「賃貸でふすまや障子を破ってしまった…退去費用はいくらかかるの？」「耐用年数がないって本当？全額負担になるの？」——和室のある賃貸物件に住んでいる方なら、一度は不安に感じたことがあるのではないでしょうか。
結論から言えば、ふすま・障子は消耗品扱いで耐用年数が設定されていないため、破損した場合は経年劣化による減額がなく、修繕費用を全額負担する可能性があります。ただし、契約内容や破損の原因によって負担の有無は変わります。
この記事では、国土交通省ガイドラインに基づくふすま・障子の費用負担ルール、張り替え費用の相場、退去時に損をしないための対策まで詳しく解説します。お子様やペットがいるご家庭向けの注意点も含め、退去費用で後悔しないためのポイントをお伝えします。
行政書士 松村 元
監修者
1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
目次
第1章：ふすま・障子の原状回復とは？基本ルールを理解しよう
1-1. 原状回復の基本的な考え方
原状回復とは、賃貸物件を退去する際に部屋を「本来あるべき状態」に戻して貸主に返す義務のことです。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復＝「入居時の状態に戻す」ことではなく、「借主の故意・過失による損傷を修繕する」ことと定義されています。
- 経年劣化・通常損耗：日常生活で自然に生じる劣化や損耗は貸主負担
- 故意・過失による損傷：借主の不注意や故意で生じた損傷は借主負担
- 善管注意義務違反：適切な管理を怠って生じた損傷も借主負担
- 契約内容が最優先：ガイドラインより賃貸借契約の特約が優先される
1-2. ふすま・障子が「消耗品」扱いとなる理由
国土交通省のガイドラインでは、ふすま・障子は「消耗品」として扱われ、耐用年数が設定されていません。これは壁紙（クロス）やカーペットなどとは大きく異なる点です。
- 経年劣化による減額がない：壁紙は6年で残存価値1円になるが、ふすま・障子は何年住んでも減額されない
- 破損時は全額負担の可能性：借主の過失で破った場合、修繕費用を全額負担する可能性がある
- ただし自然劣化は貸主負担：日焼けや経年による変色は貸主負担が原則
「耐用年数がない＝何でも借主負担」ではありません。自然な経年劣化（日焼け、変色）は貸主負担です。ただし、借主の過失による破損は、入居期間に関係なく修繕費用を負担する必要があるのがふすま・障子の特徴です。
第2章：ふすま・障子の費用負担は誰がする？ケース別に解説
2-1. 貸主負担となるケース
以下のような場合は、原則として貸主（大家さん）の負担でふすま・障子を張り替えます。
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| 状況 | 具体例 | 負担者 |
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| 経年劣化 | 日焼けによる変色、紙の自然な劣化 | 貸主 |
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| 通常損耗 | 普通に開け閉めしていて生じた傷み | 貸主 |
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| 入居前からの損傷 | 入居時点で既に破れ・穴があった | 貸主 |
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| 設備の老朽化 | 建具自体の歪みによる破損 | 貸主 |
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2-2. 借主負担となるケース
一方、以下のような場合は借主（入居者）の負担となります。
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| 状況 | 具体例 | 負担者 |
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| 故意による破損 | 意図的に破った、物をぶつけて穴を開けた | 借主 |
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| 過失による破損 | 不注意でぶつかった、飲み物をこぼしてシミに | 借主 |
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| ペットによる破損 | 猫の爪とぎ、犬がかじった跡 | 借主 |
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| 子どもによる破損 | お子様が遊んでいて破った | 借主 |
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| 管理不足による損傷 | カビを放置して生じた汚損 | 借主 |
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2-3. 特約がある場合の注意点
多くの和室付き賃貸物件では「ふすま・障子の張り替え費用は借主負担」という特約が付帯されています。この特約がある場合、経年劣化や通常損耗であっても退去時に張り替え費用を請求されることがあります。
- 契約書の特約条項を確認：「退去時にふすま・障子の張り替え費用を借主が負担する」などの記載があるか
- 重要事項説明書も確認：契約時に説明を受けた内容を再確認
- 特約の有効性：あまりに不当な特約は無効になる場合もあるが、ふすま・障子の張り替え特約は一般的に有効とされる
