［事例1］毀損・汚損等の損害賠償を定めた特約には通常の使用によるものは含まれないとされた事例

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1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。

日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号

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事例の背景

賃借人Yは、賃貸人X（相続により賃貸人の地位を承継）との間で賃貸借契約を締結し、マンションを借りていました。

契約終了後、XはYに対して未払賃料66万1315円、温水器取替え費用18万5000円、および畳や壁クロスなどの原状回復費用50万4200円の支払を求めました。

Xは、修理特約（小修繕を賃借人負担とする）および損害賠償特約（故意・過失を問わず損害を与えた場合の賠償義務）に基づき請求を行いました。

裁判所の判断

裁判所は以下のように判断しました。

温水器の取替えは修理特約の対象外であり、修理特約は賃借人に積極的な修繕義務を課すものではないと判断されました。

また、損害賠償特約では、通常の使用による損耗や汚損は含まれず、ドアの汚損は通常の使用を超えるものと認められた一方、壁クロスの汚損は建物の構造に起因するため賃借人の責任ではないとされました。

結果、賃借人Yが負担すべき費用はドアのペンキ塗替え費用の2万円のみと結論付けられ、それ以外の請求は棄却されました。

まとめ

本判決は、賃貸借契約における損害賠償特約の解釈について重要な示唆を与えています。

特に、以下の点がこの事例から学べることとして挙げられます。

通常の使用による損耗は賃借人の責任ではなく、特約を設ける際には範囲を明確にする必要があります。

また、特約の解釈では契約の趣旨や公平性が重視され、賃借人に過重な義務を課す特約は無効となる可能性があります。

したがって、賃貸人は修繕費用や損害賠償の範囲を事前に明確にし、通常損耗と異常損耗を区別する基準を設けることで紛争を予防することが望ましいです。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）

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