される
次に、敷金の返還義務の承継について確認します。
民法第605条の2第4項は、賃貸人の地位が移転した場合には敷金の返還義務も新オーナーに承継されると明記しています。
つまり、旧オーナーとの間で結んだ契約に基づく敷金の返還請求権は、借主が何もしなくても法律上当然に新オーナーへ移ります。
最高裁判所も昭和44年7月17日の判決で、賃貸物件の所有権移転に伴い敷金関係は新所有者に承継されるとの判断を示しています。
ゲン法律と判例の両方で敷金の承継が認められているため、新オーナーが返還を拒否する法的根拠はありません。
民法第622条の2第1項：賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。）を受け取っている場合において、賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
旧オーナーから新オーナーへの敷金引き継ぎが行われないリスク
さらに、法律上は返還義務が承継されるとはいえ、実際には旧オーナーが新オーナーに敷金を引き渡していないケースがあります。
不動産売買の場面では、売買代金から敷金相当額を差し引いて精算する方法が一般的ですが、この精算が正しく行われないことがあります。
そうなると新オーナーは敷金を実際には受け取っていない状態で返還義務だけを負うことになり、退去時に「受け取っていないので返せない」と主張されるトラブルにつながります。
ただし、敷金の授受が売主・買主間で行われなかったとしても、借主に対する返還義務は消滅しません。
ゲン旧オーナーと新オーナーの間の精算問題は、借主には関係のない事情です。
民法第601条：賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって、その効力を生ずる。
オーナーチェンジで賃貸借契約の内容は原則として変わらない
加えて、オーナーチェンジが行われても、賃貸借契約に記載された条件はそのまま維持されます。
賃料、契約期間、特約事項、原状回復の負担範囲など、旧オーナーとの間で合意した内容がそのまま新オーナーに引き継がれます。
新オーナーが「契約を結び直したい」「賃料を上げたい」と求めてきた場合でも、借主の同意なく契約内容は変更不可です。
借地借家法第32条では、賃料の増減額請求には経済事情の変動などの正当理由が必要と定められており、オーナーが変わっただけでは値上げの根拠になりません。
ゲン契約書は退去まで大切に保管し、オーナーチェンジの通知が届いたら内容を改めて確認しましょう。
民法第1条第2項：権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない。
敷金の返還ルールや退去費用の仕組みについて不安がある方は、ガイドラインの基準を事前に確認しておくと安心です。
オーナーチェンジ後に敷金を確実に返還してもらうための対処法
- オーナーチェンジの通知を受けたら契約内容を速やかに確認する
- 新オーナーから敷金が返還されないときは段階的に対処する
- 内容証明郵便で正式に返還を求める方法
- 少額訴訟など法的手続きで解決を図る
敷金の返還義務が法律上は承継されるとわかっていても、実際に返してもらえるかは別の問題です。
ここでは、オーナーチェンジ後の退去で敷金を確実に取り戻すために、借主がとるべき具体的な対処法を段階ごとに整理します。
オーナーチェンジの通知を受けたら契約内容を速やかに確認する
まず、オーナーチェンジの通知が届いたら、手元の賃貸借契約書と重要事項説明書を確認してください。
契約書に記載されている敷金の金額、特約条項の内容、原状回復の範囲を改めて把握することが最初のステップです。
新オーナーまたは管理会社に対して、敷金の承継額を書面で確認することをおすすめします。
口頭での確認だけでは後から「そんな話はしていない」と言われるリスクがあるため、メールや書面で記録を残すことが重要です。
ゲン通知を受けた段階で書面による確認をとっておけば、退去時のトラブルを未然に防ぐことができます。
民法第400条：債権の目的が特定物の引渡しであるときは、債務者は、その引渡しをするまで、契約その他の債権の発生原因及び取引上の社会通念に照らして定まる善良な管理者の注意をもって、その物を保存しなければならない。