特約がある場合でも、入居前から存在していた傷や破損については借主負担とはなりません。入居時に写真を撮っておくことで、「入居前からあった」と証明できます。和室がある物件を契約する際は、特約の有無を必ず確認しましょう。
第3章：ふすま・障子の張り替え費用相場
3-1. ふすまの張り替え費用
ふすまの張り替え費用は、破損の程度と素材によって大きく変動します。以下は一般的な費用相場です。
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| 作業内容 | 費用相場 | 備考 |
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| ふすま紙の張り替え（片面） | 3,000〜4,000円 | 両面の場合は倍額 |
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| ふすま紙の張り替え（両面） | 6,000〜8,000円 | 1枚あたり |
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| 本体ごと交換（枠の破損） | 10,000〜30,000円 | 素材・サイズにより変動 |
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| 高級素材・特殊加工 | 15,000円〜 | 防水加工、デザイン襖など |
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3-2. 障子の張り替え費用
障子はふすまよりも破れやすく、張り替え頻度が高くなりがちです。費用相場は以下の通りです。
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| 作業内容 | 費用相場 | 備考 |
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| 普通紙での張り替え | 2,000〜3,000円 | 1枚あたり |
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| 強化紙・プラスチック障子 | 4,000〜6,000円 | 破れにくい素材 |
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| 雪見障子の張り替え | 3,000〜5,000円 | ガラス部分は別途 |
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| 枠ごと交換 | 8,000〜20,000円 | 建具の状態による |
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3-3. 負担範囲は「1枚単位」が原則
国土交通省のガイドラインでは、借主が負担する修繕費用は原則として「1枚単位」とされています。例えば、2枚1対のふすまのうち1枚だけ破損した場合、借主が負担するのは破損した1枚分のみです。
- 模様合わせの全面張り替え：「柄を揃えるため」と言われても、借主負担は破損した1枚分のみ
- 部屋全体の張り替え：すべてのふすま・障子を張り替える費用を請求されても全額負担する必要はない
- 対処法：ガイドラインを根拠に、破損箇所のみの負担を主張しましょう
第4章：退去費用を抑えるための事前対策
4-1. 入居時・退去時の写真撮影
退去トラブルを防ぐ最も有効な方法は写真による記録です。特にふすま・障子は破損しやすいため、入居時の状態を記録しておくことが重要です。
- 日付入りで撮影：スマホの設定で日付を表示させるか、新聞と一緒に撮影
- 全体と詳細の両方：ふすま・障子の全体写真＋傷・汚れのアップ写真
- 枠や引手も撮影：紙だけでなく、枠の傷や引手の状態も記録
- 光の加減を変えて撮る：傷が見えやすい角度で複数枚撮影
4-2. 日常的な取り扱いの注意点
ふすま・障子の破損を防ぐために、日常生活で以下の点に注意しましょう。
- 開閉は引手を持って：紙の部分を押さないよう、必ず引手を使う
- 湿気・カビ対策：換気をこまめに行い、カビの発生を防ぐ
- 家具の配置に注意：ふすま・障子の近くに物を置かない
- 直射日光を避ける：日焼けによる劣化を軽減（自然劣化は貸主負担だが予防は大切）
4-3. 勝手に修繕しないことが重要
貸主の承諾を得ずに修繕することは厳禁です。自分で張り替えたり、業者に依頼したりすると、退去時に余分な費用を請求される可能性があります。
- まず管理会社・大家さんに連絡：破損した事実を報告し、対応を相談
- 小さな穴は応急処置で様子見：ふすまシールなどで簡易的に対応しても良い場合も
- 火災保険の適用を確認：契約内容によっては保険でカバーできる可能性あり
- 退去時まで待つ選択肢：退去時にまとめて精算する方が効率的な場合も
第5章：子ども・ペットがいる家庭の注意点
5-1. お子様がいる家庭の対策
小さなお子様がいるご家庭では、ふすま・障子の破損リスクが高まります。お子様が破った場合も借主負担となるため、事前の対策が重要です。
- ベビーゲートの設置：和室への出入りを制限する
- 保護シートの貼り付け：透明な保護フィルムで紙を守る（管理会社に確認の上）
- おもちゃの管理：固いおもちゃを和室で使わせない
- 和室を子ども部屋にしない：破損リスクの高い使い方を避ける
5-2. ペットを飼っている場合の対策
ペット可物件であっても、ペットが原因で生じた破損は借主負担となります。特に猫は爪とぎでふすま・障子を破りやすいため注意が必要です。
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| ペットの種類 | 起こりやすい破損 | 対策 |
