フローリング全面張替えの退去費用と判例
退去時に管理会社から「フローリングに傷があるので全面張替えが必要です」と言われ、高額な原状回復費用を請求された経験はありませんか。
本記事で紹介するのは、国土交通省のガイドラインに収録されたフローリング全面張替え費用の負担判断をめぐるトラブルです（ガイドライン事例11）。
この事例では、賃貸マンション退去時にクロスの部分損耗による全面張替え費用や畳の表替え費用など合計30万7940円が借主に請求されました。
裁判所は部分的な損耗であっても施工上全面修繕が必要な場合は借主負担とする一方、自然損耗にあたる畳の表替えは貸主負担と判断しました。
監修者
1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
春日井簡裁が示した部分損耗による全面張替え費用の負担基準
- 賃貸マンション退去時に30万円超の原状回復費用を請求された経緯
- 裁判所は借主の過失による損耗と自然損耗を明確に区別して判断した
- フローリングの部分補修は経過年数を考慮せず借主負担額が決まる
退去時に「一部の傷なのに全面張替えの費用を請求された」と不満に感じた方も多いのではないでしょうか。
この春日井簡裁の判決は、部分的な損耗であっても施工上全面修繕が必要であれば借主が費用を負担するケースがあることを示した重要な事例です。
賃貸マンション退去時に30万円超の原状回復費用を請求された経緯
まず、この事例の背景として、借主は賃貸マンションに入居し、退去時に貸主から原状回復費用として合計30万7940円を請求されました。
請求の内訳は、和室Bのクロス全面張替え費用21万2940円、清掃費用2万円、和室Aと洗面所のクロス張替え費用、そして畳の表替え費用です。
借主は敷金として17万4000円を支払っていましたが、貸主は敷金を超える13万3940円の追加請求を行いました。
各損耗が通常損耗にあたるのか、それとも借主の過失によるものなのかが裁判の最大の争点となりました。
ゲン退去時の請求額が敷金を超える場合は、まず内訳を一つずつ確認することが大切です。
民法第621条：賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に回復する義務を負う。
裁判所は借主の過失による損耗と自然損耗を明確に区別して判断した
次に、春日井簡易裁判所が各損耗項目についてどのように判断したかを整理します。
和室Bのクロスについては、借主の過失による部分的な損耗であっても、色合わせの問題から施工上全面を張り替える必要があると認定し、全面張替え費用21万2940円の借主負担を認めました。
一方、和室Aと洗面所のクロスは自然損耗の範囲内と判断され、畳の表替えについても通常の使用による劣化であるとして貸主負担とされました。
清掃費用2万円については退去時の清掃が不十分であったことを理由に借主負担と認められています。
ゲン同じクロスの張替えでも、損耗の原因が借主の過失か自然劣化かによって負担者が変わります。
民法第606条第1項：賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。
フローリングの部分補修は経過年数を考慮せず借主負担額が決まる
さらに、フローリングの全面張替えや部分補修の費用負担を考えるうえで、国土交通省のガイドラインが定める経過年数の考え方を理解しておくことが重要です。
ガイドラインではフローリングの部分補修について「経過年数は考慮しない」と明記されており、入居1年目でも10年目でも補修費用の全額が借主負担となります。
ただしフローリング全面の張替えが必要になった場合は、建物の耐用年数に応じた減価償却が適用されるため、入居年数が長いほど借主の負担額は小さくなる仕組みです。
たとえば鉄筋コンクリート造マンションの耐用年数は47年であり、入居10年で退去した場合のフローリング残存価値は約79%に減少します。
ゲンフローリングの部分補修と全面張替えでは費用の計算方法が異なることを覚えておきましょう。
民法第400条：債権の目的が特定物の引渡しであるときは、債務者は、その引渡しをするまで、契約その他の債権の発生原因及び取引上の社会通念に照らして定まる善良な管理者の注意をもって、その物を保存しなければならない。
この判決から学ぶフローリング全面張替え費用への対処法
- 部分損耗と全面張替えの費用負担は損耗原因と施工上の必要性で判断される
- 最高裁も通常損耗を借主負担にするには明確な合意が必要と判示している
