賃貸に1年未満住んだ場合の退去費用相場と耐用年数が超過した製品一覧

「引っ越しや転勤で1年未満で賃貸物件を退去することになったけれど、高額な修繕費用を請求されるのでは？」と不安に思っていませんか？

多くの賃貸居住者は短期間での退去時に予想外の費用請求に驚かされることがあります。

特に1年未満の居住では、壁紙やフローリングの「経年劣化」として認められる範囲が限られるため、貸主側から高額な請求を受けるケースが少なくありません。

例えば、わずか数ヶ月の入居でも壁紙の張替え費用全額を請求されたり、通常の使用によるものでも「傷」として修繕費を負担させられたりするケースがあります。

この記事では、1年未満の賃貸退去時の費用相場や、すでに耐用年数が超過している可能性のある設備について、法的根拠とともに詳しく解説します。

退去費用とは何か？賃貸契約における原状回復義務を理解しよう

退去費用とは、賃貸物件を退去する際に、物件を借りた当初の状態に戻すための「原状回復費用」のことを指します。

この費用負担については、民法第621条において賃借人の原状回復義務が規定されています。

特に重要なのは、2020年4月に施行された改正民法では「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を原状に回復する義務を負わない」と明確に定められたことです。

つまり、通常の使用による経年変化は借主負担ではなく、貸主負担とされています。

1年未満という短期間の居住でも、この原則は変わりません。

しかし、入居してからの期間が短いほど、「通常の使用による経年変化」と認められる範囲は狭くなる傾向にあります。

1年未満の居住でも適用される？短期退去の法的解釈はどうなっている？

退去時の原状回復について詳細に定めた指針として、国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」があります。

このガイドラインでは、原状回復の定義や費用負担の考え方について明確に説明されています。

原状回復の基本的な考え方は「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」とされています。

重要なのは、通常使用による経年変化については貸主が負担するという原則です。

1年未満の短期居住においても、この原則は変わりませんが、国土交通省ガイドラインでは、多くの内装材や設備の「経年変化」は使用期間に比例するという考え方が示されています。

例えば、壁紙（クロス）の一般的な耐用年数は6〜8年とされており、1年未満の使用であれば、経年劣化の割合は小さいため、借主負担割合が高くなる傾向があります。

ただし、このガイドラインは法的強制力を持つものではありませんが、裁判例でも参照される重要な指針として広く認知されています。

特に、2020年の民法改正によって、このガイドラインの考え方が法律にも明確に反映されました。

なお、契約書に「特約」として借主に不利な条件（例：「退去時はクリーニング費用を借主が全額負担する」など）が記載されている場合もありますが、消費者契約法などの観点から無効となる可能性もあるため、一概に特約通りの負担が必要とは言えません。

1年未満で退去する場合、どんなケースで費用がかかる？実例を紹介

1年未満の居住後、どのような場合に借主が費用を負担する必要があるのか、具体的なケースを見ていきましょう。

借主負担となる典型的なケースは以下の通りです。

一方、以下のようなケースでは、1年未満の居住でも借主負担が軽減または免除される可能性があります。

貸主負担となる典型的なケースは以下の通りです。

国土交通省のガイドラインによると、賃貸住宅の退去時の原状回復に関する相談は年間数万件にのぼり、そのうち約3割が短期居住（2年未満）に関する内容とされています。

特に1年未満の居住者の場合、「短期間だから全額負担すべき」という誤った認識で過大な請求を受けるケースが多く報告されています。

1年未満の退去で高額請求されたらどうする？交渉の手順と方法

1年未満の短期間で退去する場合に不当に高額な費用を請求された場合、以下のステップで対応することをお勧めします。

これらのプロセスは民法第621条の原則（通常使用による経年変化は借主負担ではない）に基づいており、2020年の改正民法施行後は借主の立場が法的に強化されています。

