原状回復の通常損耗は貸主負担と最高裁が判示した判例
退去時に管理会社から「原状回復費用として通常損耗分も負担してほしい」と求められたことはありませんか。
本記事で紹介するのは、大阪府住宅供給公社の賃貸住宅をめぐる最高裁判所の判決です（ガイドライン事例集2）。
この裁判では、退去時に発生した原状回復費用について、通常損耗の修繕費用を借主に負担させる契約条項が有効かどうかが争われました。
最高裁判所は、契約書に「原状回復」と記載されているだけでは通常損耗の修繕費用を借主に負担させることはできないと判断しました。
監修者
1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
最高裁が示した通常損耗の費用負担と原状回復特約の判断基準
- 住宅供給公社の賃貸住宅で通常損耗の原状回復費用が争われた経緯
- 最高裁は通常損耗を借主に負わせるには契約書への明確な記載が必要と判示した
- クロスの耐用年数6年と残存価値の計算方法を把握しておくことが重要になる
「特約があるから退去費用は全額借主負担」と管理会社に言われた経験はありませんか。
この最高裁判決は、賃貸借契約に原状回復条項があっても、通常の使用による損耗は借主に負担させられないとした画期的な先例です。
住宅供給公社の賃貸住宅で通常損耗の原状回復費用が争われた経緯
まず、この裁判の背景を確認します。大阪府住宅供給公社が管理する賃貸住宅において、借主が退去した際に原状回復費用の負担が問題になりました。
賃貸借契約書には「退去時に住宅の修繕を行い住宅を明け渡す」という条項が記載されていましたが、通常損耗の範囲や借主が負担する具体的な項目は明示されていませんでした。
公社側はこの契約条項を根拠に、壁クロスや床の損耗を含む通常損耗を含む修繕費用の全額請求を借主に対して行いました。
借主は「通常の使用で自然に生じた損耗は賃料に含まれており、別途負担する義務はない」と主張して、裁判に至りました。
ゲン契約書の記載が曖昧な場合、通常損耗の費用を借主に負担させるのは難しいことを示した裁判です。
民法第621条：賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に回復する義務を負う。
最高裁は通常損耗を借主に負わせるには契約書への明確な記載が必要と判示した
次に、最高裁判所が下した判断の内容を整理します。
裁判所は、通常損耗の修繕費用はすでに賃料に含まれているものであり、賃貸借契約が終了したからといって借主が別途これを負担する義務はないと判示しました。
通常損耗の原状回復義務を借主に負わせるためには、契約書への具体的な明記と借主の明確な合意が必要とされました。
本件の契約条項は「修繕して明け渡す」としか記載されておらず、壁クロスや床などの通常損耗について借主がどの範囲まで負担するかが定められていなかったため、貸主の請求は退けられました。
ゲン通常損耗の修繕費用はもともと賃料に含まれているのが法律上の考え方です。
民法第601条：賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって、その効力を生ずる。
クロスの耐用年数6年と残存価値の計算方法を把握しておくことが重要になる
ゲンクロス・カーペット・クッションフロア等の耐用年数は６年です。要は入居期間が６年以上であれば、原状回復費用は発生しない（０円）ということになります。
さらに、通常損耗が認められなかった場合に備えて、壁クロス（壁紙）の耐用年数と残存価値の計算方法を確認しておきましょう。
国土交通省のガイドラインでは壁クロスの耐用年数は6年と定められており、定額法による計算では入居1年目の残存価値は約83%、3年目で約50%、6年を超えると残存価値は1円まで下がります。
この判決のように通常損耗と認められれば耐用年数にかかわらず借主の負担はゼロですが、仮に特別損耗と判断されても長期入居なら費用は大幅に減額されます。
ゲン入居年数ごとの残存価値は上の計算ツールで確認できます。
民法第400条：債権の目的が特定物の引渡しであるときは、債務者は、その引渡しをするまで、契約その他の債権の発生原因及び取引上の社会通念に照らして定まる善良な管理者の注意をもって、その物を保存しなければならない。
