賃貸借契約における原状回復（元の状態に戻すこと）特約の解釈は、賃貸人と賃借人の間で深刻な対立を生む重要な法的問題です。
特に「原状回復」という文言の具体的な範囲について、賃貸人は包括的な解釈を求める一方、賃借人は通常使用による自然損耗の除外を主張することが多く見られます。
今回ご紹介する東京地方裁判所平成6年7月1日判決は、この重要な争点について明確な判断基準を示した先駆的な判例です。
この判例では、賃貸人が原状回復特約を根拠に約25万円の修繕費用を請求したものの、裁判所は「通常の用法に従った使用に必然的に伴う汚損、損耗は原状回復義務の対象外」と判断し、敷金（入居時に預ける保証金）の全額返還を命じました。
本記事では、この判例の詳細な分析を通じて、原状回復特約の適正な解釈と実務上の留意点について解説いたします。
1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
本判例は、東京都内の賃貸建物における原状回復特約の解釈を巡る争いです。
昭和62年5月に締結された賃貸借契約は、月額賃料12万円で約6年間継続し、平成5年4月に合意解除により終了しました。
契約終了後、賃貸人は内装工事費用として畳の裏替え、襖の張替え、じゅうたんの取替え、壁・天井等の塗装工事費用合計24万9780円を支出したと主張し、敷金の返還を拒否しました。
賃借人は敷金24万円の返還を求めて提訴し、原状回復特約の適用範囲が主要な争点となりました。
注目すべきは、賃貸人が主張した修繕費用が敷金とほぼ同額であり、実質的に敷金の全額没収を狙った事案であった点です。
本件賃貸借契約には、一見すると包括的な原状回復義務を定める特約が設けられていました。
この原状回復特約は、賃借人に対して「現（原）状に回復」することを求める条項でした。
特約の文言自体は比較的簡潔でしたが、「賃貸人の計算に基づく賠償金をもって回復に替えることができる」との但し書きにより、実質的に金銭による解決が想定されていました。
賃貸人は、この特約を根拠として約6年間の居住期間中に生じた内装の劣化すべてを賃借人の負担とすべきだと主張しました。
修繕工事の内容は、いずれも居住に伴って通常発生する内装材の劣化に対するものであり、特別な毀損や汚損があったわけではありませんでした。
このような状況下で、原状回復特約の適用範囲と通常使用による損耗の取扱いが争点となりました。
賃貸人側は、契約書に明記された原状回復特約を根拠として、退去時の修繕費用全額の負担を求めました。
| 争点 | 賃貸人側の主張 | 賃借人側の主張 |
|---|---|---|
| 原状回復特約の解釈 | 契約書の文言通り、賃借開始時の状態への完全な回復義務 | 通常使用による損耗は原状回復義務の対象外 |
| 修繕費用の負担根拠 | 特約により約25万円の修繕費用はすべて賃借人負担 | 善管注意義務を果たした通常使用であり負担義務なし |
| 賃借人の使用状況 | – | 通常の用法に従った使用で増改築や損壊なし |
| 契約更新時の対応 | – | 更新料支払い時にも汚損等の指摘を受けていない |
賃貸人は、原状回復特約の文言を字義通りに解釈し、賃借開始時の状態への完全な回復を求める立場でした。
また、約6年間の居住期間中に生じた内装の劣化はすべて賃借人の使用に起因するものであり、特約に基づいて賃借人が負担すべきだと主張しました。
一方、賃借人側は、通常の用法に従って建物を使用し、善良な管理者の注意義務を果たしていたと反論しました。
特に重要な反論として、明け渡し時や契約更新時にも賃貸人や管理人から修繕を要する点の指摘を受けたことがなかったという事実を挙げ、通常使用による自然損耗であることを主張しました。
裁判所は、原状回復特約の合理的解釈と賃借人の実際の使用状況に基づいて明確な判断を示しました。
| 判断項目 | 裁判所の認定 | 結論 |
|---|---|---|
| 原状回復特約の解釈 | 賃借人の故意、過失による建物の毀損や通常でない使用方法による劣化等についてのみ回復義務 | 通常使用による損耗は対象外 |
