原状回復義務の基礎知識とよくある賃貸トラブル

原状回復義務とは、借りた物件を借り始めたときと同じ状態にするために必要な修繕を行う義務です。この義務は、民法第621条第1項に定められており、賃貸借契約の一般的原則となっています。

原状回復義務は、賃貸人と賃借人の双方にとって、重要なルールです。賃貸人は、借りた物件を借り始めたときと同じ状態に保つことで、新たな入居者を確保し、家賃を安定させることができます。賃借人は、原状回復義務を果たすことで、賃貸トラブルを回避し、安心して暮らすことができます。

しかし、原状回復義務については、賃貸人・賃借人双方で、よく理解されていないことが多いのも事実です。そのため、原状回復義務をめぐって賃貸トラブルになるケースも少なくありません。

本記事では、原状回復義務の基礎知識から、原状回復義務の対象となる損害、原状回復義務を果たさなかった場合の罰則、原状回復義務でよくある賃貸トラブル、原状回復義務で困ったときの対処方法まで、わかりやすく解説します。

賃貸人・賃借人の方は、ぜひ本記事を参考にして、原状回復義務について正しく理解し、賃貸トラブルを回避してください。

原状回復義務とは？

原状回復義務の概要

原状回復義務とは、賃貸人が借りている物件を借り始めたときと同じ状態にするために必要な修繕を行う義務です。この義務は、民法第621条第1項に定められており、賃貸借契約の一般的原則となっています。

原状回復義務の対象となるものとならないもの

原状回復義務の対象となるのは、賃借人の故意または過失によって生じた損傷や汚損です。通常の使用によって生じた損傷や汚損は、原状回復義務の対象とはなりません。

たとえば、賃借人がペットを飼っていて、ペットが壁に引っかき傷を付けてしまった場合、これは賃借人の故意または過失によって生じた損傷であるため、原状回復義務の対象となります。しかし、賃借人が壁に貼ったポスターの跡が残ってしまった場合、これは通常の使用によって生じた損傷であるため、原状回復義務の対象とはなりません。

原状回復義務は、賃貸人が負う義務ですが、賃貸人にも注意すべき点があります。それは、借りている物件を明け渡す際に、原状回復義務を果たしていないことが発覚した場合、賃貸人は賃借人に原状回復費用を請求することができるという点です。

原状回復義務については、国土交通省がガイドラインを定めています。このガイドラインでは、原状回復義務の具体的な内容について、わかりやすく説明しています。

原状回復義務は、賃貸人と賃借人の双方にとって、重要なルールです。このルールを理解し、遵守することで、賃貸トラブルを回避することができます。

通常の使用による損耗は原状回復義務の対象となるか？

通常の使用による損耗とは？

通常の使用による損耗は、原状回復義務の対象となりません。

通常の使用による損耗とは、建物や設備が経年劣化したり、一般的に使用することで生じる損耗のことです。たとえば、壁紙の色あせ、床の傷、畳のへたりなどは、通常の使用による損耗に該当します。

通常の使用による損耗が原状回復義務の対象となる場合

一方、故意や過失、または通常の使用を超えるような使用によって生じた損耗は、原状回復義務の対象となります。たとえば、壁に落書きをしたり、家具をぶつけて壁に穴を開けてしまったりした場合などは、原状回復義務の対象となります。

通常の使用による損耗が原状回復義務の対象とならない理由は、賃借人が建物や設備を通常の用途に従って使用した場合に生じる損耗は、賃貸人の負担すべきものであると考えられているからです。

また、通常の使用による損耗は、時間の経過とともに生じるものであり、賃借人が明確に認識し、回避することが困難であるという理由もあります。

通常の使用による損耗が原状回復義務の対象とならない場合

通常の使用による損耗は、原状回復義務の対象とならないため、賃借人は原状回復費用を負担する必要はありません。しかし、退去時に通常の使用による損耗がある場合でも、賃借人は原状回復義務を果たす必要があります。具体的には、清掃や掃除を行い、原状に近づけるようにする必要があります。

