賃貸に10年以上住んだ場合の退去費用相場と耐用年数が超過した製品一覧

長期間（10年以上）賃貸物件に住んだ後の退去時に、高額な修繕費用請求に対する不安を抱く方は多いですが、実際には多くの設備や内装材がすでに耐用年数を大きく超過しているため、借主が負担する必要のないケースがほとんどであることをご存知でしょうか。

壁紙の張替えやフローリングの修繕などは、10年以上の長期居住を考慮すると、借主負担割合が実質的にゼロになる可能性が非常に高いです。

これは国土交通省のガイドラインなどに基づく明確な法的根拠があります。

この記事では、超長期居住（10年以上）後の賃貸物件退去時における費用の相場や、耐用年数を大幅に超過している設備について詳しく解説します。

適切な知識を持つことで、不当な請求から確実に身を守りましょう。

退去費用とは何か？原状回復義務の基本を解説

退去費用（原状回復費用）とは、賃貸物件から退去する際に、借りた当初の状態に戻すための費用です。

民法第621条では賃借人の原状回復義務が規定されていますが、2020年4月施行の改正民法では、「通常の使用及び収益によって生じた損耗」と「経年変化」については、借主ではなく貸主が負担すべきと明確に定められました。

特に10年以上の超長期居住では、ほぼすべての設備や内装材が「通常の使用による経年変化」の範囲内と見なされるため、これらの費用はほとんどが貸主負担となります。

原状回復義務の法的解釈

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によれば、原状回復の定義は「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」です。

このガイドラインの基本原則として、通常使用による経年変化については貸主が負担すべきとされています。

10年以上の超長期居住の場合、ほぼすべての内装材や設備の一般的な耐用年数（5〜8年程度）を大幅に超過しているため、経過年数を考慮した負担割合が適用され、多くの項目で借主負担はゼロとなります。

例えば、壁紙（クロス）の耐用年数は6〜8年とされており、10年以上経過していれば借主負担割合は完全にゼロです。フローリングや畳、襖などの内装材も同様に、10年経過後は通常使用による劣化として貸主負担となります。

このガイドラインは法的強制力を持ちませんが、裁判例でも頻繁に参照される重要な指針として広く認知されており、2020年の民法改正によってその考え方が法律に明確に反映されました。

契約書に「特約」として借主に不利な条件が記載されている場合でも、消費者契約法などの観点から無効となる可能性が高く、特に10年以上の居住では「経年変化」として認められる範囲が非常に広いため、特約の効力は極めて限定的です。

退去費用が発生する典型的なケース

10年以上の超長期居住後の退去時において、居住年数にかかわらず、借主の明らかな故意や重大な過失による損傷は借主負担となります。

しかし、経年劣化による自然な損耗については、10年以上という居住期間を考慮して借主負担がほぼ免除される可能性が非常に高くなります。

借主負担となる典型的なケース（10年以上の居住でも）は以下の通りです。

貸主負担となる典型的なケース（10年以上の居住の場合）は以下の通りです。

なお、国土交通省のガイドラインによると、賃貸住宅の退去時の原状回復に関する相談は年間数万件にのぼり、そのうち約7割が経年変化の解釈や負担区分に関する内容とされています。

10年以上の超長期居住者の場合、経年変化として認められる範囲が極めて広いにもかかわらず、適切な減額が行われていないケースが依然として多く見られます。

特に、管理会社や大家が経年変化の概念を正しく理解していない場合、不当な請求を受けるリスクがあります。

高額請求されたらどう対応する？解決プロセス

10年以上の超長期居住の物件で不当に高額な退去費用を請求された場合、以下のステップで対応することをお勧めします。

これらのプロセスは民法第621条の原則（通常使用による経年変化は借主負担ではない）に基づいており、2020年の改正民法施行後は借主の立場が法的に強化されています。

