賃貸借契約の更新時に新たな特約が追加される場合、その有効性を巡って争いが生じることがあります。
特に原状回復（元の状態に戻すこと）に関する特約の追加は、賃借人にとって予期しない負担の増加をもたらす可能性があるため、慎重な検討が必要です。
今回ご紹介する東京簡易裁判所平成11年3月15日判決は、契約更新時に追加された原状回復特約の有効性について重要な判断を示した判例です。
この事例では、8年間の賃借期間中に段階的に更新が行われ、平成9年の更新時に新たに原状回復特約が追加されたものの、裁判所は「賃借人が自由な意思で承諾（同意すること）したとは認められない」と判断しました。
本記事では、この判例の詳細な分析を通じて、契約更新時の特約変更に関する法的基準と、賃借人が注意すべき実務上のポイントについて解説いたします。
1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
本事例は、8年間にわたる長期賃貸借契約において、更新時に追加された原状回復特約の有効性を争った事案です。
賃借人Ｘは平成3年8月に賃貸人Ｙと賃貸借契約を締結し、敷金（入居時に預ける保証金）20万円を差し入れて居住を開始しました。
契約は平成5年、7年、9年と3回更新され、平成11年に合意解除となりました。
重要なのは、平成9年の更新時に「引渡し時の原状に回復すべき旨の特約」が新たに追加されたことです。
賃貸人はこの特約を根拠として、クロス（壁紙）・カーペット・畳等の修繕費用合計36万5400円を敷金から控除し、敷金の返還を拒否しました。
これに対し賃借人は、自然損耗についての原状回復義務はないとして、敷金のうち畳の表替え費用6300円を除く19万5400円の返還を求めて提訴しました。
本件賃貸借契約の重要な特徴は、契約期間中に原状回復に関する特約が段階的に変更されたことです。
平成9年の更新時に追加された特約は、「引渡し時の原状に回復すべき」という包括的な内容でした。
この特約により賃貸人が請求した修繕項目は、クロス・カーペット・クッションフロア工事費用、畳表（畳の表面のゴザ部分）替え・襖費用、室内清掃費用で、総額36万5400円に達しました。
重要な点は、この特約が追加された際に、賃借人に対する具体的な説明がなされていなかったことです。
また、賃借人は各更新時に更新料を支払っており、新たな負担が加重される合理的理由についても明確ではありませんでした。
本件では、更新時に追加された特約の有効性と適用範囲を巡って、双方が対立しました。
| 争点 | 賃貸人側の主張 | 賃借人側の主張 |
|---|---|---|
| 特約の有効性 | 平成9年更新時に有効に合意された原状回復特約に基づく請求 | 自然損耗についての原状回復義務はない |
| 特約の適用範囲 | 引渡し時の原状回復特約により全費用を賃借人が負担 | 通常使用によるものは賃借人負担外 |
| 負担すべき費用 | クロス、カーペット、畳等の修繕費用合計36万5400円 | 畳表替え費用6300円を除き負担義務なし |
賃貸人側は、平成9年の更新契約時に「引渡し時の原状に回復すべき旨の特約」が有効に合意されたとして、36万5400円の修繕費用を全額敷金から控除したと主張しました。
賃貸人の論理によれば、契約書に明記された特約である以上、その文言通りに解釈すべきであり、当初契約以降も効力が及ぶとしていました。
一方、賃借人側は通常使用による損耗について原状回復義務を負わないとの基本原則を主張し、特約があっても自然損耗は除外されるべきだと反論しました。
また、賃借人は使用状況について「一部を除いて通常の用法に従って建物を使用しており」、台所の天井のクロス剥がれは雨漏りによるもの、一部汚損は入居当初からあったものと主張し、通常使用の範囲内であることを強調しました。
裁判所は、更新時に追加された特約の有効性について、厳格な要件を示しました。
| 判断項目 | 裁判所の認定 | 結論 |
|---|---|---|
