【賃貸アパートに1～6年】設備・内装材の耐用年数と退去費用相場は？

賃貸アパートに1年住んだ場合と6年住んだ場合では、退去費用にどのくらいの差が出るのでしょうか。国土交通省のガイドラインでは、設備や内装材の耐用年数に基づいて経年劣化を考慮し、入居年数が長いほど借主の費用負担が軽くなる仕組みになっています。

入居1年なら修繕費の約83%が借主負担ですが、6年経過すると耐用年数6年の設備は残存価値1円となり、借主負担はほぼゼロになります。この違いを知っておくことが、退去費用の適正な判断につながります。

この記事では、入居1年から6年までの居住年数別に、設備・内装材の残存価値と退去費用の相場を比較しながら解説します。負担額の計算方法、費用を抑えるポイント、高額請求時の相談先まで網羅していますので、ぜひ参考にしてください。

入居年数による費用負担の違い

原状回復費用の借主負担は、入居年数によって大きく変わります。短期入居では設備の残存価値が高いため借主の負担割合が大きく、長期入居では経年劣化による減額が進み負担が軽くなります。まずは1～2年と5～6年の違いを比較してみましょう。

1-1. 短期入居（1～2年）の費用負担の特徴

入居1～2年で退去する場合、耐用年数6年の設備はまだ残存価値が高い状態です。借主の過失による損傷があれば、修繕費の大部分を負担することになります。

1-2. 長期入居（5～6年）の費用負担の特徴

一方、5～6年の長期入居では経年劣化が大きく進んでおり、耐用年数6年の設備は残存価値がほとんど残りません。6年経過した壁紙やカーペットは残存価値1円となり、借主の過失による損傷があっても費用負担はほぼゼロです。

ここでは、入居1年から6年までの居住年数別に、主な設備・内装材の残存価値割合と借主の費用負担目安を比較テーブルで整理します。退去費用の見積もりを確認する際の参考にしてください。

設備（耐用年数6年）	修繕費目安	1年 残存83%	2年 残存67%	3年 残存50%	4年 残存33%	5年 残存17%	6年 残存1円
壁紙クロス（1面）	3～4万円	2.5～3.3万円	2.0～2.7万円	1.5～2.0万円	1.0～1.3万円	0.5～0.7万円	ほぼ0円
カーペット（6畳）	4～6万円	3.3～5.0万円	2.7～4.0万円	2.0～3.0万円	1.3～2.0万円	0.7～1.0万円	ほぼ0円
クッションフロア（6畳）	3～5万円	2.5～4.2万円	2.0～3.4万円	1.5～2.5万円	1.0～1.7万円	0.5～0.9万円	ほぼ0円
エアコン修繕	1～3万円	0.8～2.5万円	0.7～2.0万円	0.5～1.5万円	0.3～1.0万円	0.2～0.5万円	ほぼ0円
給湯器修繕	1～3万円	0.8～2.5万円	0.7～2.0万円	0.5～1.5万円	0.3～1.0万円	0.2～0.5万円	ほぼ0円

上記の表は「耐用年数6年」の設備に限った金額です。フローリングや畳表など耐用年数の定めがない設備は、居住年数による減額がありませんのでご注意ください。

具体的な負担割合は、以下のガイドライン負担割合表で確認できます。

居住年数ごとの負担計算方法

退去費用の借主負担は、「修繕費 × 残存価値割合」で計算します。耐用年数が設定されている設備は、入居年数に応じて残存価値が直線的に減少する「定額法」で計算されます。

3-1. 壁紙クロスの計算例（1年 vs 6年）

壁紙クロスの耐用年数は6年です。タバコのヤニ汚れで1面の張替え（修繕費30,000円）が必要になった場合の、入居1年と6年の比較を見てみましょう。

このように、同じ壁紙の張替え費用30,000円でも、入居1年なら約24,900円の借主負担ですが、6年経過後はほぼ0円となります。入居年数による差額は約24,900円にもなるのです。

3-2. 耐用年数の定めがない設備

すべての設備に経年劣化による減額が適用されるわけではありません。フローリング・畳表・襖紙など、耐用年数の定めがない設備は入居年数に関係なく借主の過失分が負担になります。

退去費用を合理的に抑えるポイント

4-1. 入居時・居住中の予防策

退去費用を抑えるために最も効果的なのは、入居時から予防策を講じておくことです。以下のポイントを実践しておくと、退去時の交渉で有利に働きます。

4-2. 退去時の交渉の進め方

退去費用の見積書が届いたら、以下のポイントを確認して交渉しましょう。特に入居年数が長い場合は、経年劣化による減額が正しく反映されているかが重要なチェックポイントです。

管理会社との交渉で解決しない場合や、明らかに不当な高額請求を受けた場合は、専門機関に相談することで適正な解決につながります。

相談先	特徴	費用
消費生活センター（188番）	退去費用トラブルの相談・助言。まず最初に相談すべき窓口	無料
法テラス（0570-078374）	収入要件を満たせば弁護士費用の立替制度を利用可能	無料相談あり
各地の宅建協会	不動産取引に関する相談窓口。賃貸トラブルにも対応	無料
少額訴訟	60万円以下の金銭問題を簡易裁判所で原則1日で審理	手数料数千円

相談時には、契約書のコピー、退去費用の見積書、入居時の写真など証拠資料を準備しておくと、より具体的なアドバイスを受けることができます。

原状回復義務の詳しい範囲については、以下の記事で解説しています。

まとめ：入居年数と耐用年数の関係を理解して適正な退去費用を判断しよう

入居1年と6年では、退去費用の借主負担に大きな差があります。耐用年数6年の設備は1年退去で約83%の負担ですが、6年経過すれば残存価値1円でほぼ負担なし。この仕組みを知っておくことが、不当な請求を防ぐ第一歩です。

入居年数が何年であっても、退去費用の見積書は必ず内容を確認してください。耐用年数の表と計算方法を手元に控えておき、各項目の残存価値が正しく反映されているか照合しましょう。不明な点があれば、署名する前に専門家に相談することをおすすめします。

• 本記事は一般的な情報提供を目的としており、実際の退去手続きや費用負担については契約書・管理会社・貸主の案内を必ずご確認ください。
• 耐用年数や残存価値の計算は国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づくものであり、契約書の特約が優先される場合があります。
• 費用相場は一般的な目安であり、地域や物件の状態によって実際の金額は異なります。