抵当権が設定された賃貸アパートの敷金返還請求はどうなる？行政書士が解説

賃貸物件を退去する際、支払った敷金が適正に返還されることは借主の当然の権利です。

しかし、その物件に抵当権が設定されていた場合、特に抵当権が実行されて所有者が変わったような場合には、敷金の返還請求がスムーズにいかないケースがあります。

「抵当権付きの賃貸アパートから退去したら敷金はどうなるの？」「抵当権実行後、新しい所有者は敷金を返還する義務があるの？」といった疑問を持つ方も少なくありません。

例えば、長年住んでいたアパートが競売にかけられ、新しいオーナーに「前のオーナーに払った敷金は知らない」と言われてしまったというケースも実際に発生しています。

この記事では、抵当権が設定されている賃貸アパートにおける敷金返還の法的根拠や請求方法について、行政書士の視点から解説します。

抵当権とは何？不動産担保の仕組みを知ろう

抵当権とは、債務者が債務を返済できなかった場合に、特定の不動産を強制的に売却して債権を回収するための担保物権です。

民法第369条に規定されており、債務者は抵当権が設定された不動産の使用収益権を保持したまま、その不動産を担保として資金を借り入れることができます。

抵当権は、融資を受ける際に設定されることが多く、賃貸アパートの場合、オーナーが建設資金や運転資金の調達のために金融機関から融資を受ける際に設定されるケースが一般的です。

抵当権の重要な特徴は、債務者が返済不能となった場合に「抵当権の実行」として競売手続きが行われ、所有者が変わる可能性があるという点です。

この所有者変更が賃借人（入居者）の敷金返還に影響を及ぼすことがあります。

抵当権と敷金返還請求権の法的関係とは？

抵当権と敷金返還請求権の法的関係を理解するには、両者の優先順位（対抗関係）が重要です。

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」においても、敷金返還に影響する要素として抵当権の存在が指摘されています。

法的には、抵当権設定と賃貸借契約の前後関係が重要なポイントとなります。

この法的関係は、最高裁判例（最判平成11年2月25日）でも示されており、抵当権と賃借権の優劣関係が敷金返還請求権の帰趨を決定する重要な要素となっています。

抵当権実行でどんなトラブルが起きる？敷金返還の問題点

抵当権が実行されると、賃貸物件の所有者が変わることで様々なトラブルが発生します。

敷金返還に関する典型的なトラブルケースは以下の通りです。

国土交通省の調査によれば、賃貸住宅の約3割で敷金返還に関するトラブルが発生しており、そのうち約15%が所有者変更に関連するものとなっています。

特に抵当権実行による所有者変更は、一般的な売買による所有者変更よりも敷金トラブルが発生しやすい状況といえます。

抵当権と担保物権の違いは？権利関係を正しく理解しよう

抵当権は担保物権の一種ですが、他の担保物権と混同されがちです。

それぞれの特徴と敷金返還への影響を理解しましょう。

担保物権の種類	特徴	物件使用権	敷金返還への影響
抵当権	登記が必要、物件の使用収益権は設定者に残る	設定者が保持	実行時に賃借権が消滅する可能性
質権	目的物の引渡しが必要	質権者に移転	賃貸借との併存は困難
譲渡担保	所有権移転登記をするが担保目的	設定者が使用可能	実行時の賃借権消滅リスクあり
所有権留保	代金完済まで所有権を留保	買主が使用可能	賃貸併用時は複雑な関係に
根抵当権	一定の範囲内で債権を担保する抵当権	設定者が保持	抵当権と同様の影響

抵当権と敷金返還問題を区別するポイントは、抵当権が「登記」を対抗要件とするのに対し、賃借権は「建物の引渡し」を対抗要件とすることです。

このため、登記簿上の抵当権設定日と実際の賃貸借契約日（および入居日）の前後関係が重要となります。

抵当権実行後の敷金はどう請求する？具体的な解決手順

抵当権が実行され、所有者が変わった後の敷金返還請求は、以下のような手順で進めることが一般的です。

敷金返還請求の期間は、物件明渡しから10年以内が原則です（民法第166条第1項）。

しかし早期に対応することで解決の可能性が高まります。

また、請求額が60万円以下の場合は手続きが簡易な「少額訴訟」の利用も選択肢となります。

抵当権リスクを事前に回避するには？契約前の確認ポイント

抵当権が設定された物件での敷金返還問題を未然に防ぐためには、契約前と契約期間中の対策が重要です。

特に抵当権が既に設定された物件の場合は、より慎重な対応が求められます。

契約前には、物件の権利関係を確認することが不可欠です。

具体的には、不動産登記簿を確認して抵当権の有無や設定日を把握し、賃貸借契約時に考慮すべきリスクを評価します。

また、契約書に敷金の金額や返還条件が明確に記載されているかも確認しましょう。

契約期間中は、貸主の経営状態に注意を払い、滞納賃料の督促状が頻繁に届く、建物のメンテナンスが極端に悪化するなど抵当権実行のリスクが高まるサインに注意することが大切です。

これらの予防策は、将来的なトラブルを大幅に減らすことができます。

特に抵当権が既に設定されている物件では、その事実を認識したうえで契約するかどうかを判断することが重要です。

抵当権と敷金に関するよくある質問

まとめ

抵当権が設定された賃貸アパートにおける敷金返還問題は、法的に複雑な側面があります。

本記事で解説したように、抵当権と賃貸借契約の優先関係が敷金返還請求の成否に大きな影響を与えます。

抵当権実行による所有者変更があった場合には、抵当権設定と賃貸借契約の前後関係や対抗要件の有無によって請求先が変わってきます。

敷金返還トラブルを防ぐためには、契約前の情報収集と抵当権の確認、契約書の適切な作成が重要となります。

また、トラブルが発生した場合には、法的な優先関係を踏まえて適切な相手に請求を行い、必要に応じて法的手続きを検討することになります。

抵当権実行は賃貸物件においてそれほど頻繁に発生するものではありませんが、発生した場合の影響は大きいため、事前の知識と対策が重要です。

特に敷金が高額な場合は、より慎重な対応が求められます。

なお、抵当権と敷金に関する問題は個別の状況によって対応が異なる場合があります。

この記事で紹介した内容は一般的な情報提供であり、個別の事例については法律の専門家（弁護士や行政書士）に相談されることをお勧めします。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）