賃貸住宅を退去する際、「壁紙の剥がれや汚れ」を理由に高額な張替え費用を請求されて困惑した経験はありませんか？
心配無用です。正しい方法を知っていれば、確実に対処できます。
まず最初に現状を確認し、次に適切な手順を実行しましょう。
多くの入居者は、壁紙の損傷が自分の責任なのか、それとも経年劣化（時間が経って自然に古くなること）による自然な損耗なのかの判断に迷います。 「壁紙張替え費用30万円、クロス（壁紙）交換費用15万円」といった請求を受けて驚いた方も少なくないでしょう。
この記事では、国土交通省が定める「原状回復（元の状態に戻すこと）をめぐるトラブルとガイドライン」に基づき、壁紙剥がれに関する正しい費用負担の考え方を解説します。
どのような場合に入居者負担となり、どのような場合に大家さん負担となるのか、その境界線と具体的な対処法について理解を深めましょう。
例えば、3年間住んだアパートで壁紙が剥がれた場合、張替え費用は本当に入居者が負担すべきなのでしょうか？
1982年にサレジオ学院高校を卒業後、中央大学法学部法律学科に進学し1987年に卒業。法曹界を志し、様々な社会経験を経た後、2016年に行政書士試験に合格。2017年4月に「綜合法務事務所君悦」を開業。法律知識と実務経験を活かし、国際業務を中心に寄り添ったサービスを提供している。
日本行政書士会連合会 神奈川県行政書士会所属
登録番号 第17090472号
壁紙の剥がれに関する責任の所在は、「通常の使用による経年劣化」なのか「入居者の故意・過失による損傷」なのかによって判断されます。
剥がれの原因と入居期間を正しく理解することで、適正な退去費用負担を判断できます。
民法第606条および第621条では、賃借人には「善管注意義務（注意深く大切に扱う義務）」があり、通常の注意をもって物件を使用・管理する義務があるとされています。
一方で、貸主には「修繕義務」があり、賃貸の通常の使用による損耗や経年変化については修繕を行う責任があります。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、通常の使用による損耗については貸主負担が原則とされています。
壁紙は日光や湿度の影響により自然に劣化するものであり、接着剤の経年劣化による剥がれは貸主負担となります。
壁紙・クロスの耐用年数（使える期間の目安）は6年とされており、入居期間が長期にわたる場合は経年劣化による価値の減少を考慮した負担割合の調整が必要です。
故意・過失による損傷があっても、入居後3年であれば残存価値（古くなっても残る価値）50%分のみの負担、6年を超える場合は負担義務がなくなります。
つまり、賃貸の壁紙が剥がれたときの退去費用相場は、剥がれの原因を特定し、入居期間と壁紙の耐用年数を考慮した上で決まるため、適正な負担区分（誰が費用を払うかの分け方）を理解して貸主と交渉することが重要です。
賃貸物件の壁紙剥がれが経年劣化や建物の構造的問題によるものである場合、貸主が退去費用を負担することになります。
通常の居住による自然な劣化は、借主の責任範囲を超えた現象として扱われます。
具体的には、6年以上の長期居住による日焼けや色褪せ、湿度変化による自然な剥がれ、建物の微細な揺れや沈下による壁紙の浮き上がりなどが該当します。
また、入居時から存在していた施工不良による剥がれや、換気設備の不備による結露が原因の剥がれも貸主負担となります。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、通常の使用による損耗は貸主負担と明記されており、借主は入居時の写真撮影や適切な生活を心がけることで、不当な費用請求を回避できます。
借主の故意・過失や通常使用を超えた行為によって壁紙が剥がれた場合、退去費用は借主負担となります。
これは善管注意義務違反（注意深く扱わなかった責任）として、賃貸借契約上の責任が発生するためです。