この判決から学ぶ原状回復のルールと退去費用への対処法
- 通常損耗の原状回復特約が有効となるための3つの条件を理解しておく
- 改正民法第621条により通常損耗が原状回復義務の対象外と明文化された
- 退去費用を不当に請求されたときは段階的に交渉を進められる
判決の要点を押さえたうえで、実際に退去費用を請求されたときにどう対処すべきか気になる方も多いでしょう。
ここでは、特約の有効条件と改正民法の条文、不当な請求への具体的な交渉手順を解説します。
通常損耗の原状回復特約が有効となるための3つの条件を理解しておく
まず、最高裁判決が示した通常損耗の原状回復特約が有効と認められるための条件を確認します。
第一に賃貸借契約書に通常損耗の範囲が具体的に列挙されていること、第二に口頭で具体的な内容を説明していること、第三に借主がその内容を明確に認識し合意の意思表示をしていることが求められます。
国土交通省のガイドラインでも同様の見解が示されており、あいまいな記載や一般的な修繕条項だけでは3要件不充足で特約無効の可能性が高まります。
契約時に「賃貸契約の特約事項」の有効性を確認し、不明な点は書面で回答を求めることが重要です。
ゲン特約の内容を契約前に確認し、不明な点は書面で回答をもらうようにしましょう。
民法第90条：公の秩序又は善良の風俗に反する法律行為は、無効とする。
改正民法第621条により通常損耗が原状回復義務の対象外と明文化された
加えて、2020年4月1日に施行された改正民法では、この最高裁判決の考え方が条文として明文化されました。
改正民法第621条には「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化」が原状回復義務の対象外であると明記されています。
改正前は判例やガイドラインでしか示されていなかったルールが条文に格上げされたことで、借主の法的立場が民法条文で裏付けられる状態になりました。
退去費用の交渉では、この条文と最高裁判決をあわせて提示することで、管理会社に対して明確な法的根拠を示すことができます。
ゲン改正民法の条文は「法律にこう書いてある」と示せる強い交渉材料になります。
民法第622条の2第1項：賃貸人は、敷金を受け取っている場合において、賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
退去費用を不当に請求されたときは段階的に交渉を進められる
最後に、退去費用が不当に高いと感じたときの具体的な対処法を確認します。
まずは管理会社に対し、改正民法第621条と最高裁判決を根拠にした書面（内容証明郵便など）で通常損耗分の減額を求めましょう。
交渉で解決しない場合は、国民生活センター（消費者ホットライン188番）への無料相談や、60万円以下であれば簡易裁判所の少額訴訟制度を利用する方法があります。
すでに支払った費用については不当利得として返還請求が可能であるため、泣き寝入りする必要はありません。
ゲン段階的に交渉を進めれば、不当な請求額を大幅に減額できるケースは少なくありません。
民法第703条：法律上の原因なく他人の財産又は労務によって利益を受け、そのために他人に損失を及ぼした者は、その利益の存する限度において、これを返還する義務を負う。
よくある質問
まとめ
この最高裁判決は、原状回復条項があっても通常損耗は貸主負担であることを明確にした先例です。
2020年の改正民法第621条でこの判断が条文に明記されたことで、借主の権利はさらに強固になりました。
この記事のポイントを振り返ります。
- 最高裁は通常損耗の原状回復を借主に負わせるには明確な合意が必要と判断した
- 契約書に「原状回復」とあるだけでは通常損耗を借主に負担させられない
- クロスの耐用年数は6年で入居年数に応じて借主の負担額は減少する
- 2020年の改正民法第621条で通常損耗の除外が条文に明記された
- 不当な請求には書面での交渉や消費者センターへの相談で段階的に対処できる
- 敷金ドットコムは、情報提供を目的としたサイトです。行政書士が記事の監修および執筆を行っておりますが、根本的な問題やトラブルの解決を目的としたものではありません。トラブルの解決については、弁護士または認定司法書士にご相談ください。