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| 猫 | 爪とぎによる破れ、引っかき傷 | 爪とぎスペースの設置、和室への出入り制限 |
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| 犬 | かじる、体当たりによる破損 | しつけ、和室への出入り制限 |
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| 鳥・小動物 | くちばしや爪による穴 | ケージから出さない |
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- 契約書のペット条項を確認：敷金の追加や原状回復費用に関する特約
- 敷金の増額分を把握：ペット可物件は敷金1〜2ヶ月分上乗せの場合が多い
- 入居時の写真は必須：ペットが付けた傷かどうかの証明に必要
ペット可物件の契約書には「ペット飼育に伴う原状回復費用は全額借主負担」という特約が入っていることが多いです。この場合、経年劣化による減額も適用されないことがあるため、ふすま・障子のある和室にペットを入れないことが最善の対策です。
第6章：退去時の請求に納得できない場合の対処法
6-1. 適正な費用かどうかを確認する方法
退去時に請求された費用が適正かどうかを判断するために、以下の点を確認しましょう。
- 請求の内訳を確認：どの箇所の修繕費用か、単価はいくらかを明細で確認
- 相場と比較：ふすま・障子の張り替え費用の相場と大きくかけ離れていないか
- 負担範囲を確認：破損した枚数以上の費用を請求されていないか
- 入居前の状態と比較：入居時の写真があれば、入居前からの傷でないか確認
6-2. 相見積もりの重要性
管理会社や貸主が指定する業者の費用が高額な場合、複数の業者から相見積もりを取ることで適正価格を把握できます。
- 2〜3社から見積もりを取る：地元の建具屋やリフォーム業者に依頼
- 指定業者以外でも可能か確認：管理会社に別業者での修繕を相談
- 見積もりを交渉材料に：適正価格を示して減額交渉を行う
6-3. 相談窓口の活用
請求内容に納得できず、管理会社との交渉がうまくいかない場合は、以下の相談窓口を活用しましょう。
- 消費生活センター（188番）：賃貸トラブル全般の相談が可能
- 都道府県の不動産相談窓口：各自治体の住宅課や不動産指導課
- 法テラス：弁護士への無料相談（収入要件あり）
- 少額訴訟：60万円以下の請求であれば簡易裁判所で対応可能
第7章：よくある質問（FAQ）
ふすま・障子に耐用年数がないのはなぜですか？
国土交通省のガイドラインでは、ふすま・障子は「消耗品」として扱われています。壁紙やカーペットのように長期間使用することを前提とした設備ではなく、比較的短期間で張り替えが必要になる性質のため、耐用年数が設定されていません。そのため、借主の過失で破損した場合は、入居期間に関係なく修繕費用を負担する必要があります。
10年住んでいてもふすまの張り替え費用は全額負担ですか？
借主の過失による破損であれば、原則として全額負担となります。壁紙（クロス）であれば6年で残存価値が1円になりますが、ふすま・障子は消耗品扱いのため、このような減額がありません。ただし、自然な経年劣化（日焼けによる変色など）であれば貸主負担です。また、特約の有無によっても異なりますので、契約書を確認してください。
子どもが障子を破ってしまいました。火災保険は使えますか？
契約している火災保険の内容によっては、「借家人賠償責任保険」や「個人賠償責任保険」で補償される可能性があります。まず保険証券を確認し、不明な点は保険会社に問い合わせてみましょう。ただし、適用には貸主や管理会社への報告が必要な場合がありますので、勝手に修繕せず相談してから手続きを進めてください。
部屋全体のふすまを張り替える費用を請求されましたが、払う必要はありますか？
国土交通省のガイドラインでは、借主が負担する修繕費用は原則として「1枚単位」とされています。「模様を揃えるため」という理由で部屋全体の張り替え費用を請求されても、借主が負担するのは破損した枚数分のみです。ガイドラインを根拠に交渉しましょう。
入居時の写真がありません。請求された場合どうすればいいですか？
入居時の写真がない場合でも、退去時の状態を写真で記録しておくことが重要です。また、入居時に管理会社が作成した「室内状況確認書」があれば、それを根拠に交渉できます。書類がない場合は、破損の程度や経年劣化の可能性について冷静に話し合い、納得できなければ消費生活センターに相談しましょう。
まとめ：ふすま・障子の退去費用で損をしないために
ふすま・障子は消耗品扱いで耐用年数がなく、借主の過失で破損した場合は経年劣化による減額がありません。ただし、自然な劣化は貸主負担であり、契約内容や破損の原因によって負担の有無は変わります。
この記事のポイント
- ふすま・障子の費用負担ルール
- 消耗品扱いで耐用年数がない
- 借主の過失による破損は全額負担の可能性
- 自然な経年劣化は貸主負担
- 退去費用を抑えるための対策
- 入居時・退去時の写真撮影は必須
- 契約書の特約を事前に確認
- 勝手に修繕せず管理会社に相談
ふすま・障子は耐用年数がないため、壁紙のように「長く住めば負担が減る」とはなりません。和室のある物件に住む場合は、入居時の写真撮影と契約書の特約確認を必ず行いましょう。万が一高額な請求をされた場合は、ガイドラインを根拠に交渉するか、消費生活センター（188番）に相談することをお勧めします。
- 本記事は一般的な情報提供を目的としており、実際の退去手続きや費用負担については契約書・管理会社・貸主の案内を必ずご確認ください。
- ふすま・障子の張り替え費用の相場は、素材や地域、業者によって異なる場合があります。