- 全面張替え費用を不当に請求されたら書面と第三者機関を活用して交渉できる
判決の要点を理解したうえで、「自分のケースではどう対処すればよいのか」という疑問をお持ちの方も多いでしょう。
ここでは部分損耗と全面張替えの法的な判断基準、最高裁判例との比較、そして不当な請求を受けたときの具体的な交渉手順を解説します。
部分損耗と全面張替えの費用負担は損耗原因と施工上の必要性で判断される
まず、この判決が示した費用負担の判断基準を整理します。
裁判所はクロスの部分損耗について、色合わせの問題から全面を張り替えなければ仕上がりに差が出ることを認定し、施工上必要な全面修繕の借主負担を認めました。
この考え方はフローリングにもそのまま当てはまり、部分的な傷でも色や材質を合わせるために全面張替えが必要なケースでは、費用全額が借主負担とされる場合があります。
ただし国土交通省のガイドラインでは、部分補修が可能であるにもかかわらず全面張替えを行った場合は、補修不可能な部分のみが借主負担の対象になると示されています。
ゲン部分補修で済むのか全面張替えが必要なのかは、施工業者の見積もりで客観的に判断されます。
民法第415条第1項：債務者がその債務の本旨に従った履行をしないとき又は債務の履行が不能であるときは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。ただし、その債務の不履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして債務者の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
最高裁も通常損耗を借主負担にするには明確な合意が必要と判示している
加えて、フローリングの全面張替え費用に関する裁判所の判断は、この春日井簡裁の判決だけではありません。
最高裁判所は平成17年12月16日の判決で、通常損耗の原状回復義務を借主に負わせるためには「契約書への具体的な明記」または「口頭での説明と借主の明確な合意」が必要と判示しました。
つまりフローリングの自然な経年劣化による色あせや日常的な小さな擦り傷は通常損耗にあたるため、特約の明記がないかぎり通常損耗の原状回復は貸主負担が原則です。
本事例でも和室Aや洗面所のクロスは自然損耗と認定されており、最高裁の基準と整合する判断がなされています。
ゲン最高裁の判断基準を知っていれば、退去時の費用交渉で大きな根拠になります。
民法第90条：公の秩序又は善良の風俗に反する法律行為は、無効とする。
全面張替え費用を不当に請求されたら書面と第三者機関を活用して交渉できる
最後に、フローリングの全面張替え費用が不当に高いと感じたときの具体的な対処法を解説します。
第一歩として、管理会社に対し「全面張替えが施工上本当に必要なのか」「損耗が通常損耗に該当しないか」を書面で確認してください。
書面での交渉で解決しない場合は、国民生活センターや消費者センターへの無料相談、60万円以下であれば簡易裁判所の少額訴訟による費用減額の請求も検討できます。
すでに支払ってしまった費用についても、不当利得に該当すれば返還請求が可能であるため泣き寝入りする必要はありません。
ゲン段階的に交渉を進めれば、フローリングの全面張替え費用を大幅に減額できるケースは少なくありません。
民法第703条：法律上の原因なく他人の財産又は労務によって利益を受け、そのために他人に損失を及ぼした者は、その利益の存する限度において、これを返還する義務を負う。
よくある質問
まとめ
この判決は、部分損耗でも全面修繕が必要なら借主負担になることを明確に示した事例です。
退去時にフローリングの全面張替え費用を請求された場合は、まず「損耗が通常損耗か借主の過失か」「全面張替えが施工上本当に必要か」を確認することが重要です。
この記事のポイントを振り返ります。
- 春日井簡裁は部分損耗でも施工上全面修繕が必要な場合は借主負担と判断した
- 和室Aと洗面所のクロスや畳の表替えは自然損耗として貸主負担と認定された
- フローリングの部分補修は経過年数を考慮せず借主が費用を全額負担する
- フローリングの全面張替えには建物耐用年数に応じた減価償却が適用される
- 不当な請求には書面での交渉や消費者センターへの相談で対処できる
- 敷金ドットコムは、情報提供を目的としたサイトです。行政書士が記事の監修および執筆を行っておりますが、根本的な問題やトラブルの解決を目的としたものではありません。トラブルの解決については、弁護士または認定司法書士にご相談ください。
