［事例3］原状回復の特約及び別記の「修繕負担項目」により損耗の程度に応じた賃借人の負担を認めた事例

---

1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。

日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号

---

事例の背景

賃貸人Xは、昭和63年9月16日、賃借人Yに対し、月額賃料21万7000円、共益費1万8000円で建物を賃貸しました。

契約書には、契約終了時に賃借人が自己の費用で原状回復を行う旨の条項が記載されていました。

平成4年5月28日、賃借人Yが建物を退去した際、賃貸人Xは、Yが平成2年6月以降の賃料及び共益費を未払いであり、退去時に補修を行わなかったとして、カーペットの敷替えや壁のクロス張替えなどの原状回復工事費用（65万6785円）を請求しました。

裁判所の判断

裁判所は、以下の点について詳細に判断しました。

裁判所は、カーペットの敷替えは不要でクリーニング（1万5000円）で十分と判断し、壁・天井のクロス張替えはやむを得ない（26万8000円）と認めましたが、下地調整及び残材処理は賃借人に負担させる根拠がないとして認めませんでした。

また、畳表の取替えは不要で裏返しで十分（2万1600円）とし、室内クリーニングは700円／㎡で認められる（5万4082円）一方、室外クリーニングは契約に含まれていないため賃借人Yに負担させるべきでないとしました。

以上の判断に基づき、賃借人Yは賃貸人Xに35万8682円を支払うよう命じられ、控訴審でもこの判断が維持され、Yの控訴は棄却されました。

まとめ

本判決から得られる実務的な示唆と教訓は以下の通りです。

原状回復の範囲は契約書の条項に基づいて判断され、過剰な修繕は認められず、必要最小限の範囲で判断されるため、賃貸人は過剰な請求を避けるべきです。

費用負担を求める場合、その根拠を明確に示す必要があり、特に下地調整や残材処理など契約に明記されていない費用は認められない可能性が高いです。

室内クリーニングは認められることが多い一方、室外クリーニングは契約に含まれていない限り、賃借人に負担させることは困難です。

また、一審判決が控訴審でも維持されることが多いため、一審での主張立証が重要です。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）

あわせて読みたい

国土交通省 賃貸住宅の原状回復ガイドラインをわかりやすく解説！退去時の費用負担はどうなる？ 賃貸物件を退去する際、「原状回復費用」という名目で高額な請求を受けている借主は少なくありません。「これって本当に払う必要があるの？」と疑問に思ったことのある方も多いでしょう。実は、国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」という指針を公表しており、これに基づけば不当な請求から身を守ることができます。このガイドラインは、賃貸住宅の退去時における原状回復の費用負担のルールを明確にしたもので、借主と貸主の間で生じやすいトラブルを未然に防ぐことを目的としています。最新版では、経年劣化や通常使用による損耗については借主に修繕費用の負担義務がないことがはっきりと示されています。この記事では、原状回復ガイドラインの内容をわかりやすく解説し、耐用年数や経年劣化、減価償却の考え方、そして退去時の費用負担の割合について詳しく説明します。これを理解することで、退去時のトラブルを避け、不当な請求から自分を守るための知識を得ることができます。