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解約時に署名した覚書は有効？退去費用は借主が負担する
この記事の概要
賃借人Xさんが平成8年に賃貸契約を結び、敷金を支払いました。解約時、賃貸人Yさんが通常損耗分を含む修繕費を請求。裁判で契約内容が争点となり、最終的にXさんの請求が認められました。
監修者
サレジオ学院高等学校を昭和57年に卒業後、法曹界への志を抱き、中央大学法学部法律学科へと進学。同大学では法律の専門知識を着実に積み重ね、昭和62年に卒業。
その後、さまざまな社会経験を経て、より専門的な形で法務サービスを提供したいという思いから、平成28年に行政書士試験に挑戦し、合格。この資格取得を機に、平成29年4月、依頼者の皆様に寄り添った丁寧なサービスを提供すべく「綜合法務事務所君悦」を開業いたしました。
長年培った法律の知識と実務経験を活かし、依頼者の皆様の多様なニーズにお応えできるよう、日々研鑽を重ねております。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
目次
賃貸借契約
平成8年3月、賃借人Xさんは賃貸人Yさんと月額12万円余りで賃貸借契約を交わし、敷金37万5000円を預けました。
この契約書には、契約終了時に借主が自己負担で物件を元の状態に戻すという項目（21条）が含まれていました。
また、Xさんは媒介業者から、解約時にクロスや畳の張替費用を実費で負担する覚書を受け取り、署名しました。
賃貸借契約の要点
- 月額賃料：12万円余
- 敷金：37万5000円
- 条項21：「借主は、本契約が終了したときは、借主の費用をもって本物件を当初契約時の原状に復旧させ、貸主に明け渡さなければならない」
- 覚書：「クロス、建具、畳、フロア等の張替費用及び設備器具の修理代金を実費にて清算されることになります」
トラブルの発端
平成10年7月、Xさんが物件を明け渡す際、Yさんは契約に基づき、敷金を上回る修繕費用を請求しました。
通常損耗分の修繕費用も含まれていたため、Xさんは24万4600円の返還を求めて訴訟を起こしました。
一方、Yさんは修繕費用の総額48万2265円を主張し、反訴として10万7265円を請求しました。
トラブルの要点
- 賃貸人Yの請求：壁・天井クロス及び障子の張替え、洗面化粧台取替え、玄関鍵交換費用（合計48万2265円）
- 賃借人Xの反論：通常損耗分は賃借人の負担ではないとして、24万4600円の返還を求めた
- 賃貸人Yの反訴：修理費用請求権残額等合計10万7265円の支払いを求めた
裁判および判決
一審と二審で裁判所は契約書と覚書の記載に基づき、通常損耗による原状回復義務が賃借人にあると判断し、Xさんの請求を棄却しました。
これに対し、Xさんは上告。
最終的に裁判所は、契約書21条の文言や覚書の記載が通常損耗を賃借人に負担させる明確な定めではないとし、原判決を破棄しました。
賃貸人の費用が通常損耗分を超えるかどうかについて再審理が必要とされました。
判決の要点
- 一審、二審判決：賃貸借契約書及び覚書の記載は、通常損耗による原状回復義務を賃借人に負わせるものと判断し、賃借人Xの請求を棄却
- 高裁判決：
- 建物賃貸借では特約がない場合、賃借人は通常損耗を負担しない
- 「契約時の原状に復旧させ」との文言は、契約終了時の賃借人の一般的な原状回復義務を規定したものと判断
- 覚書は本件契約書21条を引用しており、通常損耗を賃借人が負担するとは解されない
- 原判決の判断は契約の解釈を誤ったものであり、原裁判所に差し戻し
まとめ
平成8年に賃借人Xさんは賃貸人Yさんと契約を結び、敷金を支払いました。
しかし平成10年に解約する際、Yさんは通常損耗分も含む高額な修繕費用を請求しました。
Xさんはこれに異議を唱え、裁判に持ち込みました。
一審と二審では、契約書と覚書の内容が賃借人に通常損耗の修繕義務を負わせると判断されましたが、最終的にはこれが誤りであるとされました。
裁判所は、契約内容が明確でなければ、通常損耗分を賃借人に負担させることはできないとし、Xさんの請求を認めました。
この事例の最も重要な点は、契約内容が曖昧であれば賃借人に不利に働かないということで、賃貸契約を結ぶ際には細かい点まで明確にする必要があるという教訓です。
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