賃貸住宅の原状回復（元の状態に戻すこと）をめぐるトラブルにおいて、喫煙による汚損の取扱いは特に重要な論点の一つです。
タバコのヤニによる壁紙の変色は、通常の使用による損耗を明らかに超える「特別損耗」として認定されることが多いものの、その修繕費用の算定方法については複雑な問題が存在します。
今回ご紹介する神戸地方裁判所尼崎支部平成21年1月21日判決は、特別損耗の修繕費用について減価償却（時間とともに価値が下がること）の概念を適用した画期的な判例です。
この事例では、7年間の居住期間中に生じたタバコのヤニによるクロス（壁紙）の変色について、修繕費用から経年劣化（時間が経って自然に古くなること）による減価分（90％）を控除するという合理的な算定方法が示されました。
本記事では、この判例の詳細な分析を通じて、特別損耗における公正な費用負担の考え方と、実務上の対策について解説いたします。
1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
本事例は、神戸市内の住宅における長期賃貸借契約の終了に伴う原状回復費用の負担を巡る争いです。
平成12年2月1日に締結された賃貸借契約は、平成19年7月3日まで約7年5ヶ月間継続し、月額賃料11万7000円（共益費（みんなで使う設備の維持費）8000円）で運用されました。
契約終了後、賃貸人は住宅復旧費として28万3368円（タバコのヤニによるクロス張替えと床の削れ補修）を敷金（入居時に預ける保証金）から控除し、賃借人に6万1640円のみを返還しました。
賃借人は、控除された28万3368円分の敷金返還を求めて提訴し、特別損耗の修繕費用における適正な負担割合が主要な争点となりました。
この事例の特徴は、明確な特別損耗（タバコのヤニ、床の削れ）が存在する一方で、その修繕費用の算定において経年劣化をどのように考慮するかという新たな論点を提起した点にあります。
本件賃貸借契約は、比較的標準的な条件で締結されており、特別な原状回復特約は設けられていませんでした。
注目すべきは、本件契約には包括的な原状回復特約や通常損耗（普通に使っていてできる傷み）の賃借人負担を定める特約が存在しなかった点です。
このため、賃借人の原状回復義務は民法の一般原則に従い、「特別損耗」についてのみ負担することが前提となりました。
契約期間は当初1年間でしたが、自動更新条項により実際には7年5ヶ月間継続し、この長期間の居住期間が経年劣化の判断において重要な要素となりました。
また、賃借人は室内での喫煙を行っており、これが特別損耗の主要な原因となったことは双方に争いがありませんでした。
賃貸人側は修繕費用の全額負担を求める一方、賃借人側は経年劣化の考慮を主張しました。
| 争点 | 賃貸人側の主張 | 賃借人側の主張 |
|---|---|---|
| タバコのヤニによる損耗 | 賃借人の責任による特別損耗であり、クロス全面張替費用を全額負担すべき | 7年5ヶ月の居住期間における自然劣化分の控除が必要 |
| 床の削れ補修 | 賃借人の不注意による毀損で全額負担が相当 | – |
| 修繕費用の算定方法 | 実際に要した修繕費用28万3368円の支払いを求める | 経年劣化による減価償却を考慮すべき |
| 喫煙行為の評価 | 善管注意義務違反に該当する | 契約上喫煙は禁止されていない |
賃貸人側の主張は、タバコのヤニによる汚損は明らかに通常使用を超える特別損耗であり、賃借人の善管注意義務（注意深く大切に扱う義務）違反に当たるため、修繕費用を全額負担すべきというものでした。
特に、洗浄によっては除去できない程度の変色が生じており、クロス全面張替えが必要不可欠であると主張しました。
一方、賃借人側は、7年5ヶ月という長期間の居住期間を考慮すれば、クロス自体の経年劣化による減価分を控除すべきであると反論しました。
また、契約書において室内での喫煙が明示的に禁止されていない以上、喫煙行為自体は契約違反に当たらないと主張し、特別損耗部分のみの負担に限定すべきとの立場を取りました。
裁判所は、特別損耗における公正な費用負担について画期的な判断基準を示しました。
| 判断項目 | 裁判所の認定 | 結論 |
