賃貸住宅を退去する際、「フローリングの傷や凹み」を理由に修繕費用を請求されて困惑した経験はありませんか？
多くの入居者は、フローリングの損傷が通常の使用による劣化なのか、それとも入居者の故意・過失による損傷なのかの判断に迷います。
「フローリング張替え費用20万円、補修費用5万円」といった請求を受けて驚いた方も少なくないでしょう。
この記事では、国土交通省が定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づき、フローリングの傷に関する正しい費用負担の考え方を解説します。
どのような場合に入居者負担となり、どのような場合に大家さん負担となるのか、その境界線と具体的な対処法について理解を深めましょう。
例えば、5年間住んだマンションで家具の跡がついた場合、修繕費用は本当に入居者が負担すべきなのでしょうか？
1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
フローリングの傷に関する責任の所在は、「通常の使用による軽微な損耗」なのか「入居者の故意・過失による損傷」なのかによって判断されます。
傷の程度や発生原因により、退去費用の負担者が決まります。
民法第606条および第621条では、賃借人には「善管注意義務」があり、通常の注意をもって物件を使用・管理する義務があるとされています。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、フローリングについて特別な扱いが定められています。
通常の歩行による軽微な傷や家具の設置による軽度のへこみは貸主負担とされる一方、重い家具を引きずったことによる深い傷や故意による損傷は入居者負担となります。
フローリングは他の設備と異なり、基本的に経年劣化が考慮されない耐久性の高い設備とされています。
ただし、通常使用の範囲内での損耗については入居者の負担とならないよう配慮されており、傷の程度と発生原因の特定が重要です。
つまり、賃貸のフローリングに傷がついた場合の退去費用は、傷の原因と程度により決まり、通常使用による軽微な損耗は家主負担、故意・過失による深刻な損傷のみ入居者負担となるため、適切な現状確認と交渉が重要です。
賃貸物件において、フローリングの傷が通常の使用による経年劣化や建物の構造的問題に起因する場合、退去費用は貸主が負担することになります。
国土交通省のガイドラインでも、通常の生活で発生する軽微な損耗は貸主負担と定められています。
具体的には、家具の重みによる床の軽微なへこみ、日光による色あせ、建物の構造的な沈下によるフローリングの隙間やきしみ、設備不良による水漏れが原因の腐食などが該当します。
また、入居時から存在していた傷や、適切な使用方法を守っていたにも関わらず発生した小さな傷も貸主負担となります。
借主は入居時の状況を写真で記録し、家具の下にマットを敷くなどの通常の配慮を行っていたことを証明できれば、責任を回避できる可能性が高まります。
耐用年数を考慮した減価償却により、築年数が古い物件ほど借主負担は軽減されます。
借主の故意・過失や通常の使用範囲を超えた行為によってフローリングに傷が生じた場合、退去費用は借主が負担することになります。
これは賃貸借契約における善管注意義務違反に該当するためです。
代表的なケースとして、重い物を落として生じた深い傷やへこみ、ペットによる引っかき傷、家具の移動時に生じた擦り傷、水をこぼして放置したことによる腐食やシミ、キャスター付き家具による深い溝などがあります。
特に、タバコの焼け焦げ跡、オイルやペンキなどの染み込み、カーペットや絨毯を敷かずに重い家具を直接置いた場合の深いへこみは、明らかに借主の責任となります。
また、DIYによる穴あけや改造も借主負担の対象です。
このような損傷を防ぐため、入居時から家具の下にフェルトパッドを貼る、定期的な清掃を行う、ペットの爪を適切に管理するなどの予防策が重要です。
賃貸借契約書には、フローリングの取り扱いに関する具体的な条項が記載されており、これらの内容を事前に確認することで退去時のトラブルを回避できます。
契約書の内容は退去費用の負担割合を決定する重要な根拠となります。
一般的な契約書に記載される条項として、「床材の保護義務」（家具の下への保護材設置義務）、「ペット飼育時の損傷責任」（ペット可物件でも傷による修繕費は借主負担）、「原状回復の範囲」（通常損耗を超える損傷の修繕義務）、「特約事項」（フローリング全面張り替え費用の借主負担など）があります。
また、「禁止事項」として釘やビスの使用禁止、重量物の直接設置禁止なども明記されることが多いです。
特に注意すべきは、通常の国土交通省ガイドラインを超える厳しい条件を設定した特約の存在です。
契約前にこれらの条項を十分に理解し、不明な点は管理会社に確認することで、後々のトラブルを防ぐことができます。
賃貸物件の部屋の広さによって、フローリングの修繕費用は大きく変動します。一般的に、作業面積が広いほど材料費と工事費が増加し、総費用も高額になる傾向があります。
1K・1Rの単身者向け物件（6畳程度）では、部分張り替えで8万円から15万円、全面張り替えで15万円から25万円程度が相場となります。
2DK・2LDKのファミリー向け物件では、リビングダイニング部分だけでも20万円から35万円、全体では40万円から60万円程度の費用が発生します。
3LDK以上の大型物件では、全面張り替えの場合60万円を超えることも珍しくありません。
ただし、軽微な傷であれば補修のみで数万円で済む場合もあります。
費用を抑えるためには、傷の程度を正確に把握し、部分的な補修で対応可能かどうかを専門業者に相談することが重要です。
フローリングの傷がついた箇所や損傷の種類によって、必要な修繕方法と費用が大きく異なります。
場所ごとの特性を理解して、適切な対策を講じることが費用抑制の鍵となります。
リビングや居室の軽微な傷は、補修材による部分修理で1万円から3万円程度で対応可能です。
しかし、水回り近くの水濡れによる腐食や反りは、広範囲の張り替えが必要で10万円から20万円の費用がかかります。
玄関や廊下などの高頻度使用箇所の深い傷は、耐久性を考慮した張り替えが必要で、8万円から15万円程度の費用が発生します。
ペットによる広範囲の引っかき傷は、衛生面も考慮した全面張り替えが推奨され、20万円から40万円の高額な費用となることがあります。
定期的なメンテナンスとワックスがけにより、これらの修繕費用を大幅に削減することができます。
この記事では、賃貸でフローリングに傷がついた場合の退去費用について、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づいて解説してきました。
重要なのは、フローリングの損傷が「通常の使用による経年劣化」なのか「入居者の故意・過失による損傷」なのかを正確に判断することです。
多くの場合、軽微な擦り傷や家具の跡、日焼けによる色褪せなどは通常損耗として大家負担となることが一般的です。
また、居住期間による経年劣化の考慮や入居時の状況記録の重要性を理解し、適切な証拠保全を行うことが大切です。
退去費用に関して疑問や不安がある場合は、消費生活センターや住宅紛争処理支援センターなどの専門機関に相談することをお勧めします。
フローリングの損傷は居住に伴う自然な現象でもあるため、適切な知識を身につけて公正な費用負担で解決を図りましょう。