新オーナーから敷金が返還されないときは段階的に対処する
次に、退去後に新オーナーから敷金が返還されない場合の対処法を確認します。
敷金の返還期限は法律で明確に定められていませんが、退去費用の精算は退去後1か月から2か月以内に行われるのが一般的です。
この期間を過ぎても返還がない場合は、まず管理会社に連絡し、敷金の返還予定時期を書面で回答してもらうよう求めましょう。
管理会社からの回答が得られない場合や、返還を明確に拒否された場合には、次のステップとして内容証明郵便による請求を検討します。
ゲン段階的に対処することで、法的手続きに進む前に解決できるケースも少なくありません。
民法第415条第1項：債務者がその債務の本旨に従った履行をしないとき又は債務の履行が不能であるときは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。ただし、その債務の不履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして債務者の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
内容証明郵便で正式に返還を求める方法
さらに、口頭や通常の書面で解決しない場合は、内容証明郵便を使って返還を正式に請求します。
内容証明郵便は、いつ・誰が・誰に・どのような内容の文書を送ったかを郵便局が証明してくれる制度で、法的手続きの証拠として有効です。
費用は基本料金・一般書留加算・内容証明加算を合わせて約1,500円から2,000円程度で、電子内容証明（e内容証明）を利用すればさらに手軽に送付できます。
内容証明には、敷金の金額、返還期限、期限までに返還がない場合は法的措置をとる旨を明記すると効果的です。
ゲン内容証明郵便を受け取った時点で返還に応じるケースが多いため、まずはこの方法を試してみてください。
民法第533条：双務契約の当事者の一方は、相手方がその債務の履行（債務の履行に代わる損害賠償の債務の履行を含む。）を提供するまでは、自己の債務の履行を拒むことができる。ただし、相手方の債務が弁済期にないときは、この限りでない。
退去費用や敷金返還の交渉に不安がある場合は、専門家に相談することで適切な対応策を見つけることができます。
少額訴訟など法的手続きで解決を図る
最後に、内容証明郵便でも返還に応じてもらえない場合は、法的手続きでの解決を検討します。
敷金返還のトラブルでよく利用されるのが少額訴訟で、請求額が60万円以下であれば利用可能です。
少額訴訟は原則1回の審理で判決が出るため、通常訴訟に比べて時間と費用の負担が大幅に軽減されます。
- 申立手数料は請求額10万円ごとに1,000円
- 弁護士不要で本人訴訟が可能
- 原則1回の審理で判決が出る
また、60万円を超える場合は通常訴訟となりますが、敷金返還請求は比較的定型的な訴訟のため、弁護士費用を含めても十分に回収が見込めるケースが多いです。
ゲン少額訴訟は費用も手続きも比較的簡単なので、泣き寝入りする前に検討する価値は十分にあります。
民法第703条：法律上の原因なく他人の財産又は労務によって利益を受け、そのために他人に損失を及ぼした者は、その利益の存する限度において、これを返還する義務を負う。
オーナーチェンジと敷金に関するよくある質問
まとめ
- オーナーチェンジとは入居者がいる状態で物件の所有者が変わること
- 民法第605条の2により敷金の返還義務は新オーナーに自動承継される
- 賃貸借契約の内容は原則としてそのまま引き継がれる
- 通知を受けたら敷金の承継額を書面で確認しておく
- 返還されない場合は内容証明郵便や少額訴訟で対処する
オーナーチェンジが行われても、敷金の返還義務は法律上当然に承継されるため、借主が不利益を被ることは本来ありません。
ただし、旧オーナーと新オーナーの間で敷金の引き継ぎが正しく行われないケースもあるため、通知を受けた段階で書面による確認をとっておくことが大切です。
万が一返還されない場合でも、段階的に対処すれば解決の道は開けます。
退去費用に納得いかない場合や、敷金返還請求権について詳しく知りたい場合は、あわせてご確認ください。
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