原状回復工事の業者を自分で選べるの？原状回復のガイドラインを用いて解説

賃貸物件を退去する際、「原状回復工事は大家さんや管理会社が指定した業者でなければならない」と思っていませんか？

実は、借主にも業者を選ぶ権利があります。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によれば、賃借人（借主）には合理的な範囲で工事業者を選択する権利が認められています。

しかし、多くの借主はこの権利を知らないまま、高額な工事費用を請求されるケースが少なくありません。

この記事では、原状回復工事の業者選択に関する権利と実践的な知識についてご説明します。

原状回復と業者選択の基本知識

原状回復とは、借主の故意・過失、通常の使用を超える使用による損耗・毀損を借主の負担で復旧することを指します。

民法第621条では賃借人の原状回復義務について規定していますが、その具体的な範囲については国土交通省のガイドラインが参考とされています。

原状回復工事の業者選択については、契約上の特約がない限り、借主側にも選択権があります。

ただし、この権利は無制限ではなく、合理的な範囲内で認められるものです。

業者選択の法的解釈

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によれば、原状回復工事の業者選択については下記のように解釈されています。

賃貸借契約は対等な当事者間の契約であるため、原状回復工事の業者選択についても、借主側の意向が合理的である限り、考慮されるべきです。

特に、貸主指定の業者による見積もりが著しく高額である場合、借主側が同等の品質で低価格の業者を提案することは合理的な権利行使と考えられます。

ただし、マンションなど建物全体の一体性や品質を保つ必要がある場合、管理規約で業者が制限されることもあります。

その場合でも、価格の適正さについては交渉の余地があります。

契約書に「貸主指定業者のみ使用可能」という特約がある場合でも、消費者契約法第10条（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）に照らして、不当に高額な場合は全部または一部が無効となる可能性があります。

業者選択トラブルが発生する典型的なケース

業者選択をめぐるトラブルは様々なケースで発生しますが、特に以下のようなパターンが多く見られます。

国土交通省の調査によれば、原状回復をめぐるトラブルの約30%が業者選択や費用の妥当性に関するものと報告されています。

特に単身者向けの賃貸物件でこうしたトラブルが多発する傾向があります。

業者選択権を行使するプロセス

業者選択権を実際に行使するには、以下のようなプロセスが効果的です。

交渉が難航する場合は、国民生活センターや各自治体の消費生活センターに相談することも効果的です。

法的根拠を示しながら粘り強く交渉することで、多くの場合は合理的な解決に至ります。

業者選択トラブルの予防策

業者選択をめぐるトラブルを未然に防ぐには、入居時からの準備が重要です。

入居時には、契約書の原状回復に関する条項をしっかり確認しましょう。

特に「指定業者のみ利用可能」などの条項がある場合は、その業者の実績や相場を事前に調査しておくとよいでしょう。

不安がある場合は、契約前に交渉することも考慮してください。

入居中は、定期的に部屋の状態を写真で記録しておくことをお勧めします。

特に入居時の状態を示す写真は非常に重要な証拠となります。

また、軽微な修繕を自分で行った場合も、その記録を残しておきましょう。

退去を検討し始めたら、早めに管理会社や大家さんに相談し、原状回復の範囲や業者選択について話し合いましょう。

この際、国土交通省のガイドラインを参照しながら、冷静に交渉することが大切です。

業者選択に関するQ&A

まとめ

原状回復工事の業者選択は、賃借人にも権利があります。

契約書に特別な制限がない限り、合理的な範囲で業者を選ぶことができ、不当に高額な見積もりに対しては交渉できます。

業者選択権を適切に行使するには、入居時からの準備と記録保持が重要です。

退去時には複数の業者から見積もりを取得し、比較検討することで、適正な費用での原状回復が可能になります。

交渉が難しい場合は、消費生活センターなどの公的機関に相談することも有効です。

また、今回触れられなかった原状回復範囲の詳細や敷金返還に関するトラブルについても、国土交通省のガイドラインを参考にしながら対応することをお勧めします。

これらの知識を活用して、退去時のトラブルを未然に防ぎ、公正な原状回復を実現しましょう。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）