［事例26］カビの発生は賃借人の手入れに問題があった結果であるが、経過年数を考慮するとクロスの張替えに賃借人が負担すべき費用はない、との判断を示した事例

事例の背景

賃借人Ｘは、昭和63年から本件建物を賃借し、2年ごとに更新を繰り返していました。

平成14年、賃貸人Ｙが建物を取得し、賃貸人の地位を承継しました。

平成15年、賃借人Ｘと賃貸人Ｙは更新契約を締結し、敷金13万8000円を支払いました。

その後、平成18年に賃貸借契約が終了し、賃借人Ｘは建物を明け渡しました。

賃借人Ｘは、敷金の返還と更新料の返還を求めて訴訟を提起しました。

裁判所の判断

裁判所は以下の点を判断しました。

裁判所は、賃借人Ｘが18年以上賃借していた建物の損耗・汚損（畳の汚損、襖や扉の変色）は、時間の経過に伴う自然損耗であり、賃借人の責任ではないと判断しました。

特に、クロスの張替え費用は貸主負担とされ、経過年数を考慮して賃借人の責任範囲を超えるとされました。

一方、天井塗装、玄関扉のサビ、クロス下地のボードについては、費用の20％を賃借人Ｘが負担すべきとされ、残存価値が考慮されました。

また、和室の窓のカビ防止シール剥がし費用1050円は賃借人Ｘの負担と認められました。

更新料支払特約は消費者契約法10条に反せず有効と判断され、敷金から2万6670円を控除した11万1330円の返還が命じられました。

結論として、裁判所は賃借人Ｘに対して敷金の一部返還を命じ、更新料の返還請求は認めませんでした。

まとめ

本判決から得られる実務的な示唆と教訓は以下の通りです。

長期間の賃借による損耗・汚損は、賃借人の責任ではなく貸主負担となる場合があり、特にクロスの張替え費用などは経過年数を考慮して判断されます。

原状回復費用は残存価値を基に算定され、賃借人が負担すべき費用はその範囲内で判断されるべきです。

更新料支払特約は、消費者契約法10条に反しない限り有効とされ、特約の内容が不当でないか事前に確認することが重要です。

また、敷金の返還請求では、賃借人の負担すべき費用を明確に区分し、自然損耗と責任範囲を明確にすることが求められます。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）