退去時のトラブルを防ぐには？短期居住でも使える事前対策のポイント

退去時のトラブルを未然に防ぐには、入居時から計画的な対応が重要です。

特に1年未満という短期間で退去する可能性がある場合は、以下の予防策が効果的です。

入居時の対策

入居時には、物件の現状を写真や動画で詳細に記録することが大切です。

壁や床の傷、設備の状態など細部までチェックし、日付入りで保存しておきましょう。

また、契約書の原状回復条項や短期解約条項を確認し、特約の内容を理解しておくことも重要です。

特に「借主負担」とされている項目が多い場合は、契約前に交渉するか、法的妥当性を確認しておくとよいでしょう。

居住中の対策

居住中は定期的な清掃や換気、水回りの掃除などの基本的なメンテナンスを心がけることが重要です。

短期間の居住でも、日常的なケアが後々の費用負担を軽減します。

また、物件の不具合や設備の故障があれば、早めに管理会社へ連絡することで、自分の責任ではないことを明確にしておくことができます。

退去時の対策

退去が決まったら、できるだけ早めに管理会社へ連絡し、退去時の手続きや注意点を確認しておくと安心です。

また、自分でできる清掃は丁寧に行い、特に水回りや換気扇など汚れやすい場所は入念に掃除しておきましょう。

短期間の居住でも、国土交通省ガイドラインに基づく経年劣化の考え方を理解し、適切に主張することが重要です。

また、退去時の立会いには必ず同席し、指摘された箇所を確認することをお勧めします。

賃貸を1年未満住んだ場合の耐用年数の状況と退去費用の相場

1年未満の居住でも、前入居者からの使用期間を含めると、すでに耐用年数を超過している設備がある可能性があります。

以下の表は、国土交通省ガイドラインに基づく主な設備の耐用年数と、前入居者の使用期間も考慮した場合の状況を示したものです。

設備・内装材	一般的な耐用年数	耐用年数の状況	退去費用の相場
畳	5〜6年	約17-20%	市場価格の約80-83%
ふすま・障子
壁紙（クロス）	6〜8年	約13-17%	市場価格の約83-87%
クッションフロア
フローリング	8〜15年	約7-13%	市場価格の約87-93%
エアコン	8〜10年	約10-13%	市場価格の約87-90%
給湯器
照明器具
ドア・建具	10〜12年	約8-10%	市場価格の約90-92%
キッチン設備	8〜12年	約8-13%	市場価格の約87-92%
洗面台
浴室設備	10〜15年	約7-10%	市場価格の約90-93%
トイレ設備
便器・浴槽	15〜20年	約5-7%	市場価格の約93-95%

この表から分かるように、1年未満の居住期間では、多くの設備で借主負担割合が高めになる傾向がありますが、物件の築年数や前入居者の使用期間によっては、すでに耐用年数に近づいている場合もあります。

特に、リフォームされていない築古物件の場合、退去時の交渉材料になる可能性があります。

よくある疑問にお答えします

まとめ

1年未満という短期間で賃貸物件を退去する場合、適切な知識を持って対応することで、不当な費用負担を避けることができます。

短期居住の場合は、経年劣化として認められる範囲が狭くなる傾向にありますが、それでも「通常の使用による経年変化は貸主負担」という原則は変わりません。

特に、前入居者からの使用期間を含めると設備の耐用年数が近づいている場合は、その点を考慮した負担割合を求めることが重要です。

退去費用の交渉では、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を根拠に、経年劣化と借主責任の区別を明確にすることが効果的です。2020年4月に施行された改正民法では、通常使用による経年変化は借主の原状回復義務から除外されることが明文化されており、これを踏まえた交渉が可能です。

短期解約違約金と原状回復費用は別の性質のものであるため、両方が請求される可能性がありますが、それぞれについて法的妥当性を確認することが重要です。

特に原状回復費用については、「通常の使用」と「借主の故意・過失」を区別する視点を持ちましょう。

今後の参考として、賃貸契約時には原状回復条項と短期解約条項をよく確認し、「すべて借主負担」などの不利な特約がある場合は交渉するか、法的妥当性を確認することをお勧めします。

また、入居時・居住中・退去時それぞれの段階で適切な対応を取ることで、退去時のトラブルを未然に防ぐことができます。

なお、この記事で紹介した情報は一般的な内容であり、物件の種類や契約内容、地域によって異なる場合があります。

個別の事例については、消費生活センターや弁護士などの専門家への相談をお勧めします。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）