賃貸の特約事項とは？ 原状回復のガイドラインを用いて解説

賃貸物件を契約する際、「重要事項説明書を確認した」「契約書にサインした」と安心していませんか？

実は、契約書に記載された「特約事項」が後々トラブルの原因になることが少なくありません。

「原状回復費用を全額負担」「ペット飼育禁止」など、入居後に「こんな条件だとは知らなかった」と後悔するケースが多発しています。

本記事では、国土交通省の「賃貸住宅標準契約書」や「原状回復ガイドライン」を基に、特約事項の基本知識から注意すべきポイント、無効となる特約の見分け方まで、賃貸契約の”落とし穴”を回避するための情報をお届けします。

特約事項の基本

特約事項とは、賃貸借契約において標準的な契約内容に追加・変更を加える特別な取り決めのことです。

民法や借地借家法などの法律の規定と異なる内容を定めることもあり、契約書の最後や別紙に記載されることが一般的です。

国土交通省は「賃貸住宅標準契約書」を公表しており、これに基づいた契約が望ましいとされています。

特約事項は、法律の任意規定の範囲内であれば有効ですが、強行規定（必ず守らなければならない規定）に反する場合や、借主に著しく不利な内容の場合は無効となる可能性があります。

例えば、借地借家法第30条の「正当事由のない更新拒絶の禁止」に反する特約は無効とされます。

要注意の特約事項

特約事項で最も注意すべきは原状回復に関する条項です。

「原状回復ガイドライン」によれば、通常の使用による劣化・損耗は貸主負担が原則ですが、特約で借主負担とすることがあります。

ただし、この特約は「借主が負担する内容を明確に示し、借主が理解していること」が条件です。

これらの特約は理解した上で契約するとともに、特約の内容が不明確な場合は必ず確認しましょう。

関連記事：賃貸の退去費用に対するガイドライン【原状回復ガイドラインのまとめ】

まとめ

賃貸契約の特約事項は、一見すると難解で借主に不利なものに思えるかもしれませんが、正しい知識を身につけることで不必要なトラブルを回避できます。

契約前には必ず特約事項の内容を確認し、不明点は遠慮なく質問しましょう。

特に原状回復に関する特約は、将来の出費に直結するため、内容を明確に理解することが重要です。

また、無効となる可能性のある特約については交渉の余地があることも覚えておきましょう。

賃貸契約は長期間の生活を左右する重要な契約です。

「後から知った」ではなく、「事前に知っておく」ことで、快適な賃貸生活の第一歩を踏み出せます。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）

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