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【賃貸の経年劣化一覧表】何年から修繕費用を負担しなくてよくなるのか解説

【賃貸の経年劣化一覧表】何年から修繕費用を負担しなくてよくなるのか解説

賃貸住宅の経年劣化による修繕費用負担は法的に明確な基準があります。

入居者の多くが退去時に直面する費用負担について、何年から免除されるのかは国土交通省ガイドラインで詳しく定められているのです。

また、耐用年数を超えた設備の修繕費用は原則として貸主負担となります。

さらに、経年劣化の判断基準を正しく理解することで、不当な費用請求を回避できるでしょう。

そこで本記事では、入居者の立場から経年劣化による修繕費用負担の法的根拠と、設備別の耐用年数一覧を詳しく解説いたします。


行政書士 松村 元
監修者

1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。

日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号


目次

経年劣化による修繕費用負担の法的根拠

経年劣化による修繕費用負担は民法と国土交通省ガイドラインにより明確に規定されています。

ここでは賃貸住宅における経年劣化の法的根拠と、入居者が知っておくべき重要な制度について解説していきます。

民法による賃貸人の修繕義務

民法第606条では賃貸人に対して物件の修繕義務が明確に定められており、通常使用による劣化は貸主負担が原則です。

具体的には、賃貸人は賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負っているのです。

一方で、賃借人の故意又は過失により生じた損傷については、賃借人が修繕費用を負担することになるでしょう。

行政書士 松村 元

民法第606条は賃貸借契約の基本原則を定めた重要な条文です。この条文により、建物の経年劣化や通常使用による損耗は貸主負担が法的に確立されています。ただし「通常使用」の範囲については具体的な判断が必要で、国土交通省ガイドラインがその指針となります。入居者は契約時にこの原則を理解し、退去時の費用負担について適切に判断することが重要です。

国土交通省ガイドラインの位置づけ

次に、国土交通省が策定した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、経年劣化の具体的判断基準が示されています。

原状回復をめぐるトラブルとガイドラインの冊子
  • ガイドラインの法的効力
    • 裁判所が判断基準として採用
    • 行政指導の根拠となる公的文書
  • 設備別耐用年数の明示
    • 建物構造に応じた耐用年数設定
    • 設備種類別の詳細な年数規定
  • 負担区分の明確化
    • 貸主負担と借主負担の判断基準
    • 具体的事例による解釈指針

したがって、このガイドラインは法的拘束力を持たないものの、裁判所が判断基準として採用する権威ある文書なのです。

行政書士 松村 元

国土交通省ガイドラインは実質的に法的効力を持つ重要な文書です。多くの裁判でこのガイドラインに基づく判断が行われており、賃貸借契約の解釈においても決定的な役割を果たします。入居者は契約時にガイドラインの内容を確認し、管理会社との交渉でもこの基準を根拠とすることで、適正な費用負担を実現できます。

賃貸の経年劣化は何年まで認められる?