特に10年以上の超長期居住の場合、多くの項目において借主負担がゼロとなるため、この点を強調することが重要です。

退去費用のトラブルを防ぐには？予防策

退去時のトラブルを未然に防ぐには、入居時から計画的な対応が重要です。

特に10年以上の超長期居住を予定している場合は、以下の予防策が効果的です。

入居時の対策

入居時には、物件の現状を写真や動画で詳細に記録することが非常に重要です。

壁や床の傷、設備の状態など細部までチェックし、日付入りで保存しておきましょう。これは10年後の退去時に非常に有力な証拠となります。

また、契約書の原状回復条項を慎重に確認し、特約の内容を理解しておくことも重要です。

特に「すべて借主負担」「経年劣化も借主負担」などの不利な特約については、契約前に交渉するか、そのような条項は改正民法や消費者契約法に照らして無効となる可能性が高いことを認識しておきましょう。

居住中の対策

居住中は基本的な清掃や換気、水回りの掃除などの定期的なメンテナンスを心がけることが重要です。

特に10年以上の超長期居住の場合でも、日常的なケアが「通常の使用」と「過失による損傷」の境界線を明確にします。

また、物件の不具合や設備の故障があれば、発生時点で必ず管理会社へ連絡し、経年劣化として記録に残してもらいましょう。修理や交換の際には、日付や内容を記録しておくことも重要です。

長期居住では設備の経年劣化による故障は必然的に発生するため、その都度適切に対応し記録することで、退去時のトラブル防止につながります。

退去時の対策

退去が決まったら、1〜2ヶ月前から計画的に準備を始めることをお勧めします。

事前に管理会社へ連絡し、10年以上居住していることを伝え、退去時の手続きや注意点を確認しておきましょう。

また、自分でできる清掃は丁寧に行い、特に水回りや換気扇など汚れやすい場所は入念に掃除しておくことで、「通常の使用を超える汚れ」と判断されるリスクを減らせます。

退去立会いの際には、10年以上の居住による経年劣化の考え方を理解した上で臨み、不当な請求があれば、その場で国土交通省ガイドラインを根拠に丁寧に説明しましょう。

10年以上の超長期居住では、ほぼすべての設備や内装材が経年劣化として認められるため、退去時の立会いでは、国土交通省ガイドラインに基づく経年劣化の考え方を理解し、自信を持って主張することが重要です。

賃貸を10～30年間住んだ場合の耐用年数の状況と退去費用の相場

賃貸を10年間住んだ場合の耐用年数の状況と退去費用の相場

10年間居住した物件では、ほとんどの設備や内装材が耐用年数を超過しています。

以下の表は、国土交通省ガイドラインに基づく主な設備の耐用年数と、10年の耐用年数の状況を示したものです。

設備・内装材	一般的な耐用年数	耐用年数の状況	退去費用の相場
畳	5〜6年	約167-200% (超過済み)	市場価格の約0%
ふすま・障子
壁紙（クロス）	6〜8年	約125-167% (超過済み)	市場価格の約0%
クッションフロア
フローリング	8〜15年	約67-125% (超過可能性あり)	市場価格の約0-33%
エアコン	8〜10年	約100-125% (超過済み)	市場価格の約0%
給湯器
照明器具
ドア・建具	10〜12年	約83-100% (超過可能性あり)	市場価格の約0-17%
キッチン設備	8〜12年	約83-125% (超過可能性あり)	市場価格の約0-17%
洗面台
浴室設備	10〜15年	約67-100% (超過可能性あり)	市場価格の約0-33%
トイレ設備
便器・浴槽	15〜20年	約50-67%	市場価格の約33-50%

