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賃貸物件の退去時に敷金が適正に返還されない場合、内容証明郵便による敷金返還請求書の作成が最も効果的な解決手段になります。
国土交通省が発行している原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）では、通常損耗や経年劣化による修繕費用は貸主負担と明確に定められており、借主が不当な費用を請求された場合の対処法として内容証明郵便の活用が推奨されています。
民法第622条に基づく敷金返還請求権を行使する際、内容証明郵便は「いつ、どのような内容の文書を送付したか」を郵便局が証明してくれる制度であり、法的な証拠力を持つ重要な手続きとなるでしょう。
インターネット環境にある借主の方であれば、郵便局のe内容証明サービスを活用することで、24時間いつでもオンラインから内容証明郵便を送付することが可能です。
1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
賃貸物件の退去時における敷金返還問題は、貸主と借主の間で認識の違いが生じやすく、適切な対処法を知らないと不当な費用負担を強いられる可能性があります。
国土交通省のガイドラインでは、通常の使用による損耗（通常損耗）や建物の経年劣化については貸主が負担すべき費用と明確に規定されているのです。
一方で、借主の故意・過失による損耗については借主負担となるため、適切な負担区分を理解した上で請求内容を精査することが重要でしょう。
内容証明郵便は単なる請求書の送付とは異なり、法的な証拠能力を持つ正式な文書として位置づけられます。
郵便法に基づく制度であるため、「いつ」「誰に」「どのような内容」を送付したかを郵便局が公的に証明してくれるのです。
多くの貸主は内容証明郵便を受け取ることで、借主が法的手続きを真剣に検討していることを認識し、適切な対応を取る可能性が高くなります。
行政書士 松村 元内容証明郵便は「最後通告」としての心理的効果も大きく、円満な解決につながるケースが多く見られます。
内容証明郵便には厳格な形式要件が定められており、書式に不備があると内容証明として受け付けてもらえない場合があります。
郵便法施行規則第24条に基づく文字数制限や用紙の規格、記載事項について正確な理解が必要になります。
インターネット環境がある借主の方には、郵便局のe内容証明サービスの利用をおすすめします。
オンライン手続きにより、窓口での待ち時間を省略でき、文字数カウントも自動で行われるため、書式不備のリスクを大幅に軽減できるでしょう。
利用料金も窓口での手続きと比較して安価に設定されており、24時間いつでも送付手続きが可能です。
行政書士 松村 元e内容証明なら文字数制限も1行文字数の制限なし、1枚40行以内と緩和されているため、より自由度の高い文書作成が可能になります。
効果的な敷金返還請求書を作成するためには、法的根拠を明確にした上で、具体的な請求内容を論理的に構成することが重要です。
民法第622条第1項に基づく敷金返還請求権の行使であることを明示し、国土交通省ガイドラインとの整合性を示すことで説得力のある文書となります。
請求書の冒頭部分には、賃貸借契約を特定するための基本情報を正確に記載する必要があります。
| 記載項目 | 具体的な記載内容 |
|---|---|
| 賃貸借契約日 | 契約書に記載された契約締結日 |
| 物件の表示 | 住居表示または地番、建物名、部屋番号 |
| 契約当事者 | 貸主・借主の氏名（法人の場合は商号） |
| 賃貸借期間 | 契約開始日から終了日まで |
| 敷金額 | 契約時に支払った敷金の金額 |
請求の正当性を示すため、民法上の根拠条文と国土交通省ガイドラインへの言及は必須です。
民法第622条第1項では「賃貸借が終了したときは、賃借人は、敷金の返還を請求することができる」と規定されており、借主の権利として明確に保障されています。
さらに、原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）の該当箇所を引用し、通常損耗・経年劣化が貸主負担である旨を明記しましょう。
請求書の中核部分となる請求内容では、敷金の精算明細を詳細に検証し、不当な請求項目を明確に特定することが重要になります。
貸主から提示された原状回復費用の見積書を項目ごとに分析し、ガイドラインに照らして借主負担とする根拠が不十分な項目について反駁します。
行政書士 松村 元請求金額は具体的な数字で示し、「○○日以内に指定口座への振込」など、履行期限と方法も明確に記載することで実効性を高められます。
以下に、実際の内容証明郵便で使用できる敷金返還請求書のテンプレートを示します。
具体的な金額や日付、住所等は個別の状況に応じて修正してご利用ください。
敷金返還請求書
令和○年○月○日
○○県○○市○○町○-○-○
○○アパート○○号室
貸主 ○○ ○○ 様
〒○○○-○○○○
○○県○○市○○町○-○-○
借主 ○○ ○○ 印
拝啓 時下ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。
さて、私は令和○年○月○日付で締結いたしました上記物件の賃貸借契約について、令和○年○月○日をもって期間満了により終了し、同日に物件を明け渡しいたしました。
つきましては、民法第622条第1項に基づき、下記のとおり敷金の返還を請求いたします。
記
1. 賃貸借契約の概要
契約締結日：令和○年○月○日
物件所在地：○○県○○市○○町○-○-○ ○○アパート○○号室