賃貸住宅の経年劣化認定年数は設備の種類と建物構造により法的に定められており、この年数を超えた修繕費用は貸主負担となります。

ここからは、設備別の耐用年数と具体的な負担区分について詳しく説明していきましょう。

耐用年数6年の製品・消耗品

賃貸物件で最も交換頻度が高い設備や内装材は、耐用年数が6年に設定されています。

これらは日常的な使用による摩耗や劣化が比較的早く進行するため、短期間での交換が想定されている製品群です。

経年劣化の目安となる年数設備・部位
耐用年数6年の製品・消耗品クロス
カーペット
クッションフロア

エアコン
ガスコンロ
冷蔵庫
インターホン
照明

具体的には、クロス(壁紙)、カーペット、クッションフロア、畳、エアコン、ガスコンロ、冷蔵庫、インターホン、照明などが該当します。

これらの設備は6年を超えて使用している場合、通常使用による劣化として貸主負担での交換が原則となります。

例えば、7年間居住した物件でクロス(壁紙)の日焼けや汚れが発生しても、借主に費用負担は求められません。

ただし、故意や過失による破損(タバコの焦げ跡、釘穴、ペットによる損傷など)は借主負担となります。

入居期間が6年を超える場合は、退去時の費用負担について事前に管理会社と確認することが重要です。

行政書士 松村 元

6年の耐用年数は国土交通省ガイドラインで明確に定められた法的基準です。特にクロスについては、入居期間が6年を超えた場合の日焼けや通常汚れは完全に貸主負担となります。ただし、故意による損傷と通常使用の境界は法的解釈が必要な場合があります。タバコの汚れやペットによる損傷は明らかに借主責任ですが、軽微な画鋲穴などは通常使用の範囲として判断される場合もあります。退去時は写真撮影を行い、管理会社との認識を明確にしておきましょう。

耐用年数8年の製品・消耗品

家具や建具の一部には、耐用年数が8年に設定されているものがあります。

これらは6年よりもやや長期間の使用を想定した設備で、適切な管理下であれば8年程度の使用に耐える設計となっています。

経年劣化の目安となる年数設備・部位
耐用年数8年の製品戸棚
書棚
タンス
網戸

代表的なものとして、戸棚、書棚、タンス、網戸などが挙げられます。

これらの設備は8年を経過した時点で、通常使用による劣化や機能低下が貸主負担での修繕・交換対象となります。

例えば、網戸の破れや戸棚の扉の歪みなどは、8年を超えた使用であれば経年劣化として扱われます。

しかし、無理な使用や不適切な取り扱いによる破損は、使用期間に関係なく借主負担となります。

これらの設備を長期間使用する際は、定期的なメンテナンスと丁寧な使用を心がけることで、余計な修繕費用を避けることができます。

行政書士 松村 元

8年耐用年数の設備については、通常使用と過失使用の判断が特に重要になります。網戸の破れでも、強風による自然破損は貸主負担ですが、物をぶつけての破損は借主負担となります。戸棚や書棚の歪みも、経年による材質変化は自然劣化ですが、過重物による破損は過失となります。入居時に設備の状況を写真記録し、使用中の異常は速やかに管理会社に報告することで、適切な負担区分を確保できます。

耐用年数10年の製品・消耗品

水回り設備の中核となる製品は、耐用年数が10年に設定されています。

これらは毎日の生活で頻繁に使用されるものの、比較的堅牢な構造で長期使用に耐える設計が施されています。

経年劣化の目安となる年数設備・部位
耐用年数10年の製品シャワー水栓
洗濯機用防水パン
給湯器

主な対象製品は、シャワー水栓、洗濯機用防水パン、給湯器などです。

これらの設備は10年を超えた使用において、通常の使用による機能劣化や部品の摩耗が発生した場合、貸主負担での修繕・交換が基本となります。

例えば、給湯器の効率低下やシャワー水栓からの軽微な水漏れなどは、10年経過後であれば経年劣化として判断されます。

ただし、適切なメンテナンスを怠ったことによる故障や、使用方法の誤りによる破損は借主負担となります。

これらの設備は生活に直結するため、異常を感じた際は速やかに管理会社に報告し、適切な対応を求めることが大切です。

行政書士 松村 元

10年耐用年数の水回り設備は、法的にも特に慎重な判断が必要な分野です。給湯器の故障について、経年劣化による機能低下は貸主負担ですが、清掃不足による詰まりや凍結による破損は借主負担となります。水栓の水漏れも、パッキンの経年劣化は自然現象ですが、過度な力での操作による破損は過失です。これらの設備は故障すると生活に重大な支障をきたすため、異常を感じたら直ちに書面で管理会社に連絡し、記録を残すことが重要です。