代表的なケースとして、画鋲やネジの過度な使用による穴あけ、テープや接着剤による直接的な損傷、子供やペットによる意図的な引っ掻きや破損があります。
また、喫煙による汚れやヤニの付着、油汚れの放置による変色も借主負担の対象となります。
湿度管理を怠った結果のカビ発生や、家具の配置不良による圧迫損傷も含まれます。
借主は壁紙を傷つけないよう適切な使用を心がけ、損傷を発見した際は速やかに管理会社に報告することで、修繕範囲を最小限に抑えることができます。
賃貸借契約書には壁紙の取り扱いに関する重要な条項が記載されており、退去時のトラブルを避けるために事前の確認が不可欠です。
これらの条項は法的拘束力を持つため、借主は内容を十分理解する必要があります。
条項例
一般的な契約書には「壁面への釘打ち、ネジ止め禁止」「喫煙による汚損は借主負担」「ペットによる損傷は借主責任」といった条項が明記されています。
また、「通常損耗（普通に使っていてできる傷み）を超える損傷の修繕費用は借主負担」「退去時の原状回復義務」「損傷発見時の速やかな報告義務」なども重要な項目です。
特に注意すべきは「特約条項」で、一般的なガイドラインを超えた独自の負担基準が設定されている場合があります。
契約締結前にこれらの条項を詳細に確認し、不明な点は不動産会社に質問することで、後々のトラブルを防ぐことができます。
賃貸物件の壁紙張り替え費用は、部屋の広さによって大きく異なります。
面積が広いほど材料費（材料にかかる費用）と工賃が増加するため、退去費用も比例して高くなる傾向があります。
1Kや1Rの単身者向け物件では、壁紙の全面張り替えで3万円から8万円程度が相場となります。
6畳程度の洋室であれば4万円から6万円、8畳では5万円から8万円が目安です。
2DKや2LDKのファミリー向け物件では、リビングを含めて8万円から15万円程度の費用が発生します。
3LDK以上の大型物件では、全室張り替えの場合15万円から25万円を超えることも珍しくありません。
ただし、部分的な張り替えであれば1万円から3万円程度で済む場合もあります。
費用を抑えるためには、剥がれの範囲を最小限に留めることが重要で、早期発見と適切な対処により大幅な節約が可能です。
壁紙の剥がれが発生した箇所によって、補修方法と費用が大きく変わります。
場所ごとの特性を理解することで、適切な対策と費用の見積もりが可能になります。
リビングや寝室などの居住空間では、一般的なビニールクロスの張り替えで1㎡あたり800円から1200円程度が相場です。
水回り近くの壁紙は湿気に強い特殊素材が必要で、1㎡あたり1000円から1500円の費用がかかります。
和室の塗り壁や特殊壁紙の場合は、材料費が高く1㎡あたり1500円から2500円程度になることもあります。
天井の壁紙は作業の難易度が高いため、1㎡あたり1200円から1800円の工賃が発生します。
また、角部分や建具周りなど細かい作業が必要な箇所は、追加料金として5000円から15000円程度が加算される場合があります。
部分補修で済む場合は、最低施工費（工事にかかる費用）用として2万円から3万円程度を見込んでおく必要があります。
この記事では、賃貸で壁紙が剥がれた場合の退去費用について、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づいて解説してきました。
重要なのは、壁紙の損傷が「経年劣化による自然な損耗」なのか「入居者の故意・過失による損傷」なのかを正確に判断することです。
多くの場合、壁紙の剥がれは経年劣化や建物の湿度管理の問題により発生するため、大家負担となることが一般的です。
また、壁紙の耐用年数は6年とされており、この期間を超えた場合は価値がゼロとなるため入居者負担は発生しません。
退去費用に関して疑問や不安がある場合は、消費生活センターや住宅紛争処理支援センターなどの専門機関に相談することをお勧めします。
壁紙の損傷は適切な知識を身につけて証拠を保全し、ガイドラインに基づいた公正な費用負担で解決を図りましょう。