この表から明らかなように、壁紙、畳、ふすま・障子、クッションフロアなどの内装材はすべて耐用年数を大幅に超過しており、原則として借主負担はゼロとなります。

また、エアコン、給湯器、キッチン設備などの主要設備も耐用年数に達しているか超過している状態です。

このため、通常の使用による劣化については貸主負担となり、退去費用の相場は最小限に抑えられる可能性が高いでしょう。

退去時の清掃費と、明らかな故意・過失による損傷がない限り、追加費用は発生しにくい状況と言えます。

退去費用の相場としては、清掃費のみの場合で約3〜5万円程度と予想されます。

賃貸を15年間住んだ場合の耐用年数の状況と退去費用の相場

15年間居住した物件でも、すべての内装材と多くの設備が耐用年数を大幅に超過しています。

以下の表は、国土交通省ガイドラインに基づく主な設備の耐用年数と、15年の耐用年数の状況を示したものです。

設備・内装材	一般的な耐用年数	耐用年数の状況	退去費用の相場
畳	5〜6年	約250-300% (超過済み)	市場価格の約0%
ふすま・障子
壁紙（クロス）	6〜8年	約188-250% (超過済み)	市場価格の約0%
クッションフロア
フローリング	8〜15年	約100-188% (超過済み)	市場価格の約0%
エアコン	8〜10年	約150-188% (超過済み)	市場価格の約0%
給湯器
照明器具
ドア・建具	10〜12年	約125-150% (超過済み)	市場価格の約0%
キッチン設備	8〜12年	約125-188% (超過済み)	市場価格の約0%
洗面台
浴室設備	10〜15年	約100-150% (超過済み)	市場価格の約0%
トイレ設備
便器・浴槽	15〜20年	約75-100% (超過可能性あり)	市場価格の約0-25%

この表から明らかなように、壁紙、畳、ふすま・障子、クッションフロアなどの内装材は耐用年数の2倍以上経過しており、借主負担はゼロです。

さらに、エアコン、給湯器、キッチン設備に加え、トイレ設備、便器・浴槽までも耐用年数に達しているか、非常に近い状態です。

多くの場合、これらの設備は耐用年数をすでに過ぎており、通常使用による経年劣化と判断されるでしょう。

つまり、原状回復義務の範囲はかなり限定され、特別な損傷がない限り、退去費用は主に基本清掃費（約3〜5万円）程度に留まる可能性が高いです。

場合によっては、長期入居者への配慮として清掃費の減額や免除が行われることもあります。

賃貸を20年間住んだ場合の耐用年数の状況と退去費用の相場

20年間居住した物件でも、ほぼすべての設備と内装材が耐用年数を大幅に超過しています。

以下の表は、国土交通省ガイドラインに基づく主な設備の耐用年数と、20年の耐用年数の状況を示したものです。

設備・内装材	一般的な耐用年数	耐用年数の状況	退去費用の相場
畳	5〜6年	約333-400% (超過済み)	市場価格の約0%
ふすま・障子
壁紙（クロス）	6〜8年	約250-333% (超過済み)	市場価格の約0%
クッションフロア
フローリング	8〜15年	約133-250% (超過済み)	市場価格の約0%
エアコン	8〜10年	約200-250% (超過済み)	市場価格の約0%
給湯器
照明器具
ドア・建具	10〜12年	約167-200% (超過済み)	市場価格の約0%
キッチン設備	8〜12年	約167-250% (超過済み)	市場価格の約0%
洗面台
浴室設備	10〜15年	約133-200% (超過済み)	市場価格の約0%
トイレ設備
便器・浴槽	15〜20年	約100-133% (超過済み)	市場価格の約0%

内装材はもちろん、エアコン、給湯器、キッチン設備などの主要設備も耐用年数の2倍以上経過しています。

さらに、トイレ設備、便器・浴槽なども耐用年数を超過しており、配管や電気設備（15〜20年）も更新時期を迎えています。

20年という長期間の居住後は、物件全体がリノベーションや大規模修繕を必要とする状態になっていることが一般的です。

このため、通常の使用による劣化については完全に貸主負担となり、借主の原状回復義務はほとんど発生しません。

特別に故意または重過失による破損がない限り、退去費用は基本清掃費のみ（約3〜5万円）となるケースが多いでしょう。

むしろ、多くの家主は長期入居者に対して感謝の意を表し、清掃費を免除するケースも少なくありません。

賃貸を25年間住んだ場合の耐用年数の状況と退去費用の相場

25年間居住した物件では、物件内のあらゆる設備や内装材が耐用年数を大幅に超過し、建物自体の法定耐用年数（木造で22年、鉄筋コンクリート造で47年）に近づいているか超えています。

以下の表は、国土交通省ガイドラインに基づく主な設備の耐用年数と、25年の耐用年数の状況を示したものです。

設備・内装材	一般的な耐用年数	耐用年数の状況	退去費用の相場
畳	5〜6年	約417-500% (超過済み)	市場価格の約0%
ふすま・障子
壁紙（クロス）	6〜8年	約313-417% (超過済み)	市場価格の約0%
クッションフロア
フローリング	8〜15年	約167-313% (超過済み)	市場価格の約0%
エアコン	8〜10年	約250-313% (超過済み)	市場価格の約0%
給湯器
照明器具
ドア・建具	10〜12年	約208-250% (超過済み)	市場価格の約0%
キッチン設備	8〜12年	約208-313% (超過済み)	市場価格の約0%
洗面台
浴室設備	10〜15年	約167-250% (超過済み)	市場価格の約0%
トイレ設備
便器・浴槽	15〜20年	約125-167% (超過済み)	市場価格の約0%