耐用年数15年の製品・消耗品

住宅設備の中でも特に重要で長期使用を前提とした製品は、耐用年数が15年に設定されています。

これらは住宅の基本的な機能を支える設備で、頻繁な交換を想定していない堅牢な構造を持っています。

経年劣化の目安となる年数設備・部位
耐用年数15年の製品流し台
洗面台
換気扇・便器
給排水設備
郵便ポスト

該当する設備には、流し台、洗面台、換気扇、便器、給排水設備、郵便ポストなどがあります。

これらは15年を超えた使用において、通常使用による劣化や性能低下が発生した場合、貸主負担での修繕・交換対象となります。

例えば、洗面台の表面の細かな傷や流し台の変色、換気扇の効率低下などは、15年経過後であれば経年劣化として扱われます。

しかし、乱暴な使用や清掃不足による詰まりや破損は借主負担となります。

これらの設備は長期間使用するため、日頃から適切な清掃とメンテナンスを行い、異常があれば早期に報告することで、大きな修繕費用を避けることができます。

行政書士 松村 元

15年耐用年数の設備は高額修繕となりやすく、法的な負担区分の判断が極めて重要です。流し台や洗面台の軽微な傷は経年劣化ですが、重いものを落としての破損は明らかに過失です。便器の機能低下は自然劣化ですが、不適切な使用による詰まりや破損は借主負担となります。これらの設備は修繕費用が高額になるため、使用方法を正しく理解し、定期的な清掃と早期の異常報告を心がけてください。トラブル時は写真などの証拠保全も重要です。

耐用年数22年~47年の製品・消耗品

建物の構造体と一体化した設備や建具は、建物の構造に応じて長期間の耐用年数が設定されています。

木造住宅では22年、鉄筋コンクリート造では47年と、建物自体の耐久性に合わせた設定となっています。

スクロールできます
経年劣化の目安となる年数設備・部位
耐用年数47年(鉄骨鉄筋・鉄筋コンクリート造)フローリング
浴槽

ボード
建具
下駄箱
耐用年数22年(木造・合成樹脂造)
耐用年数20年(木骨モルタル造)
耐用年数38年(レンガ造・石造・ブロック造)

主な対象は、フローリング、浴槽、扉、ボード、建具、下駄箱などの建物と一体化した設備です。

これらは建物の構造年数に応じて、木造・合成樹脂造で22年、木骨モルタル造で20年、レンガ造・石造・ブロック造で38年、鉄骨鉄筋・鉄筋コンクリート造で47年の耐用年数が適用されます。

これらの年数を超えた使用では、通常使用による劣化は貸主負担となります。

例えば、長期居住による扉の軋みや下駄箱の経年変化は、該当年数経過後であれば借主負担なしで修繕されます。

ただし、故意の破損や不適切な使用による損傷は、使用期間に関係なく借主負担となるため注意が必要です。

行政書士 松村 元

建物構造別の耐用年数は税法上の減価償却期間と連動した法的根拠のある基準です。この年数は建物の材質と構造により合理的に設定されており、法的争いになった際の重要な判断基準となります。ただし、実際の入居期間でこれらの年数を超えることは稀ですが、築年数の古い物件では入居前の経年劣化として考慮されます。フローリングや浴槽の劣化について不当な費用請求があった場合は、建物の築年数と構造を確認して法的根拠を主張できます。

耐用年数が関係しない消耗品・設備・その他

一部の設備や消耗品については、耐用年数の概念が適用されず、使用状況や損傷の原因によって負担者が決定されます。

これらは消耗品として扱われるものと、借主の過失による損傷として扱われるものに大別されます。

経年劣化の目安となる年数設備・部位
耐用年数なし畳表、襖紙、障子紙
※消耗品耗品のため、過失がない限り、借主に負担なし
鍵の紛失、ガラス破損、壁に穴等
※借主の過失によるため、全額賃借人が負担
ハウスクリーニング
※通常の生活で清掃をしていた場合は、借主に負担なし

消耗品として扱われるのは、畳表(畳の表面のゴザ部分)、襖紙などの消耗品は過失がない限り借主負担なしで交換されます。

一方、鍵の紛失、ガラス破損、壁に穴を開けるなどの行為は、借主の過失によるものとして全額借主負担となります。

また、ハウスクリーニング(専門業者による室内清掃)については、通常の生活で適切な清掃を行っていた場合は借主負担なしとなりますが、清掃不足による汚れや臭いの除去が必要な場合は借主負担となります。