| 賃借人の使用状況 | 通常の用法に従って使用し、増改築・損壊等なし | 善管注意義務を履行 |
| 管理状況の評価 | 善良な管理者の注意義務をもって物件を管理 | 賃借人に落ち度なし |
| 特約の適用範囲 | 通常の用法に従った使用に必然的に伴う汚損・損耗は対象外 | 敷金24万円の全額返還 |
まず、原状回復特約の解釈について、裁判所は「本件における『原状回復』という文言は、賃借人の故意、過失による建物の毀損や通常でない使用方法による劣化等についてのみその回復を義務付けたとするのが相当である」と判断しました。
次に、賃借人の実際の使用状況を詳細に検討し、「本件建物に居住して通常の用法に従って使用し、その増改築ないし損壊等を行うともなく本件建物を明け渡した」と認定しました。
さらに重要な判断として、明け渡し時や契約更新時に賃貸人側から修繕の必要性について指摘がなかったという事実を重視し、これを賃借人の適切な管理の証拠として評価しました。
最終的に、「通常の用法に従った使用に必然的に伴う汚損、損耗は本件特約にいう原状回復義務の対象にはならない」との重要な法理を確立し、敷金の全額返還を命じました。
この判例は、原状回復特約の合理的解釈について重要な指針を示しました。
特約解釈の重要な原則
最も重要な教訓は、原状回復特約があっても、その適用範囲は賃借人の故意・過失による毀損や通常でない使用による劣化に限定されるという点です。
また、賃借人の使用状況を評価する際には、明け渡し時の状況だけでなく、契約期間中の管理状況や賃貸人側の対応も重要な判断要素となることが示されました。
実務への重要な影響
実務的には、原状回復特約があっても賃借人の権利は十分に保護されることが確認されました。
特に、契約更新時に追加の修繕費用請求がなかったという事実は、通常使用であることの強力な証拠として評価されており、日常の管理記録の重要性も示されています。
この判例は、通常使用による損耗は、特約があっても賃借人の負担対象とならないのか？と並んで原状回復ガイドラインの基礎となった重要な判決として位置づけられています。
原状回復特約がある賃貸借契約では、その適用範囲と限界を正しく理解することが重要です。
契約締結時の注意点
借主の皆様にアドバイスしたいのは、まず原状回復特約の文言だけでなく、その解釈と適用範囲を正確に理解することです。
「原状回復」「現状回復」といった包括的な表現があっても、今回の判例により通常使用による損耗は除外されることが確立されています。
また、契約期間中は適切な管理を心がけ、更新時や定期点検時に指摘事項がないかを確認し、記録を残しておくことが重要です。
退去時には、現状回復工事の見積もりについて通常使用による損耗部分の除外を求め、必要に応じて複数業者からの見積もりを取得することをお勧めします。
敷金返還請求においては、善管注意義務（注意深く大切に扱う義務）を果たした通常使用であることを具体的事実で立証できるよう、日常の管理状況を記録することが有効です。
原状回復特約があっても過度に恐れる必要はなく、適正な範囲での適用であることを理解して対応することが大切です。
東京地方裁判所の本判決は、原状回復特約の合理的解釈について明確な指針を示した重要な判例です。
「通常の用法に従った使用に必然的に伴う汚損、損耗は原状回復義務の対象外」との判断は、賃借人の権利保護に大きく貢献しました。
この判例により、原状回復特約があっても、その適用は賃借人の故意・過失による毀損や通常でない使用による劣化に限定されることが確立されています。
実務においては、賃借人の使用状況を総合的に評価し、善管注意義務の履行状況が重要な判断要素となることが示されました。
賃貸借契約における公正な負担分担の実現には、契約条項の適正な解釈と具体的事実に基づく判断が不可欠です。
参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）【判例2】
