賃貸物件の経年劣化、何年まで許される？原状回復義務のガイドラインを徹底解説

あなたは賃貸物件を退去する際、「これは経年劣化だから自分で直す必要はない」と思ったのに、大家さんから「原状回復費用を負担してください」と言われたことはありませんか？賃貸物件の経年劣化と原状回復をめぐるトラブルは、多くの賃借人が直面する問題です。

実際、先月退去した佐藤さんは、5年間住んだアパートの壁紙の変色を「経年劣化」と考えていましたが、管理会社からは「通常の使用を超える損耗」として修繕費を請求されました。

この記事では、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づき、経年劣化と原状回復義務の関係、何年経てば経年劣化と認められるのか、トラブル予防策について詳しく解説します。

退去時のトラブルを避けるための正確な知識を身につけましょう。

経年劣化とは何か？法的な定義を知っていますか？

経年劣化とは、時間の経過に伴い、物件の設備や内装が自然に劣化していく現象のことです。

これは民法上の「通常損耗」に相当し、賃借人の責任ではなく、本来は賃貸人（大家）が負担すべきものとされています。

民法第606条および第621条によれば、賃貸物件の使用に伴う通常の損耗については、賃借人に原状回復義務はありません。

つまり、日常的な使用による自然な劣化については、修繕費用を負担する必要がないのです。

経年劣化の法的解釈はどうなっている？

経年劣化に関する法的解釈は、国土交通省が発表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（以下、ガイドライン）」に詳しく記載されています。

このガイドラインは法的拘束力はないものの、裁判例を踏まえた解釈指針として広く参照されています。

重要な点は、2020年の民法改正により、原状回復義務に関する「通常の使用収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化」は賃借人の原状回復義務の対象外であることが明文化された点です（民法第621条）。

これにより、経年劣化による損耗については、特約がない限り賃借人の負担とはならないことが明確になりました。

ただし、「通常の使用」を超える損耗については依然として賃借人の負担となるため、何が「通常の使用」に当たるかという判断基準が重要となります。

この判断は物件の種類、築年数、使用期間などによって異なるため、一概には言えない点に注意が必要です。

経年劣化はどのくらいの年数で認められるの？

経年劣化が認められる年数は、設備や部位によって大きく異なります。

国土交通省のガイドラインでは、各設備の耐用年数の目安が示されています。

耐用年数６年～１５年の製品・消耗品の耐用年数

経年劣化の目安となる年数	設備・部位
耐用年数６年の製品・消耗品	クロス カーペット クッションフロア 畳 エアコン ガスコンロ 冷蔵庫 インターホン 照明
耐用年数８年の製品	戸棚 書棚 タンス 網戸
耐用年数１０年の製品	シャワー水栓 洗濯機用防水パン 給湯器
耐用年数１５年の製品	流し台 洗面台 換気扇・便器 給排水設備 郵便ポスト

耐用年数２２年～４７年の製品・消耗品の耐用年数

経年劣化の目安となる年数	設備・部位
耐用年数４７年（鉄骨鉄筋・鉄筋コンクリート造）	浴槽 扉 ボード 建具 下駄箱
耐用年数２２年（木造・合成樹脂造）
耐用年数２０年（木骨モルタル造）
耐用年数３８年（レンガ造・石造・ブロック造）

耐用年数が関係しない消耗品・設備・その他

経年劣化の目安となる年数	設備・部位
耐用年数なし	畳表、襖紙、障子紙 ※消耗品耗品のため、過失がない限り、借主に負担なし
	鍵の紛失、ガラス破損、壁に穴等 ※借主の過失によるため、全額賃借人が負担
	ハウスクリーニング ※通常の生活で清掃をしていた場合は、借主に負担なし