賃貸借期間：令和○年○月○日から令和○年○月○日まで
敷金額：金○○万円
2. 請求の根拠
国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」
によれば、通常の使用による損耗（通常損耗）及び建物の経年劣化
による修繕費用は貸主負担とされております。
3. 不当請求項目
貴殿から提示された原状回復費用見積書のうち、下記項目については
上記ガイドラインに照らし、借主負担とする根拠が認められません。
・壁紙張替え費用 金○○,○○○円
・フローリング補修費用 金○○,○○○円
・エアコンクリーニング費用 金○○,○○○円
不当請求額合計 金○○,○○○円
4. 請求金額
敷金額 金○○万円
差引返還請求額 金○○万○千円
上記金額について、本書面到達後14日以内に下記口座へお振込み
いただきますよう請求いたします。
振込先：○○銀行 ○○支店 普通預金 口座番号○○○○○○○
口座名義 ○○ ○○
なお、期限までにご対応いただけない場合は、やむを得ず法的手続き
を検討せざるを得ませんので、あらかじめ申し添えます。
末筆ながら、貴殿のご健勝をお祈り申し上げます。
敬具内容証明郵便の送付手続きは、オンラインでのe内容証明サービスと郵便局窓口での手続きの2つの方法があります。
インターネット環境にある借主の方には、手続きの簡便性と費用面でのメリットが大きいe内容証明サービスの利用を強くおすすめします。
e内容証明サービスの利用料金は、電子内容証明料金382円、一般書留料金435円の合計817円が基本料金となります。
配達証明オプション（320円）を必ず追加することで、相手方が確実に受け取ったことの証明も取得できるでしょう。
窓口での手続きと比較すると、e内容証明では謄本作成料が不要となるため、総費用を抑えることが可能です。
内容証明郵便を送付した後は、相手方からの回答期限を設定し、その間の対応を慎重に検討する必要があります。
一般的には送付から1〜2週間程度の回答期限を設定することが多く、期限内に適切な回答がない場合の次の手続きについても事前に準備しておきましょう。
行政書士 松村 元内容証明郵便は「意思表示の到達時期」を明確にする効果もあるため、時効中断（現在の民法では時効の完成猶予）の効果も期待できます。
内容証明郵便による敷金返還請求書を送付した後の対応は、相手方の反応によって複数のパターンに分かれます。
適切な対応により円満解決を図ることが第一の目標ですが、話し合いで解決しない場合の法的手続きについても理解しておくことが重要でしょう。
内容証明郵便を受け取った貸主の反応は、大きく分けて以下の4つのパターンに分類されます。
内容証明郵便による請求で解決しない場合、次の段階として簡易裁判所での民事調停手続きの利用が効果的です。
調停手続きは訴訟と比較して費用が安く、当事者間での話し合いによる柔軟な解決が期待できるでしょう。
申立手数料は請求金額に応じて決まりますが、敷金返還請求の場合は数千円程度で手続きが可能です。
内容証明郵便の作成・送付までは借主自身で対応可能ですが、法的手続きが必要になった段階では専門家への相談をおすすめします。
敷金返還請求事件は140万円以下の少額事件として認定司法書士が代理できるケースが多く、弁護士と比較して費用を抑えた解決が期待できます。
複雑な法的争点がある場合や高額な請求になる場合は、弁護士への相談が適切でしょう。
行政書士 松村 元多くの自治体では無料の法律相談会を開催しており、まずは無料相談を活用して方針を検討することをおすすめします。
敷金返還トラブルを防ぐための最も効果的な方法は、入居時からの適切な記録保管と退去時の立会い確認を徹底することです。
国土交通省ガイドラインでも入居時・退去時の状況確認の重要性が強調されており、証拠資料の整理が後のトラブル解決に大きく影響します。
退去時の立会い確認は、敷金精算の基礎となる重要な手続きであり、借主の権利を守るための最後の機会になります。
立会い時には必ず書面での確認を行い、口約束だけで済ませることは避けましょう。
貸主側から原状回復費用の見積もりが提示された場合は、その場で承諾せず、国土交通省ガイドラインとの照合を行った上で回答することが重要です。
賃貸借契約書に記載された原状回復に関する特約条項についても、入居前に十分な検討が必要でしょう。
ガイドラインでは、借主に特別な負担を課す特約については「合理的な根拠」「借主の認識」「借主の承諾」の3要件を満たすことが求められています。
不当な特約条項がある場合は、契約締結前に修正を求めるか、将来のトラブルリスクを十分に理解した上で判断することが大切です。
行政書士 松村 元定期的な換気・清掃・メンテナンスを心がけることで、通常損耗の範囲内で物件を使用していることの証明にもつながります。
賃貸物件の敷金返還トラブルにおいて、内容証明郵便による請求書作成は借主の権利を守るための有効な手段です。
国土交通省が発行している原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）に基づいた適切な負担区分の理解と、民法第622条に基づく法的根拠の明示により、説得力のある請求書を作成することが可能になります。
e内容証明サービスの活用により、インターネット環境にある借主の方であればオンラインで簡便に手続きを進められるでしょう。
重要なポイントは、入居時からの適切な記録保管と退去時の立会い確認を通じて、トラブルを未然に防ぐことです。
内容証明郵便による請求で解決しない場合は、調停手続きや専門家への相談を検討し、段階的な対応により問題解決を図ることが重要になります。