|---|---|---|
| 特別損耗の範囲 | 通常損耗を超える損耗についてのみ原状回復義務を負う | タバコのヤニと床の削れは特別損耗に該当 |
| 修繕費用の算定方法 | 特別損耗の補修により通常損耗も回復する場合、通常損耗による減価分を控除すべき | クロス張替費用から減価分（90％）を控除 |
| 喫煙行為の評価 | 契約で禁止されていない限り、喫煙自体は善管注意義務違反ではない | ヤニ付着の管理について一定の義務あり |
| 床の削れ | タッチアップによる部分補修が相当 | 全額賃借人負担（減価考慮不要） |
まず、裁判所は「賃借人は、通常損耗について原状回復義務を負うとの特約がない限り、特別損耗についてのみ原状回復義務を負う」との基本原則を確認しました。
その上で、特別損耗の修繕費用算定について重要な法理を確立しました。
「賃借人が賃貸借契約終了時に賃借物件に生じた特別損耗を除去するための補修を行った結果、補修方法が同一であるため通常損耗をも回復することとなる場合、当該補修は、本来賃貸人において負担すべき通常損耗に対する補修をも含むこととなるから、賃借人は、特別損耗に対する補修金額として、補修金額全体から当該補修によって回復した通常損耗による減価分を控除した残額のみ負担すると解すべきである」
具体的には、クロスの減価割合を90％と認定し、賃借人負担を10％に限定しました。一方、床の削れについては部分補修（タッチアップ）が可能として全額賃借人負担としました。最終的に敷金残金25万3298円の返還を認めました。
この判例は、特別損耗における公正な費用負担の算定方法を示した重要な先例となりました。
特別損耗費用算定の新たな基準
最も重要な教訓は、特別損耗であっても修繕費用の全額を賃借人に負担させることは必ずしも公正ではないという点です。
クロスの全面張替えのように、特別損耗の修繕と通常損耗の回復が同時に行われる場合、経年劣化による減価分を適切に控除することで、より公平な費用分担が実現されます。
実務への重要な影響
また、喫煙行為について「本件賃貸借契約上、本件住宅内での喫煙は禁止されていないから、賃借人夫婦が本件住宅内で喫煙したこと自体は善管注意義務違反（注意深く扱わなかった責任）とはならない」との判断も注目されます。
この判例により、国土交通省のガイドラインにおける減価償却の考え方が司法判断でも支持され、より精緻な費用算定が可能となりました。
賃貸借契約書において、特別損耗の修繕費用算定方法を明確に定めておくことが重要です。
契約締結時の注意点
借主の皆様にアドバイスしたいのは、まず喫煙者の場合は契約書で喫煙の可否を必ず確認することです。
喫煙が許可されている場合でも、ヤニによる汚損は特別損耗とされる可能性が高いため、定期的な清掃や換気の徹底が重要です。
また、退去時の費用精算において、修繕費用の全額請求を受けた場合は、経年劣化による減価を考慮した再算定を求めることができます。
特に長期間居住した場合、クロスや床材の耐用年数（使える期間の目安）を踏まえた適正な負担割合を主張することが可能です。
修繕見積もりについても、全面張替えが本当に必要かを検証し、部分補修で対応可能な場合は費用削減を求めましょう。
借主の正当な権利を守るため、減価償却の概念を理解し、適正な費用負担を主張することが重要です。
神戸地方裁判所尼崎支部の本判決は、特別損耗における公正な修繕費用の算定方法を確立した画期的な判例です。
「特別損耗の修繕であっても、通常損耗による減価分は控除すべき」との判断は、賃貸借契約における費用負担の公平性を大きく前進させました。
この判例により、タバコのヤニのような明確な特別損耗であっても、経年劣化を適切に考慮した費用算定が求められることが明確になりました。
実務においては、減価償却の概念を契約条項に盛り込み、透明性の高い費用算定システムの構築が重要となります。
賃貸借契約は長期間にわたる関係であるため、特別損耗と通常損耗の適切な区別と、公正な費用負担の仕組みが健全な賃貸住宅市場の発展に不可欠です。
参照元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）【判例31】