これらの年数を経過した設備については、その機能低下や故障は経年劣化と見なされる可能性が高くなります。

例えば、10年使用したエアコンが故障した場合、通常の使用による経年劣化と判断され、大家さん負担で修理や交換が行われるのが一般的です。

ただし、実際には使用状況や保守管理の状態によって耐用年数は変わってきますので、これらの数字はあくまで目安です。

また、耐用年数内であっても、明らかに経年劣化と認められるケースもあります。

入居年数と物件の使用状況を総合的に判断し、個別のケースごとに経年劣化かどうかを判断することが重要です。

判断に迷う場合は、専門家や消費者センターなどの第三者機関に相談することも一つの方法です。

経年劣化と紛らわしい賃貸トラブルとは？

経年劣化をめぐるトラブルでは、「通常損耗」と通常の使用を超える「特別損耗」の区別が難しいケースがあります。

以下の表は、経年劣化と紛らわしい事例を比較したものです。

状況	経年劣化（通常損耗）	賃借人負担となる損耗（特別損耗）
壁紙の変色	日照による自然な変色	タバコのヤニ、料理の油による著しい変色
床の傷	家具の設置による軽微な傷やへこみ	重い物の落下による大きな傷、水漏れ放置による腐食
設備の故障	使用年数経過による機能低下	誤った使用方法による破損、メンテナンス不足による故障
カビ・結露	構造上の問題による結露、一般的な換気でも防げないカビ	換気不足、清掃不足による著しいカビの発生

特に紛らわしいのが、「通常の使用」の範囲です。

例えば、壁に画鋲の穴が多数あるケースでは、少数であれば通常損耗と判断されることもありますが、過度に多い場合は賃借人負担となる特別損耗と見なされる可能性があります。

また、ペットを飼育していた場合の臭いや傷は、特約がなければ賃借人負担となるケースが多いです。

判断に迷う場合は、国土交通省のガイドラインを参照するか、消費者センターや住宅専門の法律家に相談することをお勧めします。

経年劣化でトラブルになったらどう解決する？

経年劣化をめぐるトラブルが発生した場合、以下のプロセスで解決を図ることができます。

まず、賃貸借契約書と国土交通省のガイドラインを確認しましょう。

契約書に「原状回復特約」などの特別な条項がある場合でも、その有効性は内容によって異なります。

一般的に、賃借人に過度な負担を強いる特約は無効とされるケースがあります。

次に、大家や管理会社と話し合いを行います。

この際、経年劣化に関する法的な知識と物件の使用状況を丁寧に説明しましょう。

写真や入居時の状態を記録した書類があれば、それらを提示すると効果的です。

話し合いで解決しない場合は、以下の機関に相談することができます。

最終的には、少額訴訟や調停などの法的手段を検討することになりますが、その前にまずは専門家のアドバイスを受けることをお勧めします。

経年劣化トラブルを未然に防ぐにはどうすればいい？

経年劣化をめぐるトラブルを予防するためには、入居前、入居中、退去時のそれぞれの段階で適切な対応が必要です。

入居前には、契約書の内容を十分に確認しましょう。

特に「原状回復特約」がある場合は、その内容が国土交通省のガイドラインに照らして合理的かどうかを検討することが重要です。

また、入居時の物件状態をデジタルカメラやスマートフォンで詳細に撮影し、日付入りで保存しておきましょう。

可能であれば、大家や管理会社立ち会いのもとで物件の状態をチェックシートに記録することが望ましいです。

入居中は、定期的な清掃と適切な換気を心がけ、小さな不具合があれば早めに管理会社に連絡することが大切です。

また、壁や床に極端な負荷をかけないよう注意し、通常の使用範囲を超える使い方は避けましょう。

退去時には、十分な猶予をもって退去の意向を伝え、大家や管理会社との立ち会い確認を行うことが重要です。

この際にも物件の状態を写真に残し、経年劣化と思われる部分については、使用年数や使用状況を説明できるようにしておきましょう。

経年劣化に関するよくある質問

まとめ

賃貸物件の経年劣化と原状回復をめぐるトラブルは、正確な知識を持っていれば多くのケースで防ぐことができます。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によれば、通常の使用による経年劣化は賃貸人（大家）負担が原則です。

特に壁紙は約6年、フローリングは約8年を目安に経年劣化として認められる傾向にあります。

トラブル予防のためには、入居時の状態を写真などで記録し、契約書の内容をよく確認することが重要です。

また、退去時には十分な猶予をもって連絡し、大家や管理会社との立ち会い確認を行うことをお勧めします。

万が一トラブルが発生した場合は、消費生活センターなどの公的機関に相談するという選択肢もあります。

適切な知識と対応で、快適な賃貸生活を送りましょう。

これは一般的な情報提供であり、個別の事例については専門家への相談をお勧めします。

賃貸契約や原状回復義務に関する法律や解釈は変更される可能性があるため、最新の情報を確認することも大切です。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）