これらの区分は退去時のトラブル防止のため、入居時に契約内容をよく確認し、日頃から適切な管理を心がけることが重要です。

行政書士 松村 元

耐用年数が設定されていない項目こそ、法的解釈が分かれやすく注意が必要です。ハウスクリーニング特約については、消費者契約法により過度な負担は無効とされる場合があります。畳表や襖紙は消耗品ですが、故意による汚損は別問題です。鍵の紛失やガラス破損は明確な過失責任ですが、自然災害による破損は除外されます。これらの判断には個別事情の法的評価が必要なため、不明な点は専門家に相談することをお勧めします。

経年劣化トラブルの予防策

経年劣化に関するトラブルは適切な予防策により大幅に減らすことができ、法的知識に基づく対応が重要です。

ここでは、入居時から退去時まで通じて実践すべき具体的な予防策について解説していきます。

入居時の記録と確認事項

まず、トラブル予防の基本は入居時の徹底した記録作成です。

  • 入居時点検書の詳細確認
  • 設備・内装の写真撮影
  • 契約条項の法的解釈確認
  • 管理会社との書面による合意
  • 近隣住民への挨拶と関係構築
行政書士 松村 元

入居時の記録作成は法的証拠として極めて重要で、退去時のトラブル防止に直結します。特に入居時点検書は管理会社と借主双方の合意文書として法的効力を持ちます。写真撮影時は日付入りで撮影し、設備の細部まで記録してください。契約条項については不明な表現があれば必ず書面で確認を求め、口約束は避けることが重要です。これらの準備により、退去時の法的交渉を有利に進めることができます。

居住中の適切な管理方法

次に、居住期間中の適切な管理により経年劣化と過失の区別を明確にできます。

  • 設備異常の早期発見と報告
  • 管理会社との書面によるやり取り
  • 修繕履歴の記録保管
  • 通常使用範囲の適切な理解
  • 法的根拠に基づく交渉準備
行政書士 松村 元

居住中の適切な管理は法的責任の明確化に直結し、経年劣化の証明材料となります。設備の異常を発見した際は、速やかに書面(メール含む)で管理会社に連絡し、対応状況を記録してください。修繕が行われた場合は、実施内容と費用負担者を明確に記録しておきましょう。通常使用の範囲については国土交通省ガイドラインを参考にし、疑問があれば事前に確認することで、後のトラブルを避けることができます。

まとめ

賃貸人が賃借人に鍵を渡す様子

本記事で解説した耐用年数基準と法的根拠を理解することで、適正な修繕費用負担を実現できます。

まず、重要なポイントを再確認し、実際の状況に応じて適切な対応を取ってください。

入居者は設備別の耐用年数を正確に把握し、経年劣化による貸主負担を適切に主張することが重要でしょう。

一方で、故意や過失による損傷は借主負担となるため、通常使用の範囲を正しく理解する必要があるのです。

また、契約条項の法的解釈と国土交通省ガイドラインに基づく交渉により、不当な費用請求を回避できるでしょう。

入居時の記録作成と居住中の適切な管理により、法的証拠を確保することが可能だからです。

そのため、退去時には法的根拠を明確にした冷静な対応を心がけることが重要なのです。

最後に、疑問や不明な点がある場合は専門家に相談し、適切な法的アドバイスを受けることをお勧めします。

本記事の重要なポイント
  • 設備別耐用年数の正確な理解と適用
  • 民法と国土交通省ガイドラインに基づく法的根拠
  • 通常使用と過失使用の明確な区別
  • 契約条項の法的解釈と特約の有効性確認
  • 入居時記録と居住中管理による証拠保全
  • 法的根拠に基づく退去時交渉の実施

参照元:原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)

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1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。

正しい情報を掲載するよう注意しておりますが、誤った情報があればご指摘ください。

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