通常の使用による損耗と原状回復義務について不明な点がある場合は、賃貸人や管理会社に相談することをおすすめします。

特約で定められた損害賠償の対象となる毀損・汚損について

特約とは？

特約とは、賃貸借契約書に記載されている、通常の賃貸借契約書では定められていない特別な契約条項のことです。特約で定められた内容は、通常の賃貸借契約書よりも優先して適用されます。

特約で定められた損害賠償の対象となる毀損・汚損

特約で定められた損害賠償の対象となる毀損・汚損とは、賃借人が故意または過失によって生じた損傷や汚損のうち、賃貸借契約書に特に記載されている損傷や汚損のことです。たとえば、特約で「ペットを飼うこと」が禁止されている場合、賃借人がペットを飼って壁に引っかき傷を付けてしまった場合などは、特約で定められた損害賠償の対象となります。

特約で定められた損害賠償の対象となる毀損・汚損が原状回復義務の対象となる場合

特約で定められた損害賠償の対象となる毀損・汚損が原状回復義務の対象となるかどうかは、特約の内容によって異なります。たとえば、特約で「原状回復義務を負わない」と明記されている場合は、原状回復義務の対象とはなりません。しかし、特約で「原状回復義務を負う」と明記されていない場合は、原状回復義務の対象となります。

特約で定められた損害賠償の対象となる毀損・汚損が原状回復義務の対象となった場合、賃借人は原状回復費用を負担することになります。原状回復費用の金額は、毀損・汚損の程度によって異なります。

特約で定められた損害賠償の対象となる毀損・汚損が原状回復義務の対象とならない場合

特約で定められた損害賠償の対象となる毀損・汚損が原状回復義務の対象とならない場合、賃借人は原状回復費用を負担することはありません。しかし、賃借人は、清掃や掃除を行い、原状に近づけるようにする義務があります。

特約で定められた損害賠償の対象となる毀損・汚損について不明な点がある場合は、賃貸人や管理会社に相談することをおすすめします。

原状回復義務に違反した場合の違約金

原状回復義務に違反した場合の違約金とは？

原状回復義務とは、賃借人が借りている物件を借り始めたときと同じ状態にするために必要な修繕を行う義務です。この義務は、民法第621条第1項に定められており、賃貸借契約の一般的原則となっています。

原状回復義務に違反した場合、賃貸人から違約金を請求される可能性があります。違約金の金額は、違反の程度や物件の価値によって異なりますが、数十万円から数百万円に及ぶこともあります。

原状回復義務に違反した場合の違約金は、民法第621条第2項に基づいて請求されます。この条項では、「借主が、第六百二十条第一項の規定に違反したときは、これにより生じた損害を賠償しなければならない。」と定められています。

原状回復義務に違反した場合の違約金は、損害賠償請求の一環として請求されます。損害賠償とは、他人の不法行為によって損害を被った場合に、加害者に対して請求できる金銭です。原状回復義務に違反した場合は、賃貸人が借りている物件の価値が下がったという損害を被ったことになります。そのため、賃貸人は賃借人に対して損害賠償を請求することができます。

原状回復義務に違反した場合の違約金は、賃貸人が請求すれば必ず認められるわけではありません。賃借人は、違反をしていないと主張したり、違反の程度が軽微であると主張したりすることができます。また、違約金の金額が過大であると主張することもできます。

原状回復義務に違反した場合の違約金について、不明な点がある場合は、弁護士に相談することをおすすめします。弁護士は、違反をしていないかどうか、違反の程度が軽微かどうか、違約金の金額が過大かどうかを判断することができます。また、必要に応じて、賃貸人との交渉や訴訟を代理することができます。

原状回復義務に違反した場合の違約金の種類

原状回復義務に違反した場合の違約金には、次のようなものがあります。

• 原状回復費用の支払い
• 違約金の支払い
• 契約解除

原状回復費用とは、賃借人が原状回復義務に違反したことにより生じた修繕費用です。違約金とは、賃借人が原状回復義務に違反したことに対するペナルティです。契約解除とは、賃貸人が賃借人との関係を解消することです。

