賃貸の経年劣化は何年から？原状回復ガイドライン一覧で解説

賃貸物件に住んでいると、いつか必ず直面する問題があります。

「エアコンが動かなくなった」「壁紙がはがれてきた」「水回りの設備が故障した」など、様々な不具合が発生したとき、その修理費用を誰が負担すべきなのでしょうか。

多くの入居者は「自分が壊したわけではないのに、なぜ修理費用を支払わなければならないの？」と疑問に思うことがあります。

一方、大家さんも「通常の使用範囲を超えた破損なら、入居者に負担してもらうのが当然では？」と考えるでしょう。

この記事では、賃貸物件における「経年劣化」という概念を詳しく解説し、国土交通省が定めるガイドラインに基づいた修理費用の負担区分について明確にします。

何年使用したら経年劣化と認められるのか、具体的な目安も紹介しますので、賃貸住まいの方や不動産オーナーの方は、トラブル防止のためにぜひ参考にしてください。

賃貸物件における経年劣化とは何か

経年劣化とは、物件や設備が時間の経過とともに自然に劣化していく現象を指します。

これは入居者の使用方法に問題がなくても、年月の経過により避けられない物理的な摩耗や機能低下のことです。

民法では、賃貸物件の修繕義務は原則として賃貸人（大家さん）にあるとされています。

民法第606条には「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と規定されており、通常の使用による劣化・損耗の修復は大家さんの責任とされています。

一方、入居者の故意や過失による破損、または通常の使用方法を著しく逸脱した使用による損傷については、入居者が原状回復費用を負担する必要があります。

例えば、壁に大きな穴を開けてしまった場合や、設備を乱暴に扱って壊した場合などは、入居者の負担となります。

ただし、「通常の使用」と「過失による破損」の境界線は曖昧で、トラブルの原因となることが多いため、国土交通省は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を策定し、経年劣化と故意・過失による損傷の区別を明確にするよう努めています。

国土交通省の原状回復ガイドラインを理解する

国土交通省が発表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、賃貸物件の原状回復に関するトラブルを未然に防ぐための指針です。

このガイドラインでは、「経年変化」と「故意・過失による損傷」を区別し、それぞれの費用負担者を明確にしています。

ガイドラインの基本的な考え方は以下の通りです。

このガイドラインでは、壁紙の変色、フローリングの擦り傷、設備の経年による機能低下などは「通常の使用による劣化・損耗」とみなされ、大家さん負担となります。

一方、タバコによる著しい壁の変色、ペットによる傷、不注意による破損などは「入居者の故意・過失による損傷」として、入居者負担となります。

重要なのは、このガイドラインは法的拘束力を持つものではなく、あくまでも指針であるという点です。

しかし、裁判所の判断においても、このガイドラインが参考にされることが多く、実質的な基準として機能しています。

経年劣化と設備の故障、修理費用の負担区分はどうなる？

賃貸物件で発生する修理について、経年劣化による故障と入居者の使用による故障を区別することは非常に重要です。

この区別によって修理費用の負担者が決まるからです。

経年劣化による修理は原則として大家さん負担となります。

これには以下のようなケースが含まれます。

一方、以下のようなケースは入居者負担となる可能性が高いです。

経年劣化の一覧表：何年使用したら認められる？

物件や設備の経年劣化を判断する上で、「使用年数」は重要な基準の一つです。

国土交通省のガイドラインでは、各種設備や内装材の「経済的耐用年数」の目安が示されています。

下記の表は主な設備・内装材の経年劣化の目安となる年数です。

耐用年数６年～１５年の製品・消耗品の耐用年数

耐用年数６年の製品・消耗品	クロス カーペット クッションフロア 畳 エアコン ガスコンロ 冷蔵庫 インターホン 照明
耐用年数８年の製品	戸棚 書棚 タンス 網戸
耐用年数１０年の製品	シャワー水栓 洗濯機用防水パン 給湯器
耐用年数１５年の製品	流し台 洗面台 換気扇・便器 給排水設備 郵便ポスト

耐用年数２２年～４７年の製品・消耗品の耐用年数

耐用年数４７年（鉄骨鉄筋・鉄筋コンクリート造）	浴槽 扉 ボード 建具 下駄箱
耐用年数２２年（木造・合成樹脂造）
耐用年数２０年（木骨モルタル造）
耐用年数３８年（レンガ造・石造・ブロック造）

耐用年数が関係しない消耗品・設備・その他

耐用年数なし	畳表、襖紙、障子紙 ※消耗品耗品のため、過失がない限り、借主に負担なし
	鍵の紛失、ガラス破損、壁に穴等 ※借主の過失によるため、全額賃借人が負担
	ハウスクリーニング ※通常の生活で清掃をしていた場合は、借主に負担なし

これらの年数を経過した設備については、その機能低下や故障は経年劣化と見なされる可能性が高くなります。

例えば、10年使用したエアコンが故障した場合、通常の使用による経年劣化と判断され、大家さん負担で修理や交換が行われるのが一般的です。

ただし、実際には使用状況や保守管理の状態によって耐用年数は変わってきますので、これらの数字はあくまで目安です。

また、耐用年数内であっても、明らかに経年劣化と認められるケースもあります。

入居年数と物件の使用状況を総合的に判断し、個別のケースごとに経年劣化かどうかを判断することが重要です。

判断に迷う場合は、専門家や消費者センターなどの第三者機関に相談することも一つの方法です。

まとめ

賃貸物件における経年劣化と修理費用の負担問題は、入居者と大家さんの間でトラブルになりやすいテーマです。

しかし、基本的なルールを理解しておけば、無用なトラブルを避けることができます。

経年劣化による修繕は原則として大家さん負担、入居者の故意・過失による損傷は入居者負担という基本原則を押さえておきましょう。

国土交通省のガイドラインは、この判断基準を明確にするための重要な指針となっています。

また、物件や設備には経済的耐用年数があり、これを超えた場合は経年劣化と見なされる可能性が高くなります。

エアコンなら約8〜10年、壁紙なら約6年といった目安を知っておくと、修繕費用の負担について話し合う際の参考になるでしょう。

賃貸契約を結ぶ際には、修繕義務についての特約がないか確認し、入居中は定期的な清掃やメンテナンスを心がけることが大切です。

問題が発生した場合は、早めに管理会社や大家さんに連絡し、解決策を相談しましょう。

適切なコミュニケーションが、快適な賃貸生活を維持するための鍵となります。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）