この表から明らかなように、すべての内装材と設備は通常であれば数回の交換サイクルを経ているはずの期間です。

キッチン、浴室、トイレなどの水回り設備は多くの場合、機能的な問題を抱えている可能性が高く、配管や電気設備も更新が必要な状態です。

こうした状況では、次の入居者のために物件は全面的なリフォームが必要となるため、借主の原状回復義務はほぼ皆無と言えます。

退去費用は基本清掃費（約3〜5万円）も免除されるケースが多く、特別な事情がない限り、追加費用の請求はないと考えられます。

むしろ、25年もの長期入居に対して、家主から謝意が示されることもあるでしょう。

賃貸を30年間住んだ場合の耐用年数の状況と退去費用の相場

30年間居住した物件では、建物自体が木造であれば法定耐用年数（22年）を大幅に超過し、鉄筋コンクリート造であっても法定耐用年数（47年）の半分以上が経過しています。

以下の表は、国土交通省ガイドラインに基づく主な設備の耐用年数と、30年の耐用年数の状況を示したものです。

設備・内装材	一般的な耐用年数	耐用年数の状況	退去費用の相場
畳	5〜6年	約500-600% (超過済み)	市場価格の約0%
ふすま・障子
壁紙（クロス）	6〜8年	約375-500% (超過済み)	市場価格の約0%
クッションフロア
フローリング	8〜15年	約200-375% (超過済み)	市場価格の約0%
エアコン	8〜10年	約300-375% (超過済み)	市場価格の約0%
給湯器
照明器具
ドア・建具	10〜12年	約250-300% (超過済み)	市場価格の約0%
キッチン設備	8〜12年	約250-375% (超過済み)	市場価格の約0%
洗面台
浴室設備	10〜15年	約200-300% (超過済み)	市場価格の約0%
トイレ設備
便器・浴槽	15〜20年	約150-200% (超過済み)	市場価格の約0%

この表から明らかなように、この期間中、通常であれば内装材は約5回、主要設備は3回程度の交換サイクルを経ているはずです。

30年という超長期の居住期間後は、物件はほぼ確実に全面的な改修か建て替えが検討される状態にあります。

このような状況では、退去時の原状回復という概念自体があまり意味をなさず、借主への費用請求は基本的に発生しないと考えるべきです。

むしろ、30年もの間安定した賃料収入をもたらした借主に対して感謝の意が示され、敷金は全額返還されることが一般的でしょう。

清掃費についても免除されるケースがほとんどで、退去費用は実質ゼロとなる可能性が高いです。

よくある疑問にお答えします

まとめ

超長期（10年以上）賃貸物件に居住後の退去時においては、ほぼすべての設備や内装材が耐用年数（5〜8年程度）を大幅に超過しているため、「経年劣化」として貸主負担となる範囲が極めて広くなります。

特に壁紙、畳、フローリング、ふすま・障子などは、通常使用による劣化についてはほぼすべて借主負担ゼロとなります。

設備機器（エアコン、給湯器、キッチン設備など）も同様に、10年経過後は貸主負担と見なされるべきです。

退去費用交渉の際には、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」と2020年施行の改正民法を根拠に、経年劣化と借主責任の区別を明確にすることが重要です。

10年以上の居住期間があれば、「通常の使用による経年変化」の範囲が非常に広くなり、ほとんどの修繕費用は貸主負担となるべきことを理解しておきましょう。

今後の賃貸契約時には原状回復条項をよく確認し、「すべて借主負担」などの不利な特約については交渉するか、消費者契約法に基づく無効性を認識しておくことが重要です。

入居時・居住中・退去時の適切な対応と、正確な法的知識を持つことで、10年以上の超長期居住後でも退去費用のトラブルを効果的に防ぐことができます。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）