原状回復義務に違反した場合は、賃貸人から原状回復費用の支払い、違約金の支払い、契約解除のいずれかを請求される可能性があります。

原状回復義務に違反した場合の違約金の金額

原状回復義務に違反した場合の違約金の金額は、違反の程度や物件の価値によって異なります。

違反の程度とは、原状回復義務に違反したことにより生じた損害の程度です。損害の程度が軽微であれば、違約金の金額も低くなります。損害の程度が重大であれば、違約金の金額も高くなります。

物件の価値とは、違反した物件の価値です。物件の価値が高いほど、違約金の金額も高くなります。

原状回復義務に違反した場合の違約金の金額は、具体的なケースごとに異なります。一般的に、違約金の金額は数十万円から数百万円に及ぶことが多いです。

特約に定められた損害賠償の対象となる毀損・汚損などについて、通常の使用による場合は原状回復義務の対象に含まれないとされた事例

東京地方裁判所は、賃借人が通常の使用によって生じた汚損・損耗は、特約にいう原状回復義務の対象にはならないと判決しました。

この事案では、賃借人が賃貸人から借りた建物を明け渡した際、賃貸人は畳の裏替え、襖の張替え、じゅうたんの取替え及び壁・天井等の塗装工事を行い、その費用として24万9780円を支出したと主張しました。しかし、裁判所は、これらの汚損・損耗は、賃借人が通常の使用によって生じたものであり、賃貸人の故意または過失によるものではなかったとして、賃貸人の請求を棄却しました。

裁判所は、特約にいう「原状回復」とは、賃借人の故意または過失による建物の毀損や通常でない使用方法による劣化等についてのみその回復を義務付けるものと解釈しました。そして、賃借人は、建物を通常の用法に従って使用し、その増改築ないし損壊等を行うともなく明け渡した上、賃貸人から修繕を要する点などの指摘を受けてもいなかったので、通常の使用によって生じた汚損・損耗は原状回復義務の対象にはならないと判断しました。

この判決は、賃借人にとって非常に有利な判決であり、原状回復義務について大きな影響を与えるものと考えられるでしょう。

出典：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン （再改訂版）

原状回復義務の基礎知識とよくある賃貸トラブルのまとめ

原状回復義務とは、借りている物件を借り始めたときと同じ状態にするために必要な修繕を行う義務です。この義務は、民法第621条第1項に定められており、賃貸借契約の一般的原則となっています。

原状回復義務の対象となるのは、賃借人の故意または過失によって生じた損傷や汚損です。通常の使用によって生じた損傷や汚損は、原状回復義務の対象とはなりません。

たとえば、賃借人がペットを飼っていて、ペットが壁に引っかき傷を付けてしまった場合、これは賃借人の故意または過失によって生じた損傷であるため、原状回復義務の対象となります。しかし、賃借人が壁に貼ったポスターの跡が残ってしまった場合、これは通常の使用によって生じた損傷であるため、原状回復義務の対象とはなりません。

原状回復義務は、賃貸人が負う義務ですが、賃貸人にも注意すべき点があります。それは、借りている物件を明け渡す際に、原状回復義務を果たしていないことが発覚した場合、賃貸人は賃借人に原状回復費用を請求することができるという点です。

原状回復義務については、国土交通省がガイドラインを定めています。このガイドラインでは、原状回復義務の具体的な内容について、わかりやすく説明しています。

原状回復義務は、賃貸人と賃借人の双方にとって、重要なルールです。このルールを理解し、遵守することで、賃貸トラブルを回避することができます。

原状回復義務の基礎知識と賃貸トラブルに関するよくある質問

原状回復義務とは、どのような義務ですか？

原状回復義務の対象となるのは、どのような損傷や汚損ですか？

原状回復義務について不明な点がある場合は、どのようにすればよいですか？