| 通常損耗の判断 | 通常使用によって生じる損耗は、特約があっても賃借人負担の対象外 | 基本原則として確認 |
| 特約追加の経緯 | 平成7年までの契約にはなく、特約追加の説明もなされていない | 十分な説明なし |
| 賃借人の認識 | 特約の趣旨を理解し、自由な意思で承諾したとは認められない | 有効な合意なし |
| 最終的負担 | 畳表1枚の焦げ跡と冷蔵庫下のさび跡のみ | 合計9975円のみ |
まず、原状回復義務の基本的な考え方について、「通常の使用によって生じる貸室の損耗、汚損等を超えるものについて生じ、賃借人の故意、過失による建物の毀損や、通常でない使用による毀損や劣化等についてのみ、その回復を義務付けたものである」と明確に示しました。
特約の有効性については、5つの重要な判断要素を示しました。
①本件特約は平成7年までの契約にはなく、特約が加えられたことについて特に説明がなされていない、②賃借人は一部を除いて通常の用法に従って建物を使用している、③更新の際に賃借人は更新料を支払っている、④賃借人は予期しない負担を被る結果になる、⑤特約の趣旨を理解し、自由な意思で承諾したものとは認められない、これらの理由により特約の有効性を否定しました。
最終的に、賃借人の負担として認められたのは、畳表1枚の焦げ跡と冷蔵庫下のクッションフロアのさび跡のみで、合計9975円という結果となりました。
この判例は、契約更新時の特約変更に関する重要な法的基準を確立しました。
更新時特約の有効性判断基準
最も重要な教訓は、契約更新時に新たな特約を追加する場合、単に契約書に記載するだけでは不十分であり、具体的な説明と賃借人の明確な理解・承諾が必要だということです。
また、長期間の賃貸借において、途中から負担を加重するような特約変更は、特に厳格な要件が求められることが示されました。
実務への重要な影響
さらに、賃借人が更新料を支払っているにも関わらず、追加負担を課すことの不合理性も指摘されており、契約変更の公平性についても重要な判断が示されています。
この判例は、賃借人の権利保護と契約の安定性を両立させる観点から、契約変更の適正な手続きの必要性を明確にした重要な判例として位置づけられます。
契約更新時に新たな特約が追加される場合は、特に慎重な対応が必要です。
更新時の確認ポイント
借主の皆様にアドバイスしたいのは、更新契約書に署名する前に、当初契約からの変更点を必ず確認することです。
特に原状回復に関する条項が新たに追加されている場合は、その具体的な適用範囲、負担金額の目安、通常損耗（普通に使っていてできる傷み）との区別などについて詳細な説明を求めてください。
説明が不十分な場合や、納得できない内容の場合は、署名を保留し、専門家に相談することをお勧めします。
また、更新料を支払うにも関わらず追加負担が生じる理由について、合理的な説明を求めることも重要です。
契約書の文言だけでなく、実際の適用場面での負担内容を具体的に確認し、予期しない負担を避けるための慎重な検討が不可欠です。
疑問がある場合は、消費生活センターや住宅相談窓口などに相談し、適切なアドバイスを受けることで、不当な負担を回避できます。
東京簡易裁判所の本判決は、契約更新時に追加された原状回復特約の有効性について重要な判断基準を示しました。
「賃借人が特約の趣旨を理解し、自由な意思で承諾したとは認められない」との判断は、契約変更における適正手続きの必要性を明確にしています。
この判例により、単に契約書に記載するだけでは不十分であり、十分な説明と賃借人の明確な理解・承諾が必要であることが確立されました。
実務においては、更新時の特約変更に対する慎重な対応により、不当な負担を回避することが可能となります。
賃貸借契約の安定性と公平性を確保するため、契約変更時の適正な手続きの遵守が、健全な賃貸住宅市場の発展に不可欠です。
参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）【判例12】
