賃貸住宅に入居する際、借主は単に家賃を支払うだけでなく、物件を適切に管理する法的義務を負います。
心配いりません。正しい手順を踏めば、問題は解決できます。
第一ステップとして現状確認を行い、次に具体的な手続きを進めます。
この義務の中核となるのが「善管注意義務（注意深く大切に扱う義務）」と「用法遵守義務」です。これらの義務を正しく理解することで、退去時のトラブルを未然に防ぎ、敷金（入居時に預ける保証金）の適正な返還を受けることができます。
本記事では、国土交通省のガイドラインと民法の規定に基づき、借主が負う義務の内容と範囲を詳しく解説します。
また、実際のトラブル事例を通じて、どのような行為が義務違反となるのか、具体的な判断基準についても明確にしていきます。
1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
賃貸借契約における借主の責任の所在は、「善管注意義務」と「用法遵守義務」という2つの基本的義務の違いを理解することで適切に判断されます。
これらの義務の内容と適用範囲を明確に区別することが重要です。
民法では、賃借人に対して物件を適切に管理・使用する義務を定めており、善管注意義務は一般的な注意義務を、用法遵守義務は契約で定められた使用方法の厳守を求めています。
国土交通省の「原状回復（元の状態に戻すこと）をめぐるトラブルとガイドライン」では、善管注意義務違反（注意深く扱わなかった責任）と用法遵守義務違反を明確に区別し、それぞれの違反による損害の判定基準を示しています。
善管注意義務は一般的な注意義務であり、用法遵守義務は契約で定められた具体的な使用方法の遵守を指します。
各設備の耐用年数（壁紙6年、畳5年、エアコン6年など）を考慮し、通常の使用による経年劣化（時間が経って自然に古くなること）と義務違反による損傷を区別して負担割合を決定することが定められています。
つまり、善管注意義務と用法遵守義務は賃貸借契約における借主の異なる責任範囲を示しており、それぞれの義務違反による損害の性質と負担区分（誰が費用を払うかの分け方）を正確に理解することで、適正な退去費用の算定が可能になります。
賃貸契約における善管注意義務とは、借主が物件を善良な管理者として注意深く管理する法的義務のことです。
これは民法第400条に規定された債務者の一般的な注意義務から派生する重要な概念です。
具体的には、借主は物件を常識的な範囲で丁寧に使用し、適切な清掃や換気を行い、設備の異常を発見した際は速やかに貸主に報告する責任があります。
例えば、水漏れを発見したにも関わらず放置して損害を拡大させた場合や、長期間換気を怠ってカビを発生させた場合は、善管注意義務違反と判断されます。
また、冬季の凍結防止対策を怠って配管を破損させることも該当します。
この義務に違反した場合、借主は原状回復費用を負担することになり、場合によっては損害賠償責任も発生する可能性があります。
用法遵守義務は、物件を契約で定められた用途や方法に従って使用する義務であり、善管注意義務とは異なる概念です。
両者は賃貸契約における借主の基本的な義務として並存しています。
用法遵守義務では、居住用物件を事業用に使用することや、ペット禁止物件でペットを飼育することなど、契約条項に明確に違反する行為が対象となります。
一方、善管注意義務は契約書に具体的な記載がなくても、社会通念上求められる注意深い管理行為全般を包含します。
例えば、契約書に「換気をすること」と明記されていなくても、善管注意義務として適切な換気は求められます。
用法遵守義務違反は契約解除事由となることが多いのに対し、善管注意義務違反は主に原状回復費用の負担問題として現れることが特徴的です。
両義務は重複する部分もありますが、法的根拠と適用範囲が異なる重要な区別があります。
賃貸借契約書には、善管注意義務を具体化した様々な条項が記載されており、これらは借主が特に注意すべき重要な項目です。
契約締結前にこれらの内容を十分理解することが後のトラブル回避につながります。
条項例
代表的な条項として「定期的な換気の実施」「水回りの適切な清掃と管理」「設備の異常発見時の速やかな報告」「結露やカビの発生防止対策」「配管の凍結防止措置」などがあります。
また「火災予防のための注意事項」「騒音防止への配慮」「共用部分の適切な使用」なども善管注意義務の一環として契約書に明記されることが多いです。
これらの条項に違反した場合、退去時の原状回復費用が借主負担となるだけでなく、近隣住民への損害賠償責任も発生する可能性があります。
契約書の条項は単なる形式的な記載ではなく、実際の居住において守るべき具体的な行動指針として理解し、日常生活に活かすことが重要です。
賃貸住宅における善管注意義務と用法遵守義務は、借主が負う重要な法的義務です。
善管注意義務は一般的・客観的な管理基準に基づく義務であり、用法遵守義務は契約で定められた具体的な使用条件を守る義務として区別されます。
これらの義務を適切に履行するためには、日常的な換気・清掃・点検が不可欠であり、問題を発見した際の速やかな報告も重要です。
国土交通省ガイドラインを参考に、通常損耗（普通に使っていてできる傷み）と善管注意義務違反による損傷を正しく理解し、退去時のトラブルを未然に防ぎましょう。
不明な点は契約時に確認を取り、適切な物件管理を心がけることで、円滑な賃貸生活を送ることができます。
