［事例20］過失による損傷修復費用のうち経年劣化を除いた部分が賃借人の負担すべき費用とされた事例

事例の背景

賃借人Ｙは、平成9年5月に賃貸人Ｘと賃貸借契約を締結し、敷金として27万9000円を支払いました。

契約書には、畳の表替えや壁の塗替えなどの原状回復費用が賃借人の負担と明記されていました。

平成14年1月、賃借人Ｙが退去した後、賃貸人Ｘは、壁クロスや床カーペットに多数の損傷や汚損があるとして、原状回復費用35万6482円と延滞賃料等5万6588円を請求し、敷金と相殺しました。

これに対し、賃借人Ｙは、損傷の大部分が経年劣化によるものであり、自身が負担すべきは子供の落書き部分のみであると反論し、敷金の返還を求めました。

裁判所の判断

裁判所は以下の点を重視し、賃借人Ｙの主張を認めました。

裁判所は、賃貸人Ｘが請求した原状回復費用の大部分が経年劣化や通常使用による減価の範囲内であり、賃借人Ｙが負担すべき損耗を超えると判断しました。

賃借人Ｙが自認する子供の落書き部分（11㎡）のみが過失による損害と認められ、壁クロスの残存価額を28.75%と評価して賃借人Ｙの負担額を3320円と算定しました。

その結果、賃貸人Ｘの請求は理由がないとされ、賃借人Ｙの敷金返還請求が認められました。

敷金から賃借人Ｙの負担部分と延滞賃料等を控除した21万9092円の返還が命じられ、賃借人Ｙはこの金額の返還を受けることとなりました。

まとめ

本判決から得られる実務的な示唆は以下の通りです。

賃借人が負担すべき損耗は、経年劣化や通常使用による減価を超える部分に限定され、賃貸人はその原因を具体的に立証する必要があります。

契約書に原状回復費用の負担条項があっても、その範囲は合理的な解釈に基づくべきであり、過度な負担を賃借人に求めることはできません。

また、原状回復費用を算定する際には、物件の残存価額を適切に評価し、賃借人の負担額を公平に算定することが重要です。

実務上、賃貸人は退去時の物件状態を詳細に記録し、損耗の原因を明確に区分することが求められます。

一方、賃借人は退去時の状態を写真等で記録し、不当な請求に備えることが重要です。

参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）