貸主は敷金返還請求を受けたらどう対応する？原状回復のガイドラインを用いて解説

賃貸物件を所有する貸主（オーナー）の方は、入居者から退去時に「敷金を返してほしい」と請求されることがあります。

適切に対応できないと、トラブルに発展したり、最悪の場合は法的手続きに発展したりするケースもあります。

たとえば、「入居者が壁に穴を開けたので修繕費として敷金から差し引いたところ、『それは通常の使用による損耗だから全額返還すべき』と言われた」という経験はありませんか？このような場合、どのように対応すべきなのでしょうか。

本記事では、敷金返還請求を受けた際の適切な対応方法について、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を基に解説します。

貸主としての権利と責任を正しく理解し、適切な敷金の取り扱いができるようになりましょう。

敷金返還請求とは？賃貸経営者が知るべき基本知識

敷金返還請求とは、賃貸借契約終了時に、借主が貸主に対して預けていた敷金の返還を求める行為です。

敷金は、家賃の滞納や、借主の故意・過失による損傷の修繕費用などに充当される目的で預けられるものですが、それらの費用を差し引いた残額は借主に返還する義務があります。

敷金返還に関する基本的な規定は民法第622条の2に定められており、「賃貸人は、賃貸借が終了し、賃貸物の返還を受けたときは、敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する債務の額を控除した残額を返還しなければならない」と明記されています。

敷金返還義務はどこまで？法的根拠と原状回復の定義

敷金返還義務の範囲を理解するためには、「原状回復」の定義を正確に把握することが重要です。

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復を次のように定義しています。

「原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」

つまり、借主は契約終了時に「通常の使用による損耗等」を除き、原状回復義務を負います。

一方、貸主は「通常の使用による損耗等」については自己の負担で修繕する義務があり、これに相当する費用を敷金から差し引くことはできません。

「通常の使用による損耗等」と「借主の故意・過失、善管注意義務違反による損耗等」の区別は、敷金返還請求における最も重要なポイントであり、多くのトラブルの原因にもなっています。

例えば、壁紙の日焼けや自然退色、畳の色あせ、エアコンの内部洗浄、設備機器の自然的な劣化などは「通常の使用による損耗等」として貸主負担となります。

どんな時に請求される？典型的な敷金返還請求のケース

敷金返還請求が発生する典型的なケースには以下のようなものがあります。

国土交通省の調査によると、原状回復をめぐるトラブルの約70%が「原状回復の範囲（費用負担区分）」に関するものであり、特に壁紙の張替えや設備の修繕費用に関する争いが多いとされています。

保証金と何が違う？敷金と紛らわしい類似概念

敷金と混同されやすい類似概念を理解することも重要です。

以下に代表的なものを比較表で示します。

項目	敷金	保証金・礼金	前払い家賃
目的	借主の債務を担保	賃借権取得の対価	将来の家賃の前払い
返還義務	あり（債務控除後）	通常なし	なし
消費税の扱い	非課税	課税対象	課税対象
法的性質	金銭消費寄託契約	贈与的性質	賃料債務の弁済

敷金と保証金は名称が混同して使用されることもありますが、法的性質や返還義務の有無に違いがあります。

敷金は原則として返還義務があるのに対し、保証金や礼金は返還が予定されていない場合が多いです。

判別ポイントとしては、契約書の記載内容を確認することが重要です。

契約書に「保証金（敷金）」などと併記されている場合は、実質的に敷金と同様の性質を持つと判断されることが多いです。

名称だけでなく、その実質的な性質や契約内容によって判断する必要があります。

請求を受けたらどうする？適切な対応プロセスを解説

敷金返還請求を受けた場合、以下のプロセスに従って対応することをお勧めします。

これらのプロセスには、通常1〜2ヶ月程度かかることが一般的です。

費用面では、弁護士相談が必要となった場合、初回相談料として5,000円〜10,000円程度、訴訟に発展した場合は着手金として10万円前後かかる場合があります。

法的根拠としては、民法第622条の2（敷金返還義務）、民法第606条第1項（賃貸人の修繕義務）などが挙げられます。

トラブルを防ぐには？敷金返還請求の予防策

敷金返還請求に関するトラブルを事前に防ぐためには、契約時から退去時までの各段階で適切な対応を心がけることが重要です。

まず、契約時には、敷金の金額や使途、返還条件などを契約書に明確に記載することが基本です。

国土交通省のガイドラインに準拠した「原状回復特約」を契約書に盛り込むことで、後のトラブルを減らすことができます。

特に、原状回復の範囲や負担区分については、具体例を挙げながら説明し、借主の理解を得ることが大切です。

入居時には、物件の現状を写真や動画で記録し、借主と確認することが有効です。

チェックリストなどを用いて、壁紙や床、設備等の状態を詳細に記録しておくことで、退去時のトラブルを防ぐことができます。

入居中も、定期的な物件の点検や修繕対応を適切に行うことで、借主との信頼関係を構築し、退去時のトラブルを減らすことができます。

特に、借主から修繕要請があった場合は、速やかに対応し、記録を残しておくことが重要です。

退去時には、借主立会いのもとで物件の状態を確認し、修繕が必要な箇所やその原因、費用負担について丁寧に説明することが大切です。

可能であれば、その場で修繕箇所の写真を撮影し、双方で確認することが望ましいでしょう。

よくある疑問は？敷金返還請求Q&A

まとめ

敷金返還請求への対応は、貸主にとって重要な業務の一つです。

適切に対応することでトラブルを防ぎ、円滑な賃貸経営を続けることができます。

本記事で解説したように、敷金返還の基本的な考え方は「通常の使用による損耗等」は貸主負担、「借主の故意・過失による損傷」は借主負担というものです。

この原則を理解し、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に準拠した対応を心がけることが大切です。

敷金返還請求を受けた際には、まず請求内容を冷静に確認し、物件の損耗状態や契約内容を踏まえて適切な対応を取りましょう。

また、トラブルを未然に防ぐためには、契約時からの丁寧な説明や物件状態の記録など、予防的な取り組みが効果的です。

なお、本記事では取り上げられなかった関連トピックとして、家賃債務保証会社を利用した場合の対応や、定期借家契約における敷金返還の考え方などがあります。

これらについては、機会があれば別途解説いたします。

敷金返還請求への対応に不安がある場合は、不動産関連の専門家（弁護士、不動産管理会社など）に相談することをお勧めします。

適切な知識と対応で、貸主としての権利を守りながら、借主との良好な関係を維持しましょう。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）